در ساخت و ساز مشارکت کنید

حتما این عبارت برای شما هم آشناست.

شرکت در ساخت و ساز برای چندین سال متوالی با استقبال خوب صاحبان املاک قدیمی و فرسوده همراه بوده است. این قراردادها اگر با صدای درست و با رعایت حقوق طرفین به تصویب برسند، رضایت خاطر هر دو را به همراه خواهد داشت، زیرا در سال‌های اخیر به‌ویژه در شهرهای بزرگ و مهمی همچون شهر های شمالی، افراد کمی ممکن است زمین، سرمایه و تخصص کافی برای ساخت ویلای جدید، دوبلکس های زیبا، برج های بلند یا حتی یک فلت ساده جنگلیدر اختیار داشته باشند، این جاست که پای مشارکت در ساخت به میان می آید.

مشارکت در ساختمان

ایجاد یک مشارکت مزایای زیادی دارد:

بهبود استحکام ساختمان جدید نسبت به ساختمان قدیمی (در پروژه های مربوط به بازسازی و بهسازی)

ایجاد فضای مسکونی بیشتر

رعایت نکات طراحی و ساخت  ویلا مطابق با سلیقه و استانداردهای روز

استفاده از مصالح، تکنیک ها و ماشین آلات مدرن برای ساخت ساختمان

اما شاید مهمترین مزیت چنین قراردادی سودی باشد که در کوتاه مدت بر سر آن توافق شده. به همین دلیل باید موارد قانونی و عرفی در خصوص محاسبه سهم مالک و سازنده را دانست و با خیال راحت تری وارد عملیات سازنده مشارکتی شد.

سهم مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) بر اساس چه اصولی محاسبه می شود؟

نکات مشارکت در ساختمان

اصول مهم و مشترکی برای تعیین سهم هر یک از طرفین وجود دارد که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت. البته نوسانات بازار مسکن و نوسانات قیمت ها باعث می شود تا بسیاری از افراد در رابطه با ایجاد مشارکت دچار تردید شوند، در هر صورت، آنها معمولاً قیمت خود را بر اساس وضعیت فعلی تنظیم می کنند. به عنوان مثال، در تهران، فرمول محاسبه مشارکت در ساخت و ساز در هر منطقه بر اساس «قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» است.

بر اساس این اصل، اگر متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقه ای که قرار است ساخت و ساز در آن انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به طور مساوی (50-50) انجام خواهد شد، در غیر این صورت اگر متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین 4.5 میلیون تا 5.5 میلیون تومان باشد، نرخ سود تغییر می کند و سهم مالک زمین 55 درصد و سهم سازنده 45 درصد می شود.

البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر شاهد قیمت های زیر 5 میلیون تومان برای آپارتمان های نوساز در مناطق نیستیم، حتی در شمال هم شرایط مشابهی حاکم است. در این صورت علاوه بر تعیین فرمول مشارکت 60 تا 40 درصد، مبلغی نیز به صورت بلاعوض محاسبه می گردد. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت توسط سازنده به مالک پرداخت می شود تا در حین ساخت و ساز و آماده سازی ساختمان جدید در خانه دیگری زندگی کند.

آیا غیر از عرف بازار، فرمول دیگری برای محاسبه مشارکت آزاد در ساخت و ساز وجود دارد؟

بله. برای محاسبه سهم مشارکت می توانید از فرمول ریاضی زیر استفاده کنید:

R = A% × D – G% × M

ارزش کل ملک = M

سهم سازنده = G

کل هزینه ساخت = D

سهم مالک = A

مقدار نرخ = R

به عنوان مثال:

ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان و نسبت سهم سازنده و مالک به ترتیب 40 و 60 درصد برآورد شده است بصورت زیر خواهد بود.

2,500,000,000 × 40% - 1,100,000,000 × 60% = 340,000,000

همانطور که مشاهده می کنید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید بابت مابه التفاوت توسط سازنده پرداخت شود و تماما به مالک پرداخت گردد. به عبارت ساده تر می توان گفت که مالک بخشی از ملک خود را به سازنده می فروشد و سازنده به جای مبلغ معامله سهم مالک را می پردازد و مابه التفاوت آن را نقداً پرداخت می نماید. در اینجا چند نکته برای کمک به شما برای شروع وجود دارد:

1- اگر مبلغ بلاعوض منفی باشد، سهم مالک باید کمتر شود.

2- اعتبار تولید کننده می تواند بر محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت نیز تاثیرگذار باشد، زیرا تولیدکنندگان معتبر و شناخته شده معمولا هزینه کمتری برای بلاعوض پرداخت می کنند.

3- پول بلاعوض هزینه ای است که سازنده در ابتدای پروژه به مالک می پردازد تا بتواند برای خود و خانواده اش تا پایان عملیات ساختمانی مسکن فراهم کند.

سایر نکات در مورد محاسبه سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

بهتر است کلیه مراحل ارزیابی ملک یا زمین توسط کارشناسان خبره و رسمی انجام شود. بعد ها اگر تغییراتی عاید شود توافق حاصل خواهد شد.

قبل از امضا و امضای قرارداد سعی کنید تمام مفاد و بندهای آن را مطالعه کرده و به وضوح درک کنید.

نتیجه:

در سال های اخیر، با محدودیت منابع مالی، مشارکت های ساخت و ساز با استقبال خوبی مواجه شده است.

تعیین سهم مالک و سازنده از پروژه معمولاً توافقی است و قانونی برای آن وجود ندارد. در هر صورت اکثر افراد سعی می کنند از عرف و آنچه در این زمینه رایج است پیروی کنند. در حال حاضر محاسبه درصد مشارکت در ساخت با توجه به قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در آن منطقه انجام می گیرد که به آن اشاره کردیم.

18 نکته مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!