نیمه دوم سال 1401 قیمت ویلای شمال گرون می شود؟ بازار مسکن در شمال در سال 1401 چه می شود؟

آنچه اول خونه در این مقاله ارائه می دهد، برگرفته از مطالب منتشر شده در خبرگزاری های رسمی کشور است و سلیقه و نظر شخصی ما در این پیش بینی دخیل نشده با این امید که به بهترین تصمیم شما خواننده محترم منتهی گردد.

آنچه توسط فعالان بازار سرمایه در خصوص آینده بازار مسکن شمال گزارش شده است، تابعی از شرایط مسکن در اقصی نقاط کشور است. یک کارشناس بازار مسکن این طور می گوید: هزینه پروانه های ساختمانی توسط شهرداری روندی افزایشی داشته و برخی آمار و ارقام از رشد سه برابری هزینه پروانه ساختمانی تا انتهای سال 1401 خبر می دهند.

به همین دلیل در هفته ‌های اخیر برخی تولیدکنندگان برای دریافت مجوز با قیمت ‌های کمتر اقدام کرده‌اند و بسیاری نیز در انتهای سال 1400، هزینه های مربوطه را پرداخت نمودند تا مبادا با قیمت بیشتر ناچار به دریافت پروانه ها در سال 1401 باشند، اما این به معنای رونق صنعت ساختمان در سال 1401 نیست.

این فرد فعال در حوزه مسکن و ملک اینطور صحبت هایش را ادامه می دهد: نرخ اخذ مجوز در شهرها، مناطق و بلوک های مختلف متفاوت است. به عنوان مثال در شمال تهران نرخ عوارض صدور مجوز (بر اساس اطلاعات منتشر شده در انتهای سال 1400)، تا متری 10 میلیون تومان و در مناطق میانی اهواز بین 200 تا 250 هزار تومان در هر متر مربع است.

دبیر انجمن انبوه سازان در خصوص مشوق های ارائه شده به سازندگان در بافت های فرسوده اینطور گفت: علیرغم وعده های داده شده در عمل، گاهاً دیده می‌شود که شهرداری ها مانع توسعه و رونق بافت های فرسوده می شوند. آن ها اعلام می کنند که 50 درصد هزینه مجوزها را کاهش می دهیم، اما وقتی وارد جزئیات می شویم، می بینیم که مجوزها آنقدر گران شده که این مشوق ها عملاً بی اثر شده است.

بیشتر بخوانید: تحلیلی بر تاثیر قیمت دلار بر بازار املاک شمال

تحمیل هزینه‌های گزاف بر بافت‌های فرسوده

پورحاجت این طور صحبت هایش را ادامه می دهد: در برخی شهرها با وضع عوارض گزاف بر بافت های فرسوده هزینه های سنگینی به سازندگان تحمیل می شود. به عنوان مثال در مورد عوارض ساختمان های فرسوده، شهرداری نه تنها به مردم پولی برای عقب نشینی برای باز کردن معابر نمی دهد، بلکه هزینه های سنگینی را نیز به عنوان حق کیفیت و عوارض دریافت می کند.

یکی از موانع توسعه بافت های فرسوده نگاه غیرکارشناسی است و انگیزه سرمایه گذار در توسعه را سرکوب می کند. ما از ثبات بازار مسکن استقبال می کنیم اما ثبات در راه نیست. وی با بیان اینکه سازندگان هرگز طرفدار گرانی بازار مسکن نیستند، گفت: طبیعتاً همه ما از تثبیت قیمت مسکن، قیمت نهاده‌های ساخت و ساز و هزینه‌های جانبی استقبال می کنیم چون در این صورت مردم می توانند برای خرید برنامه ریزی کنند و ساخت و ساز رونق می گیرد، اما متاسفانه خبری که به ما می رسد نوید چنین وضعیتی را نمی دهد.

وی افزود: "هزینه‌های مختلفی که سازندگان متحمل می شوند در نهایت بر عهده خریدار نهایی خواهد بود." افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش حقوق، عوارض ناشی از صدور پروانه ساختمانی، هزینه های مختلف اخذ انشعاب، بسته های خدمات مهندسی در سال 1401 افزایش یافته و ادامه دار بودن این رشد، غیرممکن نیست و این به معنای تورم در بازار مسکن و ویلا خواهد بود.

پورحاجت گفت: برخی می گویند قصد داریم جلوی جهش قیمت مسکن را بگیریم اما با وجود قانون جهش تولید مسکن، شرایط خوبی را برای سال 1401 از نظر هزینه ساخت مسکن پیش بینی نمی کنیم ضمن این که در همین 6 ماهه نخست نیز شاهد رشد قیمت ویلا، مسکن و اجاره بها در تمام شهرهای کشور بوده ایم.

نهادها و ارگان‌های مرتبط با بخش مسکن موجب شده اند که هزینه‌ها چه در بخش شهرک سازی، ویلا سازی، ساختمان سازی، افزایش پیدا کنند و بخش خصوصی چاره ای جز افزایش قیمت مسکن ندارد. بهای تمام شده تولید را نمی توان بیش از 50 درصد افزایش داد و بعد از آن انتظار داشت که شرکت های تولیدی هزینه تولید مسکن را افزایش ندهند.

بیشتر بخوانید: تحلیلی بر قیمت مسکن تا پایان سال 1401 | آیا مسکن ارزان می‌شود؟

برآورد متری 7 میلیون و 100 هزار تومان برای واحدهای نهضت ملی مسکن

وی در خصوص برآورد سازندگان از قیمت ساخت و ساز مسکن در ادامه سال 1401 گفت: بر اساس ضرایب تعدیل و شاخص های مربوط به سه ماهه سوم سال 1400 گزارشی را به وزارت راه و شهرسازی برای ساختمان های 5 یا 6 طبقه ای اعلام کرده ایم و در طرحی تحت عنوان "طرح نهضت ملی مسکن" ارائه نمودیم. این رقم  7 میلیون و 100 هزار تومان بود که منهای هزینه مجوزها است.

این ارقام در دفترچه فهرست بها و نرخ های اعلامی سازمان مدیریت و برنامه ریزی بودجه کشور مستند شده و با اعلام ضرایب و شاخص‌های تعدیل سه ماهه سوم سال 1400 محاسبه شده است، یعنی هزینه به ازای هر متر مربعی که وزارت راه و شهرسازی گفته است 4.5 میلیون تومان است درحالی که محاسبات ما ارقام بیشتری را نشان می دهد و این امر نیاز است بررسی گردد.

اصرار وزارت راه و شهرسازی بر قیمت‌های غیرواقعی در نهضت ملی مسکن

یکی از اعضای هیئت مدیره انجمن انبوه سازان یادآور شد: ما دو سال پیش گفتیم که با متری 2 میلیون و 700 هزار تومان نمی شود خانه ساخت اما دوستان دولتی قبول نکردند. اصرار آن ها منجر به افزایش مستمر هزینه های تولید مسکن شده است و اکثر کسانی که از سال 2009 در برنامه اقدام ملی ثبت نام کرده اند، بلاتکلیف هستند.

قرار بود تا سال 1400 400000 واحد بسازند اما در واقع 40000 واحد را افتتاح کردند. اگر نرخ واقعی را می پذیرفتند و پروژه‌ها شروع می شد، تورم کمتری نصیب مردم می شد. خیلی ها بین 50 تا 160 میلیون تومان سپرده گذاری کرده اند و هنوز واحدها ساخته نشده است.

پورحاجت درخصوص پیش بینی بازار مسکن در ادامه سال 1401 گفت: با توجه به جهش شدید قیمت ها در چهار سال اخیر، عدم توانایی خرید و رکود ساخت و ساز، پیش بینی ما برای سال آینده رکود همراه با تورم است. تورم ناشی از افزایش هزینه ساخت و رکود ناشی از کمبود قدرت خرید در بین متقاضیان. در همین سکوت بازار، سیمان از 24 هزار تومان به 50 هزار تومان افزایش یافت.

البته در ظاهر می گویند پاکت 24 هزار تومان است اما در عمل پاکت بالای 50 هزار تومان به دست مصرف کننده می رسد. فولاد هم که حدود 15 هزار تومان بود از 18 هزار تومان در هر کیلوگرم گذشت. دستمزد کارگران از جمله کارگران ساختمانی که برای سال 1401، 57 درصد تعیین شده است، هنوز در نظر گرفته نشده.

قیمت هر متر خانه در تهران 33 میلیون تومان است بنابراین بر اساس گزارش‌ها، در بهمن ماه 1400، متوسط ​​قیمت یک مترمربع مسکن در تهران 33 میلیون و 60 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه به ترتیب 0.4 و 16.4 درصد افزایش داشته است. سال قبل بر اساس اعلام بانک مرکزی، تعداد معاملات در این ماه حدود 8.5 هزار فقره بوده که نسبت به ماه قبل 13.1 درصد کاهش و 117 درصد افزایش نشان می دهد.

تاثیر احیای برجام بر بازار ویلا و مسکن

یکی دیگر از کارشناسان بازار مسکن در خصوص آینده بازار ملک در تمام کشور صحبت می کند. وی معتقد است که افزایش هزینه های ساخت و نبود متقاضی موثر منجر به رکود مسکن در ادامه سال 1401 می شود که البته در صورت احیای برجام، پول ملی تقویت می شود و متقاضیان می توانند با رکود مواجه شوند، قدرت خرید افزایش می یابد، بازار به تدریج رونق می گیرد، اما این روند دو تا سه سال طول می کشد.

سید محمد مرتضوی اظهار داشت: به نظر من با پالس های منفی دریافتی از وضعیت اقتصادی و تورم در ماه های اخیر نمی توان به کنترل قیمت تمام شده مسکن امیدوار بود. قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته، از طرفی، در یکی دو ماه اخیر اعلام شده که نرخ عوارض ساخت و ساز توسط شهرداری ها افزایش می یابد.

از سوی دیگر با افزایش هزینه‌های تامین اجتماعی، زمزمه افزایش قیمت انشعابات و دستگاه‌های خدماتی و در نهایت افزایش 57 درصدی دستمزدها برای ادامه سال 1401 که قطعا تاثیر مستقیم و قابل توجهی بر قیمت تمام شده مسکن خواهد داشت، امکان کاهش و افت قیمت دور از ذهن است.

بیشتر بخوانید: مهم‌‌ترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در شمال

احتمال جبران معوقات قیمت مسکن در برخی شهرها

وی اینطور صحبت‌هایش را ادامه داد: با وجود وعده های داده شده برای کنترل قیمت مسکن، چشم انداز خوبی برای روند فعلی وجود ندارد. در ادامه سال جاری، قطعاً افزایش قیمت تمام شده مسکن در سطح تورم خواهیم داشت که بر قیمت فروش واحدهای نوساز تاثیرگذار است. این رشد به ویژه در مناطق و شهرهایی که قیمت ها پایین است بیشتر خواهد بود، زیرا امکان جبران عقب ماندگی وجود دارد. ممکن است در بخش هایی که قیمت زمین در سال های اخیر به شدت افزایش یافته است، رشد کمتر باشد اما این به معنای صفر بودن رشد قیمت حتی در چنین مناطقی نخواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه شرایط مناسبی را برای نهضت ملی مسکن نمی بینم، گفت: افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی برای گروه‌های ساختمانی در طرح جهش تولید و عرضه مسکن با مشکل مواجه خواهد شد. نکته منفی دیگر این است که سال گذشته قراردادهای نهضت ملی مسکن با بخش خصوصی اجرایی نشد و کمتر شاهد انعقاد تفاهم نامه در این زمینه بودیم.

قیمت 4.5 میلیون تومانی به ازای هر متر مربع برای ساخت مسکن که در نهضت ملی مسکن عنوان شده با واقعیت مطابقت ندارد. مرتضوی می گوید: بسیاری از پروژه های نهضت ملی مسکن به دلیل نبود قرارداد مشخص روی زمین مانده اند و اکنون با افزایش قیمت ها باید قراردادهای جدیدی منعقد شود. اگر این کار در سال گذشته انجام می شد، تا حد زیادی تورم را پشت سر میگذاشتیم.

اصرار دولت بر قیمت متری 4.5 میلیون تومانی واحدهای نهضت ملی مسکن، به ویژه در شرایطی که سازندگان درگیر تورم هستند، دستمزدها در سال آینده 57 درصد افزایش می یابد و ارز 4200 تومانی حذف شده است واقعاً توجیهی ندارد و نمی توان بر آن تکیه کرد. وی مذاکرات وین را عاملی تاثیرگذار بر بازار مسکن خواند و گفت: امیدواریم برجام به نتیجه برسد و آثار آن را در اقتصاد کشور ببینیم.

اگر تحریم ها برداشته شود به تدریج شاهد تقویت پول ملی و افزایش درآمد مردم برای خرید مسکن خواهیم بود. البته این روند ممکن است دو تا سه سال طول بکشد. این بدان معناست که بازار مسکن تا سه سال آینده به رکود ادامه خواهد داد و این در تمام ابعاد ملک اعم از زمین و ویلا و مسکن و آپارتمان خود را نشان خواهد داد.

این کارشناسان بازار مسکن با اشاره به اینکه قیمت هر متر مسکن در تهران بسیار بالا رفته و 33 میلیون تومان را رد کرده است، افزود: بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معادل 75 میلیون و 160 هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با 15 میلیون و 770 هزار تومان متعلق به منطقه 18 تهران می‌باشد که  این موارد نسبت به ماه مشابه سال 1400 به ترتیب 12.5 درصد و 17.3 درصد افزایش را نشان می دهد. این امر نشان دهنده رشد بدون توقف قیمت حتی در اوایل سال جاری بوده است، بنابراین در شرایطی که این چنین قیمت‌ها بالا می رود نمی توان از افت قیمت صحبت کرد، بلکه ثبات قیمت هم برای ما یه هدف والا و مهم است.

بیشترین شهرهای شمالی که رشد قیمت را تجربه کردند!

قیمت ملک در نقاط توریستی شمال به طور فزاینده ای بالا رفته و برای برخی اقشار جامعه دور از دسترس است افزایش قیمت ویلا و اجاره بهای خصوصی به این معنی است که برخی از سرمایه گذاران به خرید ویلا در مناطق روستایی و حاشیه ای شهرها شیفت کرده اند. داده های شهودی و میدانی تغییر قیمت در سال 1401 را اینطور روایت می کنند:

قیمت ویلا در برخی از نقاط مهم توریستی مازندران در یک سال بیش از 50 درصد افزایش یافته است. بنظر می رسد نوشهر، رامسر و متل قو به عنوان گرانترین شهرهای مازندران، قوی ‌ترین افزایش قیمت را تجربه کرده اند که در آن قیمت‌ها 58 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت. شهرهای ساحلی شمال، با افزایش قابل توجه قیمت مسکن روبرو شدند که قیمت ‌ها در این برهه زمانی در مقایسه با سال گذشته 50 درصد افزایش داشته.

همه گیری بیماری کووید از یک طرف تمایل به خرید ویلاهای باز و حتی ییلاقی را افزایش داد، مردم این روزها بیشتر سبک زندگی خود را ارزیابی می کنند و اینطور می گویند: " من نمی خواهم در یک شهر شلوغ زندگی کنم، من نمی خواهم در یک آپارتمان زندگی کنم، دوست دارم کمی بیشتر بیرون بروم، من می‌توانم از خانه کار کنم پس باید خانه من بزرگ، باز و پر از حس خوب باشد، پس چرا یک مکان ساحلی را در نظر نگیریم؟".

امسال در تابستان شاهد رشد قیمت فروش ویلاها در شهرهای زیادی همچون نوشهر بودیم. رشد قیمت تنها محدود به نوشهر و رامسر نمی شود، از نور، بابلسر، چالوس، رویان و تمام شهرهای مازندران این رشد قیمت را تجربه کرده اند.

قیمت زمین در شمال نیز در سال 1401 روندی رو به رشد داشته است

چه به فکر خرید ویلایی برای تعطیلات باشید و چه در فکر سرمایه گذاری با ساخت ویلا در نوشهر و کنار دریا، به ندرت اقدام بهتری برای داشتن قطعه ای از بهشت برای شما وجود خواهد داشت.

اول خونه می تواند به شما در مورد نوع ملکی که معمولاً افراد غیربومی به دنبالش هستند کمک کند. سبک ویلاها، میزان نور، شیب، ارتفاع ویلا، جنس دیوارها و نکات طراحی داخلی، خارجی، محوطه سازی و نورپردازی، با جزئیات بسیاری همراه است که به شما کمک می کند بهترین سرمایه گذاری را با ساخت ویلا در نوشهر داشته باشید، تمام این اطلاعات از طرف اول خونه به شما ارائه خواهد شد، با ما تماس بگیرید، رشد شما، آرزوی ماست.

نتیجه‌گیری نهایی

از آنجا که بازار ویلا نیز کاملاً از بازار مسکن پیروی می کند و به کمک نهاده‌های اولیه و متریال مشابه ساخته می شود، اطلاعات درج شده، وضعیت بازار مسکن در شمال در ادامه سال 1401 را نشان می دهد و به نظر می رسد افت قیمت ویلا در سال جاری دور از انتظار است.

چنانچه قصد شما سرمایه گذاری در شمال است و گمان می کنید بودجه کمی دارید، می توانید با کارشناسان اول خونه جهت استعلام قیمت‌ها و آگاهی از قیمت خرید ویلا یا زمین در شمال تماس بگیرید، ما برای بودجه شما، یک گزینه خوب در نظر خواهیم گرفت، بهتر است با توجه به رشد قیمت‌ها، از سرمایه‌گذاری ولو با پول اندک، غافل نشوید.

منبع: اول خونه