در حوزه املاک، بسیار با عبارت "مشارکت در ساخت" و برگزاری جلسات مرتبط با این موضوع بسیار برخورد کرده‌اید. زمانی که قرار باشد ساخت و ساز از روش مشارکت انجام شود، نکات مهم بسیاری وجود دارد که تمام شرکا در این پروژه باید از آن‌ها اطلاع داشته باشند و به آن عمل کنند. برگزاری جلسات برای مذاکره پیرامون ساخت و ساز و تعیین سهم هر یک از شرکا، به اندازه متن قرارداد و تعیین هزینه ها و سهم شرکا اهمیت دارد.

هم کارشناسان، هم مشاوران املاک، سازنده‌ های ساختمان و مالکان زمین باید از نکات مهم برگزاری جلسه مشارکت در ساخت مطلع باشند. وقتی این جلسات برگزار می‌شود الزاماً باید موارد حقوقی، موارد مربوط به وضعیت ملک، نحوه ساخت و ساز، محاسبه سهم مشارکت و از همه مهمتر، توجه به روابط صحیح بین فردی به طور کامل رعایت شود.

از آنجائیکه روش مشارکت در ساخت از جنبه های مختلف اهمیت پیدا می کند، تصمیم گرفته ایم این مسئله را به طور تخصصی از زبان یک کارشناس با تجربه و حرفه ای در این زمینه مورد بررسی قرار دهیم. مواردی که در این متن مطالعه می کنید.

عتبر هستند و صحت آنها توسط کارشناس مربوطه به تایید رسیده است.

بیشتر بخوانید: مشارکت در ساخت ویلا در شمال چیست و نکات مهم آن کدام است؟

بررسی روش مشارکت در ساخت و نکات مهم در برگزاری جلسات از زبان یک کارشناس

اینجانب "امیرحسین توکلی" هستم و به عنوان نماینده شعبه سرخرود و آمل در گروه املاک اول خونه مشغول به فعالیت می باشم. نکاتی که در قسمت زیر جهت اطلاع شما عزیزان از برگزاری صحیح جلسات مشارکت در ساخت عنوان می‌کنم بر اساس تجربیات چند ساله می باشد که امیدوارم به عنوان نکات مهم و کاربردی برای شما مفید واقع شود.

در ابتدای بحث مشارکت در ساخت و برگزاری صحیح جلسات گفتگو میان تمام شرکا لازم است تعریفی از مشارکت داشته باشیم.

به طور کلی، مشارکت می‌تواند در هر زمینه‌ای انجام شود. هر کسب و کاری که سودآوری مناسبی داشته باشد هم به صورت انفرادی و هم به صورت مشارکتی قابل راه اندازی است. فرض کنید شما تصمیم به راه اندازی یک کافی شاپ دارید. اگر سرمایه کافی داشته باشید این کار را با همکاری اعضای خانواده یا دوستان خود شروع می کنید؛ در غیر این صورت، به روش مشارکتی با افرادی که سرمایه کافی را دارند، کسب و کار جدید را راه اندازی می کنید؛ با این تفاوت که شرکای شما هم سهمی در شغل جدید شما دارند.

 به طور کلی در روش مشارکتی، دو یا سه نفر یا حتی بیشتر با مبالغ مختلف، سهم متفاوتی در یک اقدام یا یک پروژه خواهند داشت.

توضیح فوق برای ساخت و ساز، ساخت ویلا، برج سازی، شهرک سازی و پروژه های ساخت مجتمع های تجاری و یا مراکز تفریحی هم وجود دارد. در روش مشارکت در ساخت ساختمان، دو یا سه نفر با سهم یا هزینه‌های متفاوت وارد پروژه می شوند. در قسمت بعدی، روش مشارکت در ساختمان سازی را بررسی می کنیم.

مشارکت در ساخت ساختمان یا ویلا چگونه است؟

به گفته آقای امیر توکلی به عنوان نماینده معتبر و مجرب و آشنا به روش های مشارکت در ساخت ویلا و ساختمان سازی در شمال، این نوع پروژه های مشارکتی به این صورت تعریف می شود:

مشارکت در ساخت ساختمان، ویلا یا برج سازی به این صورت است که یک شخص دارای زمین با متراژ معین است. به دلیل اینکه این شخص، هزینه کافی را برای ساخت و ساز ندارد، از یک سازنده تقاضا می کند تا فرآیند و عملیات ساخت و ساز را روی زمین او آغاز کند. سازنده به فردی گفته می‌شود که با رزومه قوی و کاملاً حرفه ای می تواند ساختمان سازی را با هزینه ای که خود او در نظر گرفته آغاز کند و به پایان برساند.

در روش مشارکت در ساخت، سازنده، قیمت زمینی را که مالک زمین معرفی می‌کند ارزیابی و تعیین کرده و به همان اندازه یا حتی بیشتر، هزینه های ساخت را می پردازد.

شرایطی که برای مشارکت در ساختمان سازی یا ساخت ویلا معین می شود با توافق دو طرف بوده و هیچ اجباری در کار نیست. لازم به ذکر است که قوانین و اصول ساخت و ساز در در این نوع معاملات کاملاً رعایت می شود.

نکات مهم برای مشارکت در ساخت از زبان امیر توکلی

به دنبال صحبت های فوق، لازم است در این قسمت به نکات مهم برای آشنایی با روش مشارکت در ساخت نیز اشاره کنیم. شاید در مقالات قبلی پیرامون این مسئله صحبت  کرده باشیم اما به دلیل اینکه این گفتگو ها از زبان یک کارشناس با تجربه عنوان شده است، ارتباط نزدیکی با بازار املاک و مستغلات شمال دارد و به راحتی می‌توان بر آن استناد کرد.

به گفته آقای امیر توکلی به عنوان نماینده شعبه سرخرود و آمل، روش مشارکت در ساخت در عمل، چندان ساده نیست!! شاید تعریف ساده ای داشته باشد اما زمانی که به مرحله عمل می رسد، باید جزئیات ریز و درشت بسیاری را در نظر گرفت. این نکات را در قسمت زیر به صورت فهرست گونه معرفی می‌کنیم.

· در جلسات مشارکت در ساختمان سازی، ساخت ویلا یا برج‌سازی واسطه ها نباید حضور داشته باشند. اگر این جلسات با حضور و وجود واسطه های املاک شمال برگزار شود یا تعداد واسطه ها بین سازنده ها و مالک زمین بیشتر شود، باعث می‌شود که اطلاعات به درستی منتقل نشود. واسطه‌ها برای اینکه این معاملات را به سرانجام برسانند، جملات را به طور صحیح منتقل نمی کنند و هدف آنها فقط انجام کار و سودآوری است. اکثر واسطه های املاک شمال از قوانین مشارکت در ساخت و اصول صحیح قراردادها اطلاع کاملی ندارند. به این ترتیب برای هر دو طرف معامله لازم است که در کنار مشاوران با تجربه و بدون حضور واسطه ها این کار را انجام دهند.

· نکته دیگری که در برگزاری جلسات مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت است این است که قبل از اینکه جلسه را برگزار کنید باید جداگانه با مالک زمین و سازنده صحبت نمایید. در این گفتگوها و صحبت ها، انتظارات مالک زمین برای ساخت را سوال کنید. به طور مثال، از مالک زمین بپرسید چه مقدار سهم را در نظر دارد؛ آیا پروانه ساخت برای زمین خود گرفته است و مجوزهای ساخت و ساز روی زمین در چه وضعیتی قرار دارند. بسته به متراژ زمین، قرارداد مشارکت در ساخت باید تنظیم شود. مجوزها هم بر اساس متراژ زمین صادر می‌شوند. این موارد برای ساخت ویلا در شمال هم ضرورت دارند.

· قبل از برگزاری جلسه مشارکت در ساخت با سازنده هم صحبت می کنید. مواردی که سازنده باید مشخص کند این است که چگونه بدون مشکلات و دردسر می تواند ساخت و ساز را آغاز کند. انتظارات سازنده از مالک زمین مشخص است. مثلاً برخی از سازندگان و برج سازان به دنبال زمین مناسب در پلاک اول دریا هستند و برخی دیگر زمین را متراژ پایین را مناسبتر می دانند؛ و برخی دیگر به دنبال مشارکت در یک زمین متراژ بالا هستند.

· زمانی که قبل از برگزاری جلسه مشارکت در ساخت با مالک زمین و سازنده صحبت می‌کنید، انتظارات هر دو طرف را می دانید و در حقیقت با آگاهی کامل وارد جلسه می‌شوید.

هر کدام از مالک زمین و سازنده و کارشناس مشاور املاک، یک سری وظایف در برگزاری جلسات دارند که در قسمت های بعدی از زبان آقای امیر توکلی به آن اشاره خواهیم کرد.

نماینده در جلسات مشارکت در ساخت چه کسی است و چه وظیفه‌ای دارد؟

برای برگزاری جلسات مشارکت در ساخت معمولاً از سوی سازنده یا مالک زمین فردی به عنوان نماینده در جلسه حضور پیدا می‌کند. نماینده، فردی است که به جای مالک یا سازنده به بررسی وضعیت موجود می‌پردازد. نماینده سازنده، فردی است که باید زمین را بررسی کند و تا حدود ۵۰ درصد امکان انجام پروژه را به تایید برساند. نماینده مالک زمین هم شخصی است که به جای مالک زمین در جلسه حاضر می شود.

به طور کلی، نماینده هر دو طرف سازنده و مالک زمین باید فردی آگاه باشد و صحت حرف های او برای طرفین مشارکت در ساخت اعتبار داشته باشد. این جلسات معمولاً تا ۵۰ درصد با حضور نمایندگان مشخص شده قابل برگزاری است اما بهتر است در تصمیم گیری های نهایی، به جای نماینده ها، شخص سازنده و شخص مالک زمین حاضر باشند.

بیشتر بخوانید: مشارکت در ساخت چیست؟

نکات کاربردی برای برگزاری بهتر جلسات مشارکت در ساخت

امیر توکلی به عنوان یک فرد با تجربه نمایندگی شعبه سرخرود و آمل از گروه املاک اول خونه در این قسمت هم نکات مهمی را عنوان کرده است که برای برگزاری هرچه بهتر جلسات مشارکت در ساخت توصیه می شود.

اگر قصد دارید به عنوان مشاور املاک، مالک زمین یا یک سازنده در جلسه شرکت کنید به این قسمت توجه بیشتری داشته باشید:

· جلسات مشارکت در ساخت با جلسات فروش ویلا یا فروش ملک بسیار متفاوت است. در جلسات مشارکت در ساختمان سازی، مهم ‌ترین کاری که انجام می‌شود معرفی مالک زمین و سازنده به یکدیگر است. به یاد داشته باشید که تمام صحبت‌های انجام شده در این جلسات باید فقط از سوی مالک زمین و سازنده ساختمان صورت گیرد. در حقیقت، مشاور املاک، نقش مفهومی و کلیدی در این جلسه ندارد. مالک زمین و سازنده هر کدام به صورت مجزا صحبت می کنند و در حقیقت، دو طرف معامله هستند.

· مالک زمین و سازنده باید هر کدام از نظرات پیشنهادات و انتظارات خود را شخصاً بیان کنند. مشاور املاک نباید در صحبت‌های آنها دخالت کند. فرد مشاور املاک، زمانی می‌تواند وارد صحبت دو طرف معامله شود که متوجه شود بحث و گفتگوها در حال ورود به حاشیه است. در این شرایط، مشاور املاک دخالت می‌کند و موضوع مشارکت در ساخت را به مسیر اول باز می گرداند.

· مشاور املاک در جلسات مشارکت در ساخت در انتهای بحث وظیفه دارد نتیجه گیری و جمع بندی جلسه را به صورت مکتوب یادداشت کند و به صورت یک همراه و مشاور، در کنار مالک زمین و سازنده قرار بگیرد. به عبارت دیگر، مشاور املاک باید به موقع صحیح و دقیق صحبت کند.

· در جلسات مشارکت در ساخت، فرد سازنده در قالب شخص حقیقی یا حقوقی باید حرفه‌ای بودن خود را به اثبات برساند. این موضوع از نحوه صحبت کردن او مشخص می شود. سازنده و مالک قرار است در یک قرارداد با هم مشارکت کنند و در کنار هم باشند؛ پس مشاور املاک سعی کند به جای آنکه آنها را روبروی هم قرار دهد، این دو فرد را در کنار هم معرفی کند و فضای صمیمانه و دوستانه ای را ایجاد نماید.

پیشنهادات کاربردی برای قرارداد مشارکت در ساخت به روش حرفه‌ای‌ها

تجربه ثابت کرده است که برای پروژه های مشارکت در ساخت ویلا، ساختمان سازی، شهرک سازی، برج سازی یا هر پروژه دیگری، رعایت یکسری نکات باعث انجام سریع و بی دردسر پروژه ها خواهد شد.

· به طور کلی، در جایگاه سازنده یا مالک زمین به دنبال زمین های بی دردسر باشید.

· اگر مشاور املاک هستید و می خواهید جلسه‌ای را برای ملاقات مالک زمین و سازنده برقرار کنید، حتماً زمین های بی دردسر، مالک های بی دردسر و سازنده های بی دردسر را پیدا کنید. برای درک بهتر این جمله به این صورت می‌توان گفت که از ارتباط با سازنده هایی که سرمایه کافی ندارند و صرفاً فعالیت‌های خود را بر اساس حرف زدن انجام می‌دهند خودداری کنید.

· سعی کنید با مالک های زمین هایی ارتباط برقرار کنید که اطلاعات کافی و کامل را از زمین خود در اختیار شما قرار می دهند.

· برای برگزاری جلسات مشارکت در ساخت با سازنده های قوی با تجربه و حرفه ای کار کنید. سازنده هایی که رزومه بسیار ارزشمندی دارند و فعالیت آنها در پروژه های مختلف به اثبات رسیده است. سازنده‌ها باید سرمایه کافی برای ورود به پروژه داشته باشند؛ در غیر این صورت، قرارداد، ضرر خواهد کرد.

رعایت این موارد در جلسات مشارکت در ساخت ضروری است

· توجه به رزومه کاری سازنده برای ورود به قرارداد مشارکت در ساخت ضرورت دارد. شما به عنوان فردی که می خواهید با یک سازنده مشارکت کنید باید بدانید که او در چه مناطقی قبلاً کار کرده است؛ کارهای قبلی او در چه گروه پروژه هایی قرار داشته؛ چگونه فعالیت می کند؛ روش کار او چیست و با چه شرکت هایی تا کنون مشارکت داشته است.

· رزومه مالک زمین در کنار رزومه کاری سازنده در مشارکت در ساخت مهم است. مالک زمین باید هر زمان که لازم باشد مستندات زمین برای ساخت را ارائه دهد. اطلاعات کامل از زمین شامل پروانه ساخت، سند زمین، اخذ مجوزها و تمام مواردی که قبل از ساخت نیاز است، باید از سوی مالک به مشاور املاک یا به سازنده ارائه شود.

· در جلسات مشارکت در ساخت، وظیفه مالک زمین، سازنده و مشاور املاک این است که فردی آگاه باشند و به موقع و سنجیده صحبت کنند. 

· مهارت های ارتباطی، مهارت های مذاکره، مهارت خوب صحبت کردن و خوب گوش دادن جزو مهارت های ضروری در این نوع جلسات محسوب می شود.

· وقتی در جلسات مشارکت در ساختمان سازی شرکت می کنید سعی کنید از جملات زیبا و ساده استفاده کنید. تصور نکنید که با یک برج ساز یا سازنده حرفه ای باید با کلماتی سخت، دشوار و لاکچری صحبت کنید. درست برعکس! با عبارت‌های ساده زیبا و تاثیرگذار به راحتی می توانید حرفه‌ای بودن خود را ثابت کنید؛ به عبارت ساده‌تر، باید " خودتان باشید."

· زمانی که در جلسه مشارکت در ساخت شرکت می‌کنید، انتظارات عجیب و غریب از طرفین مقابل نداشته باشید. به حقوق یکدیگر احترام بگذارید و با بهترین کلمه ها صحبت کنید. در پایان جلسه، از شرکا و همکاران خود تشکر کنید.

· اگر در جایگاه مشاور املاک در جلسه مشارکت در ساخت شرکت کرده‌اید، به جای پرحرفی و صحبت های اضافی و غیر مرتبط، سعی کنید به موقع صحبت کنید.

· سازنده و مالک زمین باید در کنار یکدیگر قرار داشته باشند تا یک شراکت لذت بخش را تجربه کنند.

· سازنده باید در جلسه مشارکت، انتظارات خود را از مالک زمین عنوان کند.

· به عنوان یک کارشناس که ارتباط بین سازنده و مالک زمین را فراهم کرده است، وظیفه دارید اطلاعات خود را در حوزه های مختلف در ساخت و ساز بالاتر ببرید. اگر سنجیده سخن بگویید، اعتبار شما نزد هر دو طرف مشارکت در ساخت بالاتر می رود.

بیشتر بخوانید: صفر تا صد خرید ویلا لاکچری در نوشهر

قراردادهای مشارکت در ساخت را به بهترین شکل تنظیم کنید

از آنجایی که قراردادهای مشارکت در ساخت بسیار اهمیت دارد، پس از اینکه صحبت های جناب آقای امیرحسین توکلی را شنیدیم، لازم دانستیم در این قسمت  مطالبی را عنوان کنیم که بهتر بتواند این موضوع را شفاف سازی کند. از شما دعوت می کنیم در این قسمت هم با ما همراه باشید.
به دلیل اینکه علاقه مندان به حوزه ساختمان سازی و عمران بتوانند راحت تر وارد بازار کار شوند، در خانه عمران، یک سری کارگاهی آموزشی در موضوعات مختلف برگزار می شود. یکی از این کارگاه های آموزشی، بحث مشارکت در ساخت و چگونگی برگزاری جلسات و آشنایی با شرایط و ضوابط است.

در خانه عمران، کارگاه های مشارکت در ساخت برای فارغ التحصیل رشته های عمران و معماری برگزار می شود. در این کارگاه های آموزشی تمام مسائل و مشکلاتی که برای مشارکت در ساخت وجود دارد از سه زاویه بررسی می شود:

· سازنده

· مالک

· مشاورین املاک

بخش اول به آماده سازی مقدمات قبل از عقد قرارداد اختصاص دارد. تمام کارهایی که قبل از مشارکت در ساخت باید هر سه گروه بدانند به طور کامل بررسی می شود.

در بخش دوم، ضوابط شهرداری مسائل مربوط به زمین، پتانسیل زمین برای ساخت و ساز و تمام اتفاقاتی که برای ساخت باید فراهم شود مورد ارزیابی قرار می‌گیرد.

در بخش سوم باید مسائل حقوقی بررسی شود. در این حوزه با یک عنوان به نام داوری سر و کار داریم که در جایگاه خود در ادامه مطلب به آن می‌پردازیم. تمام مواردی را که به یک قرارداد مشارکت در ساختمان سازی مربوط می شود در این بخش بررسی می گردند. همچنین یک نمونه قرارداد باید برای آشنایی طرفین آماده شود و طبق آن می توان قرارداد را کامل کرد.

نقش گروه‌های مختلف در قرارداد مشارکت در ساخت

قبل از ورود به این بحث مهم یعنی نقش هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است خاطرنشان کنیم که مهمترین چیز در این قراردادها "آورده ها" هستند. "آورده ها" مهمترین مسئله است؛ یعنی مالک چه زمینی را برای مشارکت ارائه می دهد و سازنده چه سوابقی و چه ویژگی هایی دارد.

در همین راستا باید پلاک زمین معرفی شده را بررسی کنید. مالک باید احراز هویت شود و شما به عنوان مشاور املاک وظیفه دارید اسناد و مدارک را کنترل کنید. همچنین وضعیت پهنای زمین یا شکل آن، برای معرفی کامل به سازنده اهمیت دارد.

وظیفه دیگری که مشاور املاک بر عهده دارد بررسی سوابق سازنده است. مشاور املاک باید به دقت تحقیق کند که سازنده چقدر قوی عمل کرده است و چه توانایی هایی دارد و تا چه اندازه می‌توان به او تکیه کرد. پس از اینکه مالک و سازنده هر دو به طور کامل ارزیابی و بررسی شدند، در نهایت، مشاور املاک این دو طرف را به هم معرفی می کند و مراحل کار ادامه می یابد.

نکته مهم: قرارداد مشارکت در ساخت به هیچ ‌عنوان به قرارداد خرید و فروش شباهت ندارد! در جلسه فروش، یک ملک معرفی می شود، پس از جلسه مذاکره، مراحل مبایعه نامه انجام می گیرد و پس از چند ماه، انتقال سند انجام شده و کار به اتمام می‌رسد.

با توجه به نکته فوق، لازم است یادآوری کنیم که در جلسات مشارکت در ساخت گفتگوها باید آنچنان دقیق باشد که تمام جوانب را در بر بگیرد. ممکن است نیاز باشد پنج یا شش جلسه برگزار گردد تا قرارداد مشارکت به توافق طرفین برسد.

قبل و بعد از انجام قراردادهای مشارکت در ساخت، تمام کارهای لازم باید انجام شود. به طور مثال، گرفتن مجوز ساخت و ساز که خود ممکن است چندین سال طول بکشد یکی از این فعالیت‌ها است. به همین دلیل است که می گوییم قراردادهای مشارکت در ساخت، پیامدها و عواقبی دارد که تا سال ها برای طرفین مشارکت وجود دارد.

فردی که به عنوان مشاور املاک، واسطه ای بین مالک زمین و سازنده قرار می گیرد، تا سال‌های آینده باید پاسخگویی قرارداد و مواردی باشد که در آن نوشته شده است.

نگاه کوتاهی بر تاریخچه قرارداد مشارکت در ساخت

بحث مشارکت در ساخت برای اولین بار در سال ۷۱ در تهران شروع شد. برای ساخت و ساز در شمال در استان های گیلان و مازندران برای پروژه های مختلف، این تاریخچه به وجود ۵ تا ۶ سال قبل باز می‌گردد؛ یعنی زمانی که ارزش زمین ها با ارزش ساختمان ها تقریباً به برابری رسید. 

طبق فعالیت هایی که در حدود سال ۹۶ برای مشارکت در ساختمان سازی انجام شده، نتایج نشان داده اند که سهم مشارکت حدود ۸۵ و ۲۵ درصد به نفع سازنده بود؛ اما امروزه این درصد تا حدود ۶۵ و ۳۵ و یا 50/50 به نفع سازنده مطرح می‌شود.

این افزایش سهم به دلیل افزایش ارزش زمین است که احتمال قراردادهای مشارکت در ساخت را افزایش می‌دهد، بنابراین درصد مشارکت، منطقی تعیین می‌شود.

تنظیم بیزینس پلن برای ورود به جلسه مشارکت در ساخت

آماده کردن بیزینس پلن برای جلسه قراردادهای مشارکت در ساخت ضرورت دارد. برای اینکه هر سه گروه شرکت کننده در جلسه را بتوان بهتر مدیریت کرد، باید قبل از هر اتفاقی، یک طرح اولیه برای پلن مشارکت تعریف شود. 

مشاور املاک باید با فردی که مالک زمین است و می خواهد به صورت مشارکتی ساخت و ساز انجام دهد صحبت کند و مواردی را از جمله ارزش زمین، هزینه ساخت، هزینه جواز، زمان ساخت و ساز و قیمت فروش ملک یا آپارتمان در آن منطقه را کاملاً در نظر بگیرد. همچنین محاسبات باید به طور دقیق نوشته شود. در این مرحله اگر هزینه های محاسبه شده و سهم مشارکتی، غیر منطقی باشد، به هیچ عنوان نباید به عنوان مشاور املاک وارد این طرح شوید.

به طور مثال، اگر سازنده 30 میلیارد تومان هزینه کند و آورده مالک زمین حدود ۱۵۰ میلیارد باشد، یعنی سهم 5 به 1 دارد. در این صورت ممکن است مالک ادعا کند که سهم مشارکت باید ۷۰ و ۳۰ به نفع سازنده باشد یا 60 و 40 به نفع سازنده باشد که این محاسبه اصلاً منطقی نیست و بهتر است وارد آن نشوید....

چاره کار چیست؟

در ادامه صحبت های فوق، بهترین راهکار برای تنظیم یک جلسه منطقی و قرارداد مشارکت در ساختمان سازی این است که مشاور املاک در ابتدا جلسه‌ای را با مالک زمین تنظیم کند و اعداد و ارقام را از او بپرسد.

بسیاری از مالکان زمین به تمام شرایط درصد مشارکت، هزینه ها و موارد مختلف برای قرارداد آشنا هستند. مشاور املاک باید یک جدول ساده تهیه کند و با مالک گفتگو نماید؛ سپس تمام موارد را در جدول بنویسد؛ مثلاً قیمت زمین، هزینه ساخت، هزینه اخذ جواز، زمان پروژه و تمام اطلاعاتی که نیاز است، در جدول نوشته می شود.

مهم‌ترین نکته در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت این است که محاسبه ها بر اساس آورده ها تنظیم می شود. یعنی یک تعادل باید میان آورده مالک زمین و سازنده پروژه برقرار باشد.

به طور مثال اگر آورده مالک زمین، ۵۰ میلیارد باشد اما هزینه سازنده، ۲۰۰ میلیارد محاسبه شود، سهم مالک غیرمنطقی بوده و این پروژه نباید مطرح شود.

نکته دیگری که درباره سهم سازنده در پروژه‌های مشارکت در ساختمان‌سازی اهمیت دارد این است که سازنده باید با پذیرش یک پروژه، سهم سود خود را داشته باشد و این در حالی است که مالک هم نفعی ببرد.

سازنده یا مالک، هرکدام نباید نفع و سود را به سمت خود جذب کنند. در چنین معامله ای ممکن است سازنده به دلایلی مجبور شود سوددهی به سمت مالک را قبول کند و در حین پروژه از مصالح نامرغوب استفاده کند یا کم کاری کند تا به این ترتیب ضرر متحمل نشود؛ یا منافع بهتری به دست آورد؛ که این وضعیت خوبی نخواهد بود.

مشاور املاک در این شرایط می تواند با مالک زمین صحبت کند و ذهن او را به سمت مشارکت و نه سوددهی یک طرفه هدایت نمایند.

لازم به ذکر است که مالک زمین باید بداند که سازنده، یک پیمانکار نیست بلکه یک شریک است. شریک قرارداد مشارکت در ساخت یعنی یک قرارداد برد- برد که نفع و سود برای هر دو طرف قرارداد خواهد بود.

یک مشکل عملی

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در تعیین سهم مشارکت در ساختمان سازی بین مالک زمین و سازنده وجود دارد این است که اکثر مالکان می گویند زمین ما تمام سرمایه ما است و آن را برای مشارکت اختصاص داده‌ایم؛ اما سازنده به مرور زمان، هزینه اختصاص می‌دهد؛ پس باید سهم ما بیشتر باشد.

مشاور املاک با صبر و بردباری می‌توانند پاسخ این مالکان را به این صورت بدهد: "سازنده، تمام تجربه، دانش و هنر خود را می آورد تا پروژه ساخت از ابتدا به نحو مطلوب انجام شود. اگر قرار باشد سازنده، شریک نباشد و یک پیمانکار محسوب شود، چیزی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد را برای اتمام پروژه دریافت خواهد کرد که حق پیمانکاری یا حق مدیریت پیمان است." در قراردادهای پیمانکاری، بحث شراکت به میان نمی آید؛ پس سازنده پیمانکار نیست.

وظایف مشاور املاک برای قراردادهای مشارکت در ساخت

مشاور املاک وظیفه دارد سوابق سازنده را بررسی کند؛ پروژه های قبلی که سازنده در آن مشارکت داشته یا به طور کامل انجام آن را بر عهده داشته است باید جمع‌آوری کند. نمونه کارهای سازنده برای ساخت و ساز اهمیت دارد. این کار به مشاور املاک کمک می‌کند که بداند کدام سازنده، حرفه‌ای است و کدام سازنده از عهده پروژه برنمی‌آید. مشاور املاک وظیفه دارد منافع مالک زمین و منافع سازنده را با هم در نظر بگیرد.

به عنوان مشاور املاک سعی کنید واسطه‌ها را از پروژه مشارکت در ساختمان سازی دور نگه دارید. وقتی واسطه ها زیاد باشند، انتقال داده ها و پیام ها با نقص یا کمبود مواجه می شود و در این میان ممکن است مشکلاتی به وجود بیاید.

بهتر است مشاور املاک یک رزومه از فعالیت‌های سازنده داشته باشد تا بتواند به درستی توان سازنده را برای ورود به پروژه ارزیابی کند.

از دیگر وظایف مشاور املاک این است که ضوابط شهرداری مربوط به هر منطقه را دقیقاً بداند. همچنین بهتر است پروژه را از نظر چندین سازنده بررسی کند و به یک آمار یا اطلاعات خاص اکتفا نداشته باشد. مثلاً قوانین و ضوابط شهرداری در مناطق برای ساخت محدودیت ارتفاع یا درصد سطح اشغال باید به طور خاص جمع‌آوری شود. مشاور املاک وظیفه دارد که بر اساس دیتا واقعی، قراردادها را تنظیم کند.

اگر تمام اطلاعات به درستی جمع آوری شود، می‌توان محاسبه کرد که ملک چقدر پتانسیل ساخت دارد؛ چند طبقه می توان ساخت و هزینه های شهرداری چگونه محاسبه شود.

نکته مهمی که در این قسمت لازم است خاطرنشان کنیم این است که برخی از مالکین ممکن است یک خط قرمز یا محدودیت هایی را برای سازنده مشخص کنند. مثلاً مالک می گوید متراژ خاص یا طبقات خاص در نظر دارم و در این شرایط، مشاور املاک و سازنده باید شرایط و ضوابط را بررسی کنند و ببینند که آیا اجرای این درخواست امکان پذیر هست یا خیر.

بهتر است در قراردادهای مشارکت در ساخت، حداکثر مجوز ساخت طبقات نوشته شود. سپس این موضوع درج شود که اگر امکان ساخت طبقات اضافه تر با مجوز شهرداری وجود داشت، چه درصدی برای سازنده یا مالک محاسبه می شود. این درصدها جزو محاسبات باید قرارداد حتماً نوشته شود.

نکته دیگری که نقش مشاور املاک در قرارداد مشارکت در ساخت را نشان می دهد این است که مشاور املاک نباید به عنوان یک داور در جلسه حضور داشته باشد. قضاوت و داوری بر عهده متخصصین این حوزه است. کسانی باید این جلسه را داوری کنند که هم دانش داشته باشند و هم تجربه؛ به عبارت دیگر می خواهیم بگوییم که برای فرآیند مشارکت در ساختمان سازی، آگاهی به تنهایی کافی نیست و باید تجربه هم وجود داشته باشد.

"مدیر قرارداد" مشارکت در ساخت چه کسی است؟

یک نقش مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت تعیین و معرفی می شود و آن هم "مدیر قرارداد" است.

مدیر قرارداد، فردی است که توانایی مدیریت یک قرارداد را از جنبه های مختلف دارد؛ یعنی قبل از اینکه قرارداد به داوری کشیده شود، مدیر قرارداد می تواند مسائل و مشکلات را بررسی کند و مواردی که در قرارداد ذکر شده را به طور کامل تحت کنترل بگیرد.

مدیر قرارداد باید اصل قرارداد را کنترل کند. اگر مشکلات تحت نظر مدیر قرارداد حل نشد یا به واسطه صلح یا میانجی گری هنوز مشکلات وجود داشت، در مرحله بعد باید برای رفع موانع موجود از داور استفاده شود. وجود یک داور در قراردادهای مشارکت در ساختمان سازی ضرورت دارد که در قسمت بعد آن را معرفی می کنیم.

نقش داوران در قراردادهای مشارکت در ساخت چیست؟

از نظر حقوقی، حضور یک داور در قراردادهای مشارکت در ساختمان سازی یک گزینه ایده‌آل است. وقتی مشکلی در پروژه پیش می‌آید و با صلح کردن یا میانجی گری یا حتی با استفاده از مدیر قرارداد، این مشکلات حل نمی‌شود الزاماً باید از یک داور استفاده کرد.

داور می ‌تواند در مدت ۳ ماه، مسائل و مشکلات را حل کند تا به نتیجه برسد؛ اما اگر همین مسائل یا موانع یا اختلاف ها به دادگاه ارجاع داده شود، حداکثر دو سال طول می کشد تا پرونده به نتیجه برسد.

در شرایط فوق، همانطور که ملاحظه می کنید ضررهای زیادی به پروژه وارد می شود؛ ساخت و ساز نیمه کاره رها می شود؛ پروژه از دست می رود و هزینه ها به هدر خواهند رفت؛ پس بهتر است حتماً یک داور در قراردادهای مشارکت در ساختمان سازی حاضر باشد.

خصوصیات و ویژگی‌های داور بر مشارکت در ساختمان سازی چیست؟

با توجه به صحبت هایی که در قسمت قبلی عنوان شد، داور در قراردادهای مشارکت در ساخت یک نقش کلیدی ایفا می کند. ممکن است یک پروژه به داور نیازی پیدا نکند اما معمولاً اگر پروژه وسیع و بزرگ باشد، به طور مثال حدود ۱۰ هزار متر به بالا، بهتر است که حتماً یک هیئت داوری برای پروژه تعیین شود. یک داور از سمت مالک زمین معرفی می شود، یک داور از سمت سازنده و یک داور هم مرضی الطرفین خواهد بود.

فردی که به عنوان داور انتخاب می شود باید شرایط یک داور را داشته باشد. به طور کلی داور نباید از فامیل های نَسَبی یا سببی هر دو طرف باشد. همچنین داور نباید یکی از ذینفعان پروژه باشد. داور باید فردی غریبه اما آگاه مطلع و بی‌طرف باشد.

نکته مهم در معرفی داور برای قراردادهای مرضی الطرفین این است که هم می‌توان روز جلسه قرارداد، داورها را معرفی کرد و هم می‌توان در هنگام انجام پروژه، یعنی زمانی که مشکلاتی به وجود می‌آید برای این کار اقدام کرد. انتخاب داوران که به مسائل حقوقی آشنا هستند معمولاً از مراجع ذیصلاح نظیر کانون وکلا یا کارشناسان رسمی دادگستری دنبال می‌شود.

هیچ اجباری وجود ندارد که داورها را درست روز قرارداد مشارکت در ساختمان سازی معین کنید؛ اما اگر نیاز دارید که حتماً هیئت داوری تشکیل شود باید این پروسه را در قرارداد تعریف کنید که اگر اتفاقی افتاد بتوان از آن طریق اقدام کرد. زمان و روش انتخاب داورها هم باید در قرارداد نوشته شود.

اهمیت لیست متریال در قرارداد مشارکت در ساخت

لیست متریال باید در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود. این موضوع بسیار اهمیت دارد چرا که به طور مستقیم و غیرمستقیم با هزینه های ساخت و ساز در ارتباط است. ممکن است یک مالک درخواست کند متریال با قیمت هر متر ۱۲ میلیون تومان استفاده شود در حالی که شرایط عرف آن منطقه برای ساخت و ساز، متریالی با متری ۷ میلیون تومان است.

در چنین شرایطی برای احترام به حقوق مالک زمین و حقوق سازنده، مشاور املاک باید به جای مخالفت و مقابله با این درخواست از مالک بخواهد که لیست متریال مورد نظر را جمع آوری کند، بنویسد و به او تحویل دهد. 

مشاور املاک با مالک زمین صحبت می کند و او را مجاب می کند که آیا این متریال برای ساخت چنین سازه‌ای مناسب است یا خیر. اقدام بعدی که می توان انجام داد این است که لیست متریال را با چندین سازنده دیگر در میان بگذارید، بررسی کنید و همچنین می توانید با سازنده‌هایی که در حال حاضر روی چنین پروژه‌هایی کار می‌کنند نیز مشورتی داشته باشید.

تمام مواردی که در لیست متریال قرارداد مشارکت در ساخت نوشته می‌شوند متغیر هستند اما برخی از آن‌ها جزء مفاهیم کلیدی محسوب می شوند و نباید آن‌ها را فراموش کنید. 

به طور مثال در این قراردادها باید از نمای ساختمان، سیستم سرمایشی و گرمایشی، کف واحدها و کف ساختمان، حیاط، لابی، پشت بام روف گاردن، درب و پنجره، طراحی و نصب آسانسور و موارد اصولی حتماً صحبت شود. 

مواردی مانند انتخاب سیم و کابل یا لوله کشی ها جزو فرعیات در قرارداد محسوب می‌شوند؛ یعنی انتخاب این مصالح از شرکت‌های مختلف هیچ محدودیتی ندارد اما باید استانداردهای کالا و استانداردهای ساختمان سازی را داشته باشند.

ناگفته هایی از برگزاری جلسه قرارداد مشارکت در ساخت

تمام نکات و مواردی که تا به اینجای بحث درباره قرارداد مشارکت در ساخت و برگزاری جلسات و جمع‌آوری اطلاعات به آن اشاره کردیم، یک به یک مهم و ضروری هستند. در این قسمت به عنوان صحبت های پایانی، به چند نکته کلیدی دیگر نیز اشاره خواهیم داشت:

· سهم مشارکت، در قرارداد مشارکت در ساختمان سازی مهم است. سهم مشارکت، بسته به تعداد طبقات و جواز ساختمان ممکن است متغیر باشد و تمام این موارد باید در قرارداد نوشته شود.

· فرد یا افرادی که به عنوان  مشاور املاک، جلسه قرارداد را برگزار می کنند یا با مالک زمین و سازنده صحبت می کنند باید صادق، راست گفتار و خوش رفتار باشند. این ویژگی ها برای جذب اعتماد و برندسازی مشاور املاک بسیار مهم است. به خصوص اگر مشاوران املاک به برندسازی شخصی در یک منطقه فکر می‌کنند باید این ویژگی ها را داشته باشند.

· یکی از مهم‌ترین نکات برای برگزاری جلسات مشارکت در ساخت، آماده کردن اتاق قرارداد است. همچنین تعیین زمان قرارداد هنگام صبح یا هنگام عصر، نحوه چیدمان صندلی ها، چک کردن خطوط اینترنت، وضعیت تلفن همراه در جلسه و حتی طراحی لباس پرسنل و لباس همکاران، مواردی هستند که به حفظ پرستیژ کاری بسیار کمک می کنند. حتی باید در جلسه قرارداد مشارکت در ساختمان‌سازی، مکان نشستن سازنده و مکان نشستن مالک و مشاور املاک یا نماینده ها به دقت مشخص باشد.

· یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های مشاور املاک، صبور بودن است. مشاور املاک با صبر و حوصله باید یک نمونه قرارداد تنظیم کرده باشد و به طرفین ارائه دهد. همچنین نمونه قراردادهایی را که سازنده یا مالک زمین در جلسه به همراه آورده اند را نیز باید بررسی کند و سپس به یک نتیجه قطعی برسد.

· مشاور املاک باید مهارت و فنون مذاکره را داشته باشد. به طور مثال، اگر مالک زمین بخواهد زمین را بفروشد و مشارکت در ساخت را انتخاب نکند، مشاور املاک می تواند به او کمک کند و با تکنیک های مصاحبه، صمیمانه و با صبر و حوصله او را مجاب کند که از روش مشارکت، زمین خود را به بهره‌برداری برساند.

· یکی از مهارت هایی که مشاور املاک باید داشته باشد مذاکره با مالکان یک زمین مشاعی است. فرض کنید یک زمین، مشاعی است و چند مالک دارد و یکی از مالکین با قراردادهای مشارکت در ساختمان سازی مخالف است. مشاور املاک با تکنیک ها و استراتژی های خاص با این فرد صحبت می کند تا رضایت او را جلب نماید.

· برای زمین های مشاعی، تعیین سهم مشارکت، بیش از هر چیز اهمیت دارد که باید نسبت به آن برنامه ریزی دقیق انجام داد.

· یکی دیگر از اموری که در قراردادهای مشارکت در ساختمان سازی مهم است، پیش فروش واحدهای ساختمانی می باشد که در حین پروژه، معمولاً اکثر سازنده ها از این روش استفاده می کنند.

· دو گزینه دیگر شامل اضافه کردن شریک به قرارداد یا شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، مواردی هستند که باید آن‌ها را نیز در نظر گرفت.

بیشتر بخوانید: انواع عایق‌های رطوبتی ساختمان به همراه مزایا و معایب نصب آن‌ها روی بام

سخن پایانی

به عنوان نتیجه گیری از این بحث در نکات مهم برای برگزاری جلسات مشارکت در ساخت لازم است خاطرنشان کنیم که زمانی این جلسات به نتیجه مثبت می‌رسد که مشاور املاک، شناخت کامل از هر دو طرف داشته باشد.

قبل از این کار ضرورت دارد که به صورت جداگانه با مالک زمین یا سازنده صحبت شود. شرایط زمین برای مشارکت باید بررسی شود و از نظر پروانه ساخت یا مجوزها کاملاً به تایید برسد. این صحبت‌ها باید با سازنده هم انجام گیرد. رزومه کاری سازنده برای ورود به بحث مشارکت در ساخت اهمیت دارد.

اگر به دنبال روش مشارکت در ساختمان‌سازی یا ساخت ویلا هستید و یک زمین دارید، کارشناسان و مشاوران املاک اول خونه مشاوره های لازم را به شما خواهند داد.

اگر در جایگاه یک سازنده فعالیت می کنید باز هم می توانید بر تجربه این گروه تخصصی تکیه کنید و زمین های مناسبی را برای پروژه های خود پیدا کنید.

برای کسب اطلاعات بیشتر یا برگزاری جلسات لازم می توانید با مشاوران املاک اول خونه یا با آقای امیر توکلی نماینده شعبه سرخرود و آمل در این ‌باره صحبت نمایید.

منبع: اول خونه