در سال‌های اخیر، خرید ویلا در شمال ایران به یکی از محبوب‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری و تفریح میان خانواده‌های ایرانی تبدیل شده است. آب‌وهوای معتدل، طبیعت سرسبز و فاصله نسبتا کم تا شهرهای بزرگ مانند تهران، باعث شده بسیاری افراد به فکر خرید ویلایی شخصی در این مناطق بیفتند. 

با این حال، این فرآیند به ظاهر ساده، پیچیدگی‌های فراوانی دارد که ناآگاهی از آن‌ها می‌تواند به ضررهای جبران‌ناپذیر مالی و حقوقی منجر شود. متاسفانه، خریداران زیادی قربانی اعتماد بیش از حد، اطلاعات ناقص یا خریدهای احساسی شده‌اند. 

از سند و مجوز گرفته تا وضعیت ساخت، موقعیت مکانی و حتی شرایط جوی منطقه می‌توانند در ارزش و امنیت ویلای شما تاثیر بسزایی داشته باشند. در این مطلب از اول خونه، به بررسی مهم‌ترین اشتباهات رایج در خرید ویلا در شمال کشور می‌پردازیم تا شما با دیدی دقیق‌تر، آگاهانه‌تر و مطمئن‌تر وارد این مسیر شوید و متضرر نشوید.

اما چرا شمال؟

شمال ایران با داشتن جاذبه‌های طبیعی بی‌نظیر، از جمله جنگل‌های انبوه، کوه‌های سر به فلک کشیده، سواحل نیلگون و مردمی خونگرم، همواره مقصدی محبوب برای گردشگران و سرمایه‌گذاران بوده است. علاوه بر این، آب و هوای معتدل و دلپذیر این منطقه، آن را به مکانی ایده‌آل برای زندگی و سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است.

چه نوع ویلایی مناسب شماست؟

با توجه به تنوع سلیقه‌ها و نیازها، انواع مختلفی از ویلا در شمال موجود است. از ویلاهای جنگلی و کوهستانی گرفته تا ویلاهای ساحلی و مدرن، هر فرد می‌تواند ویلایی متناسب با سلیقه و بودجه خود پیدا کند.

سرمایه‌گذاری در شمال چه مزایایی دارد؟

• سودآوری: با توجه به رشد روزافزون قیمت ملک در شمال، سرمایه‌گذاری در این منطقه می‌تواند سود قابل توجهی را به همراه داشته باشد.

• حفظ سرمایه: خرید ملک در شمال، راهی مطمئن برای حفظ سرمایه در برابر تورم است.

• ارائه خدمات رفاهی: بسیاری از ویلاها در شمال دارای امکانات رفاهی مانند استخر، سونا، جکوزی و ... هستند که می‌توانند اقامتی لذت‌بخش را برای شما رقم بزنند.

• دسترسی به طبیعت: با خرید ویلا در شمال، به طور مستقیم به طبیعت بکر و آب و هوای مطبوع این منطقه دسترسی خواهید داشت.

چه نکاتی را باید در هنگام خرید ویلا در شمال در نظر گرفت؟

• موقعیت ویلا: به موقعیت جغرافیایی ویلا، دسترسی به امکانات رفاهی و جاذبه‌های گردشگری و همچنین امنیت منطقه توجه کنید.

• متراژ و نوع ویلا: متراژ ویلا را متناسب با نیاز خود انتخاب کنید و به نوع ویلا (جنگلی، ساحلی، مدرن و ...) توجه کنید.

• امکانات ویلا: به امکانات موجود در ویلا مانند استخر، سونا، جکوزی و ... توجه کنید.

• مدارک و مستندات: قبل از خرید ویلا، از صحت مدارک و مستندات آن اطمینان حاصل کنید.

• قیمت ویلا: قیمت ویلا را با توجه به موقعیت، متراژ، امکانات و ... آن مقایسه کنید.

دانستن رایج‌ترین اشتباهات خرید ویلا شمال چه ضرورتی دارد؟

در شرایطی که تقاضا برای ویلای شمال، تصاعدی رو به رشد است، کمبود عرضه، مسئله چالش برانگیزی است که شانس خرید ویلایی رویایی را دائما کمرنگ‌تر می‌سازد. آنچه در این شرایط ما را به قهقرا خواهد برد، اشتباهاتی است که اجتناب پذیرند. بنابراین در زمانی که عرضه کم است و تقاضا بسیار، تنها چتر نجاتی که شما را به ویلای محبوبتان می‌رساند، گریز از اشتباهات رایج است.

مقاله را رسما استارت می‌زنیم با اشتباهاتی که در برابر خرید ویلای شمال، قد علم کرده‌اند.

1- آیا من آمادگی خرید ویلا را دارم؟

گام اول در خرید ویلای شمال، درک نیازهای خانواده است. از آنجا که خریداران ویلای شمال عموما ویلا را برای تعطیلات ماهانه و حتی سالانه می‌خواهند، تصورشان از خرید ویلا، تامین سقفی است که موجبات گذراندن تعطیلاتی کوتاه در بطن شمال را برایشان فراهم می‌سازد. بدین واسطه، "بی‌گدار به آب زدن"، اشتباه رایجی است، اشتباهی که به چشم همه ما تکراری است.

پیش از آن که با خرید ویلا گلاویز شویم، باید چرتکه‌ای به دست بگیریم، تمام دارایی‌هایمان را آنالیز کنیم و بدهی‌های خود را رصد نماییم. نخستین خروجی این قسمت، توان مالی خانواده است.

نیازهای اساسی خانواده

آیا آنچه  نیاز من را مرتفع می‌کند، ویلایی است آرام که منظره درختان در هم تنیده افرا را تقدیمم می‌کند یا ویلایی در مرکز شهر و نزدیک به بهترین مدرسه؟

خوب می‌دانیم با خرید ویلای شمال، تنها یک ویلا را خریداری نمی‌کنیم که مالک یک محله می‌شویم، به عبارتی باید موقعیت ویلا و کیفیت آن محله را کند و کاو کرد، باید سطح جرایم و امنیت آن محله را دانست، امکانات حمل و نقل را متوجه شد، شلوغی خیابان‌هایش را از نظر گذراند و نزدیکی فروشگاه‌ها و بیمارستان‌ها را دریافت.

2- قیمت، معضلی اساسی!

در وضعیت فعلی که عرضه کم است، قیمت گران است و خریداران برای خرید ویلایی ولو کوچک در بطن شمال صف کشیده‌اند، پیشنهاد قیمتی ارزان که با نرخ مورد نظر فروشنده فاصله‌ها دارد، هرگز توصیه نمی‌شود. بهتر است، پیش از خرید ویلای شمال، مروری داشته باشیم بر قیمت‌ها و آگاهانه قدم در این راه بگذاریم. اولین قدم، تحقیق دقیق و کامل است. به دنبال آگهی‌های فریبنده و ارزان قیمت نباشید. این آگهی‌ها که بیشتر شبیه سراب هستند، فقط برای جذب مشتری طراحی شده‌اند..

بیشتر بخوانید: قیمت ویلا در شمال چگونه محاسبه می‌شود؟

منظور از هزینه‌های پنهان ویلا چیست؟

گاهاً یک ویلای چند صد میلیونی را می‌خریم بی‌آنکه فردی متبحر پای کار بیاید و ما را از مناسب بودن ویلا خاطر جمع سازد. اما بازرس تمام هزینه‌های پنهان را عیان خواهد ساخت و خاطرنشان خواهد کرد که این ویلا پس از خرید به چه هزینه‌های اضافی برای تعمیر و ترمیم نیاز دارد.

قیمت ویلا در شمال به طور مداوم در حال افزایش است. قبل از خرید، از قیمت واقعی ویلا در منطقه مورد نظرتان آگاه شوید. به هیچ وجه تحت تاثیر قیمت‌های غیرواقعی آگهی‌ها قرار نگیرید. برای آگاهی از قیمت‌های واقعی ویلا در شمال و نوشهر، می‌توانید به وبسایت اول خونه مراجعه کنید.

3- تناقض بودجه و آپشن‌های لیست شده

از دیگر اشتباهات رایج، عدم همخوانی بودجه در نظر گرفته شده و آپشن‌هایی است که قطار وار لیست کرده‌ایم.

مخاطب اصلی‌مان، ویلایی مقرون به صرفه است اما آن را در حوالی متل قو دنبال می‌کنیم یا خواهان بهترین نقطه شهر تجاری نوشهر هستیم.

مایلیم با کمترین هزینه، توپمان را گل کنیم و ویلایی بخریم اما چشم به ویلایی می‌دوزیم از سنگِ اعلا، که با فروشگاه‌ها و مراکز خرید کمترین فاصله را دارد، مجهز به محوطه‌ای سبز و استخری روباز است، کمترین سر و صدا را دارد و آمیخته شده با منظره‌ای بی‌ بدیل است.

4- باطن ویلا، فدای ظاهرش می‌شود

گاه با دیدن ویلایی باشکوه، چنان جذب ظاهر و برخی موارد سطحی‌اش می‌شویم که مهم‌ترین آپشن‌هایش را از یاد می‌بریم. منظورمان از موارد مهم، همان‌هایی هستند که نمی‌توان تغییرشان داد مثل مکان ویلا، حیاط و محوطه ویلا یا حتی خیابان شلوغی که به ویلا منتهی است.

هنگام خرید ویلا، نخست به مواردی توجه کنید که غیر قابل تغییر بوده و یا تغییر آن‌ها به شدت پرهزینه است. سپس جزئیاتی را در مرکز نگاهتان بگذارید که تغییرشان کار حضرت فیل نیست، مثل رنگ دیوار‌ها.

5- حضور مشاور حاذق 

خرید ویلای شمال، در غیاب مشاوری حاذق از دیگر اشتباهات رایج است. مشاورین املاک، پای ثابت معاملات ملکی هستند، اما ویلاهای شمال بحثشان جداست. شمال ایران، گنجینه‌ای است از اراضی و زمین‌های متعدد که نوع کاربری تعریف شده برای آن‌ها متفاوت است.

با علم به این موضوع که اکثر قریب به اتفاق خریداران ویلای شمال، کاملا با مناطق شمالی کشور بیگانه‌اند و شمال را خلاصه شده در جنگل‌های هیرکانی و جاده چالوس می‌دانند، به هنگام خرید ویلای شمال، باید فردی باشد که نوع کاربری زمین‌ها را به خوبی درک کند و مهم‌تر از آن به قوانین و مقررات ساخت و ساز در شمال آشنا باشد.

6- بررسی سند و مدارک قانونی

در برخی از مناطق شمالی، املاکی وجود دارد که به دلایل مختلف فاقد سند رسمی (تک‌برگ یا شش‌دانگ) هستند. برخی از این املاک در قالب قولنامه‌ای، نسقی یا حتی وکالتی معامله می‌شوند. این نوع سندها اغلب مورد تایید بانک‌ها و محاکم قضایی نیستند و انتقال مالکیت آن‌ها پر ریسک است.

در برخی موارد، مالک اولیه هنوز فوت نکرده یا ملک بین چند وارث مشترک است و تقسیم نشده است. بنابراین سند رسمی و ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد، تنها مدرک معتبر برای اثبات مالکیت شماست. حتی اگر فروشنده مالک واقعی باشد، بدون سند رسمی امکان پیگیری حقوقی در صورت بروز مشکل بسیار دشوار است.

7- نادیده گرفتن امکانات و زیرساخت‌ها

وجود انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، اینترنت و فاضلاب علاوه بر اینکه برای سکونت راحت ضروری‌ هستند، نبود آن‌ها ارزش ملک را نیز کاهش می‌دهد. گاهی ملک در روستا یا منطقه‌ای واقع شده که هنوز زیرساخت‌های دولتی به آن نرسیده یا هزینه انشعاب به عهده خریدار است. بنابراین استعلام انشعابات را به‌ صورت رسمی از ادارات مربوطه بگیرید. صرف وجود تیر چراغ برق یا لوله گاز در نزدیکی ملک، به معنای امکان استفاده نیست.

8- ویلای شهرکی: امنیت و آسودگی خیال

برخی تصور می‌کنند که ویلای شهرکی محدودیت‌هایی دارد، اما اینطور نیست. شما در ویلای شهرکی از امنیت بالایی برخوردار هستید. ضمن اینکه، در بسیاری از موارد، ویلاهای شهرکی از نظر طراحی و امکانات نیز از ویلاهای مستقل برتر هستند

9- موقعیت ویلا را بررسی کنید!

به دسترسی ویلا به امکانات شهری، مراکز خرید، مراکز درمانی، امنیت منطقه، و ... توجه کنید. همچنین شمالی یا جنوبی بودن ویلا و تراکم جمعیت در آن منطقه را نیز در نظر بگیرید. فراموش نکنید که تحقیقات فقط با دیدن عکس و آگهی کافی نیست. حتما از نزدیک ویلا را ببینید و تمام جوانب را بررسی کنید.

10- خرید ویلای بی‌کیفیت و در منطقه نامناسب

اگر تخصص کافی در ساخت و ساز ندارید، ممکن است نتوانید کیفیت واقعی یک ویلا را تشخیص دهید. خرید ویلای بی‌کیفیت، نه تنها ارزش پول شما را پایین می‌آورد، بلکه می‌تواند امنیت شما را نیز به خطر اندازد. دسترسی به امکانات رفاهی، تفریحی و جاذبه‌های طبیعی، از جمله عواملی است که کیفیت زندگی شما در ویلا را تحت تاثیر قرار می‌دهد. همچنین، امنیت و شلوغی منطقه نیز حائز اهمیت است.

11- خرید ویلا در زمین وقفی

در برخی مناطق شمال، زمین‌ها وقف هستند و خرید و فروش آن‌ها ممنوع است. اگر از این موضوع بی‌اطلاع باشید، ممکن است صاحب ویلایی شوید که مالکیت زمین آن را ندارید.

12- خرید ویلا در منطقه بدون پتانسیل رشد 

اگر هدف شما از خرید ویلا، سرمایه‌گذاری است، باید به دنبال ویلاهایی در مناطقی باشید که پتانسیل رشد قیمتی دارند. در زمستان، برخی از مناطق شمال به دلیل بارش برف و شرایط جوی نامناسب، دسترسی سختی دارند. همچنین، ممکن است در این مناطق، امکانات رفاهی و خدماتی نیز به طور کامل در دسترس نباشد.

13- بی‌توجهی به قیمت واقعی بازار

یکی از شایع‌ترین اشتباهات در خرید ویلا در شمال، پرداخت قیمتی بالاتر از ارزش واقعی ملک است. فروشندگان در برخی مناطق به دلیل نبود نظارت کافی یا بهره‌گیری از بی‌اطلاعی خریداران غیربومی، قیمت‌هایی پیشنهاد می‌دهند که با عرف منطقه هم‌خوانی ندارد. همچنین برخی املاک تنها به دلیل ظاهر آراسته یا تبلیغات گسترده، قیمتی غیرمنطقی پیدا می‌کنند، در حالی که از نظر فنی یا موقعیتی شرایط مطلوبی ندارند. بنابراین قبل از خرید، حتما از چند بنگاه املاک محلی و معتبر قیمت همان ملک یا املاک مشابه را استعلام بگیرید.

14- نادیده گرفتن موضوع مالیات و عوارض

برخی ویلاها ممکن است دارای بدهی‌هایی مانند مالیات نقل‌ و انتقال، عوارض نوسازی، بدهی آب و برق، یا هزینه انشعابات عقب‌افتاده باشند. بسیاری از خریداران ناآگاهانه ملک را با این بدهی‌ها خریداری می‌کنند و پس از معامله متوجه هزینه‌های پنهان می‌شوند که به نام مالک جدید منتقل شده است. مخصوصاً برای املاک قدیمی، موضوع بدهی‌های گذشته را جدی بگیرید؛ زیرا ممکن است جمع بدهی به میلیون‌ها تومان برسد. بنابراین پیش از عقد قرارداد، از فروشنده بخواهید با ارائه نامه مفاصا حساب، بدهی‌های ملک را تسویه کرده و تاییدیه رسمی از شهرداری و دارایی ارائه دهد.

15- خرید بدون تنظیم قولنامه رسمی و محضری

بسیاری از معاملات ملکی در شمال، به دلیل سهولت یا کاهش هزینه‌ها، در قالب قولنامه دستی یا توافقات شفاهی انجام می‌شود. اما چنین قراردادهایی نه تنها از نظر قانونی فاقد اعتبار لازم‌اند، بلکه در صورت بروز اختلاف، اثبات مفاد آن‌ها بسیار دشوار است. حتی برخی فروشندگان به بهانه نبود وقت، خریدار را ترغیب می‌کنند که «بعداً سند می‌زنیم» یا «فعلاً دستی بنویسیم تا بعد محضری کنیم»؛ که این کار ریسک بزرگی است. حتما معامله را در حضور مشاور حقوقی یا وکیل مجرب و در دفتر اسناد رسمی انجام دهید.

صحبت پایانی

برای داشتن یک تجربه خرید موفق و بهره‌مندی از جوانب مثبت در امر خرید ویلا، بهتر است که در ابتدای اقدام، تحقیقات لازم را در این زمینه انجام دهید. مقایسه قیمت ویلایی که در نظر دارید با قیمت سایر ویلاهای منطقه یک راه مناسب برای خرید منطقی و سودآور در آینده است. بررسی اسناد قانونی ویلا و همه جزئیات مربوط به زیر سازی و تجهیزات آن می‌تواند هزینه‌های پس از خرید را به میزان قابل توجهی کاهش دهد.

جهت انجام یک معامله موفق لازم است پس از مشخص کردن هدف و نیاز خود از خرید ویلا امکانات منطقه‌ای را که انتخاب کرده‌اید بررسی کنید و با آگاهی کامل از قیمت فروش ویلا وارد عمل شوید. در این میان از مشاوران املاک با تجربه غافل نشوید.

منبع: اول خونه