بافت شهری و روستایی هر کدام دارای ویژگی‌های خاص خود هستند که موجب تمایز آن‌ها از یکدیگر می‌شود. اگر قصد خرید زمین یا ویلا را دارید بهتر است در این مورد تحقیقات لازم را به درستی انجام دهید. بسیاری از افرادی که در شهرهای شمالی اقدام به خرید ملک می‌کنند لازم است که با بافت روستایی و شهری آشنایی کافی داشته باشند. واقع شدن در یک بافت خاص از جمله عوامل موثر و تعیین کننده قیمت فروش یک ملک است. شاخصه‌های موجود برای تعیین این مورد که یک ویلا در بافت شهری و روستایی قرار دارد متفاوت است. 

در مورد محله‌های قدیم و جدید نیز این مورد صدق می‌کند و امکان تمایز انواع بافت از یکدیگر فراهم می‌باشد. از جمله تفاوت های بافت شهری و روستایی در این است که در بافت شهری ادغام و فشردگی فضا بیشتر از بافت روستایی دیده می‌شود و در بافت روستایی مجموعه ساختمان‌ها در یک منطقه روستایی واقع شده‌اند. 

اگر ملک مورد نظر شما که قصد خرید آن را دارید خارج از بافت شهری و روستایی قرار گرفته باشد لازم است که برای انجام فعالیت در آن مجوزهای لازم را کسب کنید. بهتر است قبل از خرید زمین استعلام‌های لازم را در این زمینه انجام دهید.

انواع بافت شهری و روستایی، یک واژه آشنا در جوامع امروزی است. شاید همه ما کم و بیش با این دو واژه آشنا باشیم، اما در حقیقت معنا و مفهوم آن یا دلایل چگونگی شکل‌گیری بافت‌های شهری و روستایی هنوز برای ما شناخته نشده باشد. دلیل آن هم این است که تاکنون به صورت اختصاصی درباره آن جستجو نکرده‌ایم.

بافت‌های شهری و روستایی را در تمام کشورها و حتی محله‌‌های جدید یا قدیم می‌توانید مشاهده کنید. در بسیاری از مناطق جهان به خصوص در شهرهای گردشگری و تاریخی، بافت‌‌های قدیمی و باستانی را مشاهده می‌کنید. شاید با این توضیحات تا حدودی به تعریف بافت شهری پی برده باشید یا بتوانید حدس بزنید که بافت روستایی چگونه معنا می‌شود.

دلیل اینکه این مطلب را به توضیح انواع بافت شهری و روستایی اختصاص داده‌ایم، این است که مسئله خرید و فروش ویلا در شمال  یا خرید زمین در شمال در محله‌های مختلف و شهرهای مازندران، بسیار چالش برانگیز شده است. مهم‌ترین مشکلاتی که در حوزه خرید ویلا در شمال یا خرید زمین وجود دارد، شامل کلاهبرداری‌هایی است که گریبان‌گیر بسیاری از مشتریان می‌شود. یکی از مفاهیم در این زمینه این است که زمین یا ویلا، در بافت شهری قرار دارد یا در بافت روستایی؟!

اگر مشتری خرید زمین یا خرید ویلا هستید و ملکی که انتخاب کرده‌اید خارج از یک بافت مشخص شده باشد، لازم است نسبت به اعتبار سند آن اقدام کنید و یا حتی مجوز ساخت و ساز یا بهره‌برداری از آن را دریافت کنید. اما این مراحل چگونه امکان‌پذیر است؟

مسائل فوق، همگی مباحثی هستند که قصد داریم در این مطلب به آن بپردازیم. با ما همراه باشید تا اطلاعاتی را در رابطه با بافت شهری و روستایی، خرید زمین و ویلا در شمال ارائه دهیم.

*برای اینکه بتوانید با خرید زمین در مازندران، سرمایه‌گذاری بهترین انجام دهید، لازم است در پروژه‌های ساخت و ساز، هزینه‌های خود را مدیریت کنید. مقاله "چگونه در ساخت ویلا، پول بیشتری پس‌انداز کنیم؟" به شما می‌گوید چگونه در ساخت و ساز ویلا، پول بیشتری ذخیره کنید.

بافت شهری چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟

بافت شهری عبارت است از ازدحام، فشردگی و ادغام فضاها و عناصر یک شهر که وابسته به شرایط محیط طبیعی، شرایط آب و هوایی و شرایط زمین و ویژگی‌های توپوگرافی منطقه می‌باشد. اگر یک مجموعه بلوک یا محله‌های شهر به صورت به هم فشرده شده و با نظم و یکپارچگی خاص مشاهده می‌کنید، در حقیقت بافت‌‌های شهری را تشکیل می‌دهند. مهم‌ترین مسئله‌ای که هم اکنون این محله‌ها و بافت‌ها با آن مواجه هستند، مسئله فرسودگی بافت شهری می‌باشد.

بسیاری از پروژه‌های ساخت و ساز ساختمان‌های جدید در بافت‌های فرسوده شهری انجام می‌گیرد، چرا که این محله‌ها و ساختمان‌ها از سن واقعی آن‌ها گذشته است و در خطر ریزش و تخریب قرار دارند؛ از طرفی دیگر نمای شهری را با اختلال مواجه می‌کنند.

فرسودگی بافت شهری به دو نوع تقسیم‌بندی می‌شود؛ اولین دسته، فرسودگی نسبی نام دارد که عبارت است از نوعی فرسودگی که در یکی از عناصر شهری رخنه می‌کند. دسته دوم، فرسودگی کامل نام دارد که به منزله یک بافت کاملاً قدیمی و فرسوده است.

بافت‌های فرسوده شهری جزء محدوده‌های آسیب پذیر تلقی می‌شوند و به همین دلیل، بیشتر پروژه‌های نوسازی و فضاسازی شهری به بافت شهری فرسوده تعلق می‌گیرد. این مسئله در کلانشهرها اهمیت بیشتری دارد. رشد و توسعه جوامع موجب شده است بازسازی و نوسازی بافت‌های شهری بیش از پیش مورد توجه قرار گیرد.

این مسئله در شهر مازندران نیز وجود دارد. بافت‌های فرسوده مازندران، گزینه‌های مناسبی برای ساخت و ساز ویلا نیستند؛ حتی اگر ویلایی را در بافت فرسوده شهر مازندران خریداری کنید، هیچ تضمینی وجود ندارد که در طولانی مدت آن محدوده دستخوش تغییراتی نشود. همین مسئله درباره خرید زمین در شمال در یک بافت فرسوده یا خارج از بافت شهری وجود دارد.

بافت روستایی چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟

همانند تعریف مشابهی که برای بافت شهری ارائه دادیم، بافت روستایی نیز از مجموعه‌ای از خانه‌ها و محله‌ها در یک منطقه دهکده‌ای روستایی تشکیل شده است. همانطور که از قدیم می‌دانستیم، روستاها به واسطه عملکرد اساسی خود که در حقیقت، تامین کننده نیازهای اصلی زندگی هستند، یک جامعه پویا و فعال محسوب می‌شوند.

چه بسا شاهد آن هستیم که در بافت روستایی، فعالیت‌های دامداری، دامپروری و کشاورزی رونق بسیاری دارد. اگرچه روستاها نیز نیاز به توسعه و پیشرفته شدن دارند، اما به اندازه بافت شهری، در معرض فرسودگی قرار نمی‌گیرند.

اگر قرار باشد برنامه توسعه در اطراف بافت روستایی در نظر گرفته شود، معمولاً زمین‌‌های مجزا را انتخاب می‌کنند. ساخت زمین‌های شهرکی یا ساخت و ساز ویلا در شمال، نمونه‌ای از این مثال است. البته تقویت و نوسازی بافت روستایی می‌تواند ازدحام و تمرکز بیش از حد را در بافت شهری کاهش دهد و از مهاجرت روستاییان به شهرها نیز جلوگیری کنند.

تفاوت در بافت‌های شهری و روستایی و نیازهای اساسی اشتغال و روابط اجتماعی و زیست محیطی و شرایط اقتصادی موجب می‌شود تمایزاتی میان بافت شهری و روستایی وجود داشته باشد. یک برنامه‌ریزی دقیق میان نیازهای شهرها و روستاها می‌توانند این مسئله را بهتر مدیریت کنند.

مراحل دریافت مجوز ساخت برای زمین‌های خارج از بافت شهری و روستایی

اگر زمینی را در مازندران خریداری کردید و متوجه شدید که خارج از بافت شهری یا بافت روستای قرار دارد، باید نسبت به کسب مجوز فعالیت در زمینه اقدام کنید. اینگونه معاملات در اصطلاح با نام "طرح هادی" شناخته می‌شود؛ یعنی ویلا و زمین در خارج از طرح اصلی یا بافت اصلی شهر و روستا قرار گرفته است. زمین‌هایی که با اهداف کشاورزی، کارگاه تولیدی، پروژه‌های ساخت و ساز تجاری و مسکونی در این موقعیت قرار دارند، حتماً باید برای آن‌ها مجوز دریافت شود.

شما به عنوان مشتری خرید زمین در شمال موظف هستید قبل از معامله از وضعیت زمین، یک استعلام کلی دریافت کنید و همچنین بررسی کنید که زمین در محدوده مجاز قرار گرفته است یا خیر؟! دقت داشته باشید که سند زمین باید معتبر باشد و همچنین تمام مراحل را قانونی طی کنید. قبل از آنکه مجوز فعالیت را دریافت کنید می‌توانید مجوز ساخت را به راحتی درخواست بدهید.

برای اینکه بتوانید مجوز ساخت در زمین‌های خارج از بافت را دریافت کنید، ابتدا باید یک نقشه اولیه و پایه و اساس موقعیت زمین را مشخص می‌کند در دست داشته باشید. این کار را باید از سوی سازمان شهرداری و یا وب سایت‌هایی که در این حوزه راه‌اندازی شده‌اند، پیگیری کنید. مدارک مستند را آماده داشته باشید و در صورت لزوم از یک مشاور راهنما در این باره کمک بگیرید.

پس از اینکه مجوز ساخت در زمین خارج از بافت را دریافت کردید و طرح شما تایید شد، باید زیرساخت‌های لازم را برای توسعه منطقه فراهم کنید. برای زمین‌های خارج از طرح یا خارج از بافت شهری یا روستایی به سختی مجوز ساخت صادر می‌شود، مگر آن که شما توجیه کنید در آینده، زمینه را برای توسعه این منطقه فراهم خواهد کرد.

هنگام خرید زمین به نکات زیر دقت کنید:

· شرایط اقلیمی، شرایط آب و هوایی و تغییرات جوی در تمام منطقه

· شرایط دسترسی به موقعیت و امکانات بهداشتی در ارتباط با منابع آبی

· بررسی توپوگرافی زمین، پایداری لایه‌های زمین و موقعیت دور از خطرهای طبیعی نظیر زمین ‌لرزه

· راه‌های دسترسی به زمین برای اجرای پروژه‌ها

· ارزیابی هموار بودن یا ناهموار بودن زمین برای تردد

· بررسی دقیق ارزش اقتصادی زمین و نوع کاربری زمین

· ارزیابی جاذبه‌های گردشگری منطقه برای زمین‌هایی با کاربری تجاری و توریستی

*برای خرید زمین در شمال باید بدانید زمین مورد نظر شما چه ویژگی‌هایی دارد؛ در چه منطقه‌ای قرار گرفته و یا اینکه آیا مناسب اهداف شما هست یا خیر؟! مقاله "خرید زمین در شمال برای کشاورزی؛ چالش‌، فرصت‌ها و محدودیت‌ها" یک راهنمای کاربردی را در مورد معاملات خرید زمین به شما ارائه می‌دهد.

سخن پایانی

اگر قصد خرید ویلا در شمال یا خرید زمین در مازندران را دارید، به موقعیت دقیق ملک یا زمین دقت کنید. ممکن است ویلا یا ملک خارج از بافت شهری یا بافت روستایی قرار داشته باشد و شما اطلاعی نداشته باشید! قبل از اینکه یک ملک را خریداری کنید یا معامله انجام شود باید از نظر اعتبار سند و استعلام ملک از طریق سازمان ثبت اسناد یا شهرداری‌ها اقدام کنید. سعی کنید ویلا و املاکی را خریداری کنید که سند رسمی و معتبر یا همان سند تک برگ شش دانگ داشته باشند.

اگر هیچ تجربه‌ای در استعلام سند زمین یا ویلا ندارید و به مشاوره خرید ویلا یا زمین نیاز پیدا کرده اید، کارشناسان اول خونه با مشاوره رایگان در اختیار شما هستند.

منبع: اول خونه