شاید به تازگی تصمیم به خرید زمین در شمال و یا خرید ویلا در یکی از بهترین شهر‌های شمال کشور گرفته‌اید  و بعد از کمی بررسی و کمک گرفتن از مشاورین املاک با تجربه همانند تیم اول خونه توانسته‌اید به ملک مورد نظر خود را براساس سرمایه‌ای که در اختیار دارید انتخاب نمایید. اکنون به مرحله بسیار مهم که معامله ملکی نام دارد می‌رسیم.

در این معامله طرفین قرارداد باید در حضور مشاورین املاک و همچنین تیم حقوقی، قرارداد ملکی را مورد بررسی قرار داده و بعد از توافق، معامله انجام خواهد گرفت. اما حتماً تا به حال شنیده‌اید که بعضی از قرارداد‌ها حتی بعد از امضا و سپری شدن مراحل قانونی، با شکست مواجه می‌گردد و یکی از طرفین یا هر دو طرف معامله درخواست می‌کنند که این قرارداد فسخ گردد. با توجه به اینکه شرایط برهم زدن معامله‌ها متفاوت خواهد بود، در این مقاله در مورد اقاله یا تفاسخ معامله صحبت خواهیم کرد.

اقاله یا تفاسخ در معاملات ملکی یعنی چه؟

به هر حال این مسأله طبیعی است که بعد از انجام شدن معامله، هر دو طرف یا یکی از طرفین قرارداد تصمیم داشته باشند این معامله را فسخ نمایند. اما قانون اجازه نمی‌دهد که شما بدون هیچ دلیل منطقی، این عمل را انجام دهید چرا که قطعاً فسخ قرارداد ضرری را برای طرف مقابل متحمل خواهد کرد. بنابراین شرایط خاصی برای این منظور وجود دارد.

بر این اساس، برهم زدن قرارداد به چند دو تقسیم می‌شود:

- انفساخ قرارداد

گاهی اوقات بعد از عقد قرارداد یکی از طرفین متوجه می‌شوند مشکل قانونی در این میان وجود دارد. برای مثال بعد از خرید زمین یا خرید ویلا در شمال به تازگی متوجه شده‌اید که سند این ملک مشکل‌دار بوده و فروشنده و یا مشاورین املاک این موضوع را با شما در میان نگذاشته‌اند. شما می‌توانید به صورت قانونی اقدام کرده و بدون اینکه دخالتی در معامله داشته باشید، به حکم قانون فسخ قرارداد را انجام دهید.

بیشتر بخوانید: چگونه بهترین مشاور املاک باشیم و معاملات امن انجام دهیم؟

- اقاله یا تفاسخ قرارداد

اما نوع دیگر از فسخ معامله، اقاله یا تفاسخ قرارداد نام دارد. برای مثال ممکن است بنا به هر دلیل، دو طرف تصمیم بگیرند که بدون مراجعه به مراجع قانونی، قرارداد را برهم بزنند. با توجه به اینکه این نوع فسخ با رضایت هر دو طرف انجام می‌شود، به آن اقاله یا تفاسخ گفته می‌شود. حتی از نظر لغوی نیز کاملاً مشخص است که تفاسخ به یک امر دو نفره اشاره دارد چرا که بر وزن کلمه تفاعل بوده و به این معنا است که دو نفر با همکاری یکدیگر، عملی را انجام می‌دهند. بنابراین اقاله یا تفاسخ قرارداد با یک تفاهم دو طرفه برای برهم زدن معامله انجام می‌شود.

آیا اقاله یا تفاسخ قرارداد نیز جریمه دارد؟

شاید با تعریفی که برای اقاله قرارداد ملکی بیان کردیم این ذهنیت برای شما به وجود آمده باشد که هیچگونه خسارت یا جریمه‌ای برای تفاسخ معاملات ملکی پرداخت نمی‌شود. اما لازم است بدانید که این تصور کاملاً اشتباه بوده و باز هم بحث جریمه و خسارت در تفاسخ قرارداد‌های ملکی مطرح می‌شود. نحوه پرداخت جریمه و خسارت در اقاله معاملات ملکی براساس نوع معامله متفاوت خواهد بود:

- میزان جریمه اقاله در مبایعه نامه

زمانی که مبایعه نامه توسط مشاورین املاک تنظیم می‌شود، با توجه به اینکه امکان دارد یکی از طرفین یا هر دو طرف برای عقد قرارداد پشیمان شوند، بنابراین موضوع حق پشیمانی درمورد مبایعه نامه مطرح خواهد شد. برای مثال بازه زمانی مشخصی برای پشیمانی هر کدام از طرفین مشخص شده و طرفین تنها می‌توانند در همان بازه زمانی مشخص نظر خود را برای قطعی شدن قرارداد و یا انصراف اعلام نمایند. همچنین باید در قرارداد مشخص شود که اگر یکی از طرفین از معامله پشیمان شد، چه مبلغی را به عنوان جریمه به طرف مقابل پرداخت کند.

- میزان جریمه تفاسخ در اجاره نامه

مساله اقاله قرارداد در اجاره نامه نیز مطرح می‌شود. بار‌ها این مسأله به وجود آمده است که بعد از عقد اجاره نامه، یکی از طرفین از قرارداد منصرف شده و تصمیم می‌گیرد که معامله را فسخ نماید. به همین دلیل مشاورین املاک در اجاره نامه‌ها میزان جریمه تفاسخ قرارداد را لحاظ خواهند کرد. برای مثال مشخص می‌کنند که در صورت پشیمانی هر کدام از طرفین معامله، باید جریمه‌ای به اندازه یک ماه یا حداکثر دو ماه اجاره به طرف مقابل پرداخت گردد.

بیشتر بخوانید: بایدها و نبایدهای خرید زمین در شمال + نکات مهم عقد قرارداد

چه شرایطی برای اقاله یا تفاسخ قرارداد لازم است؟

در معاملات ملکی، شرایط اقاله قرارداد به طور کامل ذکر خواهد شد که مهمترین شرایط لازم برای این منظور، به شرح زیر است:

- همانگونه که گفته شد، اقاله تنها با رضایت هر دو طرف انجام می‌گیرد. بنابراین در روزی که قرار است تفاسخ معاملات ملکی انجام گیرد، حتماً هر دو طرف باید به صورت کتبی، رضایت خود را اعلام نمایند.

- هیچ اجباری برای دو طرفی جهت اقاله قرارداد وجود نداشته باشد. در صورتی که یکی از طرفین بنا به دلایلی همانند ابتلا به بیماری و یا حتی فوت نتواند حاضر شود، وکیل یا قیم و یا یکی از وراث می‌تواند به جای او برای اقاله قرارداد حضور یابد.

- دلیل تفاسخ قرارداد باید به طور کامل مشخص شده و در معامله به صورت کتبی نوشته شود.

منبع: اول خونه