هنگام تهاتر یا معاوضه به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

حداقل یک بار تا به امروز نام تهاتر و یا معاوضه‌ی ملک و سایر وسایل گران قیمت به گوشتان رسیده است. تهاتر تا حدودی به معنای معاوضه است اما معاوضه‌ای که تحت آن، شرایط و قوانین خاص و مخصوصی نیز اجرا می شود. علاوه بر عبارت معاوضه، عباراتی همچون تبادل کالا، مساوی و برابر کردن دین، معامله ی پایاپای و سقوط تعهد به موجب بدهکار بودن دو طرف معامله نسبت به یکدیگر نیز درباره ی تهاتر و یا معاوضه بیان می شود.

برای دریافت اطلاعات بیشتر و تهاتر در شمال لطفا با شماره 09196815233 مهندس آغاز تماس بگیرید.

اکثر متخصیت و حقوقدانان، تهاتر را بر مبنای عقل و خرد انسانی می دانند. این به این معناست که دو طرف با توجه به تفکر و خواسته ی خودشان، تعیین می کنند که چه چیزی در یک معامله دو طرفه، رد و بدل شود که به ازای این رد و بدل شدن، بدهی و دِین دو طرف نیست به یکدیگر، یر به یر گردد.

هیچ اجباری در تهاتر وجود ندارد و دو طرف باید به میل و خواسته ی خودشان در معامله ی تهاتری حضور پیدا کنند و این به این معناست که تهاتر علاوه بر اینکه در خرد و عقل انسانی ریشه دارد، به خواست قلبی افراد نیز بر میگردد. البته که تهاتر می تواند دلایل مختلفی داشته باشد. اما چون این گزینه، به عنوان یک نوع معامله ی رایج در سطح کشور انجام نمی شود و همگان بر نحوه ی انجام آن، شرایط انجام آن و نکات انجام آن، تسلط کافی ندارند، نیاز است که در هنگام تهاتر و یا معاوضه، هر دو طرف به یک سری نکات اصولی و استاندارد توجه نمایند تا معامله ای امن و بی ضرر را تجربه کنند. در ادامه درباره ی تهاتر و نکات تهاتر و معاوضه بیشتر برایتان توضیح خواهیم داد. بنابراین پیشنهاد می کنیم که برای آشنایی بیشتر با این موضوع و ابعاد مختلف آن، ما را تا انتهای مقاله همراهی نمایید:

انواع تهاتر

برای اینکه شما بتوانید بر نکات تهاتر و یا معاوضه، تسلط کافی داشته باشید، ابتدا نیاز است که با انواع تهاتر آشنا شوید و بدانید که تهاتر بر چند نوع است و هر نوع باید چگونه و بر طبق چه گزینه های استانداردی انجام شود. آشنایی با انواع تهاتر به شما کمک می کند که یک معامله ی اصولی و کاملا درست را انجام دهید؛ معامله ای که در صورت بروز هر مشکلی، قابلیت پیگیری قانونی در آن وجود داشته باشد. تهاتر سه نوع است و هر کدام از این سه نوع، شرایط خاص خودشان را دارند که در ادامه به شرح هر کدام از این تهاترها می‌پردازیم:

بیشتر بخوانید: آیا تهاتر ویلا با بیت کوین و طلا امکان‌پذیر است؟

تهاتر قهری: تهاتر قهری یک تهاتر کاملا قانونی است و تماما تحت نظارت قانون انجام می شود. در واقع در این تهاتر، این قانون است که تصمیم اصلی را میگیرد و نظر دو طرف معامله، در نتیجه ی حاصل از معامله، نقشی نخواهد داشت. تهاتر قهری، شروط خاص خودش را دارد که قانون در حین بررسی پرونده ی تهاتر، لزوم وجود این شروط را بررسی می نماید. در واقع یک تهاتر زمانی قهری تلقی می شود که:

- دو طرف معامله نسبت به یکدیگر هم بدهکار و هم طلبکار باشند.

- جنس و یا دینی که معامله بر اساس آن انجام می شود باید حتما یک جنس باشند. مثلاً در دو گزینه ی معاوضه باید، پول باشند، برنج باشند، زمین باشند، طلا باشند و غیره. در غیر این صورت تهاتر، قهری نیست.

- در تهاتر قهری زمانی می شود که به قرارداد امضا شده استناد کرد که زمان پرداخت دو دین به دو طرف معامله یکسان باشد. در واقع این طور نباشد که یکی، یک ماه بعد و دیگری یک سال بعد برای پرداخت دین مقرر شده باشد. هر دو طرف باید در یک زمان برای پرداخت دین شان اقدام نمایند.

- گاهی اوقات پیش می آید که دو دینی که تحت معامله قرار می گیرند، ملک هستند. البته که تهاتر ملک، یکی از رایج ترین تهاترهاست. از این رو دو ملک باید در یک شهر وجود داشته باشند. این طور نباشد که یکی خرید ویلا در مازندران باشد و دیگری خرید زمین در تهران؛ هر دو دین باید در کی مکان قرار داشته باشند.

• برای تهاتر قهری نیاز است که هر دو دین مورد معامله آزاد باشند، یعنی هیچ کدام از موارد مورد معاوضه، گرویی نداشته باشند.

تهاتر قراردادی: این تهاتر یکی از آسان ترین و دم دستی‌ترین انواع تهاتر است. برای انجام دادن تهاتر قراردادی اصلا نیازی نیست که شرایط تهاتر عقدی وجود داشته باشد و بر طبق محدودیت ها آن، معاوضه انجام شود. یعنی دو دین قابل معاوضه می توانند بر طبق توافق دو طرف، از دو جنس مختلف و از دو مکان متفاوت انتخاب شوند. در واقع به بیانی خیلی ساده باید خدمت تان عرض کنیم که تهاتر قرارداری تماما تحت توافق و نظر دو طرف معامله انجام می شود و مسئولیت تمام و کمال آن نیز بر عهده خود آن دو می باشد. بر طبق همین تهاتر است که مثلاً تهاتر ویلا با طلا، تهاتر ویلا با زمین و هزارو یک رقم دیگر به راحتی انجام می شود. که رعایت یک سری اصول و نکات و استانداردها برای این مدل تهاترها الزامیست. چرا که عدم رعایت این نکات، میتواند معامله را به سمت و سویی دیگر روانه کند.

تهاتر قضایی: این تهاتر زمانی اتفاق می افتد که دو طرف دین نتوانند بر روی اصل دین، مکان دین، زمان پرداخت دین و غیره مسائل مربوط به این موضوع، با یکدیگر به توافق برسند. اینجاست که حکم قضایی باید تمامی موارد ذکر شده را تعیین کند. دادگاه و قاضی ابتدا ابعاد مختلف تهاتر را بررسی می کند و سپس درباره ی نتیجه‌ی نهایی، رای رسمی را اعلام می کند. البته که این موضوع تحت شرایطی است که املاک و اجناس زیر تهاتر، قانونی و مورد تایید شرع باشند. مثلاً تهاتر ویلا با بیت کوین، موردی است که قابلیت پیگیری آن، به همین راحتی ها نیست. چون بیت کوین به عنوان یک ابزار تهاتر، هنوز به لحاظ قانونی به رسمیت شناخته نشده است و همین موضوع می تواند تا حد خیلی زیادی بر روی نتیجه ی چنین معامله ای تاثیر بگذارد.

بیشتر بخوانید: آنچه باید در مورد سن بنا بدانید!

بررسی یک سری نکات کلیدی که در تهاتر و یا معاوضه، باید به آن‌ها دقت شود!

حالا که با انواع تهاتر و شرایط انجام تهاتر به خوبی آشنا شده اید، نیاز است که به یک سری نکات مهم دیگر درباره ی تهاتر و معاوضه نیز اشراف کافی داشته باشید تا به اصطلاح سرتان در معاملات این چنین، کلاه نرود. چرا که معاملات تهاتری د عین این که می توانند کاملا بدون دردسر انجام شوند، قابلیت این را هم دارند که زمینه را برای ضررهای کلان و ناکامی های مختلف در معامله فراهم سازند. پس اگر جزو آن دسته از افرادی هستید که در معاملات تهاتری، سررشته ندارید، حتما نکات زیر را برای انجام معامله ی خود در نظر داشته باشید:

· اولین نکته‌ای که در تهاتر و معاوضه باید در نظر بگیرید این است که هر دینی، تهاتر پذیر نیست. یعنی شما به ازای پرداخت یک سری از بدهی ها، نمی توانید تهاتر و یا معاوضه داشته باشید. اولین دینی که تهاتر به آن تعلق نمی گیرد، دین نفقه است. نفقه، یک مقرری مالی است که فرد برای امرار معاش از طرف مقابل خود دریافت می کند و هرگز شما نمی توانید در ازای طلبی که از فرد دارید، نفقه ی آن را یر به یر کنید. مورد بعدی، دین و مزد کارگر است. حقوق کارگر قانونا باید پرداخت شود و کارفرما نمی تواند به ازای طلبی که از کارگر دارد، حقوق را تهاتر کند و در نهایت دین دولت که هرگز تهاتر نخواهد شد. آشنایی با این سه مورد، شما را هوشیار می کند تا درباره ی نوع تهاتر و دین تعیین شده، درست و حساب شده عمل کنید تا نتیجه ی تهاتر ضرری برای شما نداشته باشد.

· نکته بعدی که باید به آن دقت کنید این است که مثلاً در یک تهاتر، یکی از دو طرف ورشکست شد و تمام اموال وی در لیست گرویی قانون برای پرداخت بدهی های شخص قرار گرفت. در این شرایط متاسفانه طرف مقابل تهاتر که ورشکست نشده، هیچ حقی بر دین تعیین شده به نام او ندارد و باید مانند تمامی طلبکاران منتظر بمان تا دادگاه درباره ی اموال بدهکار تصمیم بگیرد و با توجه به بدهی ها، تقسیم اموال کند. البته این در شرایطی است که خود طرف مقابل معامله باید دین خود را به شخص ورشکسته ادا کند. چرا که او طبق قانون مقروض است و پرداخت قرض از اوجب واجبات است. در واقع بر طبق این قانون ذکر شده، طرف دوم تهاتر از حق قانونی که معاوضه و یا تهاتر برای او تعیین کرده، محروم خواهد شد. پس برای انجام تهاتر، باید حواستان باشد که پرداخت دین، کاملا قانونی و سفت و سخت به شما انجام شود. مثلا اگر قرار است که معاوضه و یا تهاتر ویلا با زمین به ازای خرید ویلا در مازندران انجام شود؛ تاکید کنید که فروشنامه و سند رسمی، خیلی زود به نام شما ثبت شود. چون در غیر این صورت، تهاتر کلامی و قراردادی، نمی تواند حق شما را از دادگاه مطالبه نماید.

· گفتیم که تهاتر به معنای رفع دین است. حالا اگر این دین، ملک باشد، معامله باید بر طبق قوانین بیع و معاوضه انجام شود. حقیقتا برای زمانی که دِین تعیین شده در معامله، ملک است، اصطلاح تهاتر به کار برده نمی شود و این کار یا بیع و یا معاوضه نام دارد. حالا اگر به ازای ارائه ی یک ملک، ملک دیگری دریافت شود، این قرارداد را معاوضه و اگر به ازای ارائه ی ملک، پولی پرداخت شود، آن معامله را بیع می نامند. بنابراین اینجاست که متوجه تفاوت معاوضه با تهاتر می شوید. حقیقتاً معاوضه و تهاتر ملک در بازار مسکن امروز، بسیار نیاز است چرا که کمبود نقدینگی در بازار داخلی، باعث شده تا بازار با یک رکود عجیب روبرو شود. رکودی که تهاتر املاک و یا معاوضه ی آن ها، تنها راه نجات برای سازندگان و تولید کنندگان و فعالان در این زمینه می باشد. یادتان باشد که در معاوضه ی ملک، اختلاف در در زمان و محل پرداخت بدهی، می تواند تهاتر را کاملاً به هم بزند اما اگر تمامی شرایط قید شده باشد و بر طبق توافق دو طرف تعیین شده باشد، امکان ایجاد تهاتر قراردادی وجود دارد و این تهاتر، قانونی است.

· یکی از رایج ترین تهاترها و معاوضه هایی که این روزها در ساخت و ساز و بازار مسکن شاهد آن هستیم، تهاتر یک واحد ساختمانی با مصالح ساختمانی است که عموما این کار را برای ساختمان ها و پروژه های بسیار بزرگ انجام می دهند. طبیعتاً در چنین معاوضه و تهاتری، زمان پرداخت دِین یکسان نمی باشد چرا که سازنده باید با استفاده از مصالح، واحد های مسکونی را بسازد و سپس آن را آماده و تحویل دهد. اما همین همزمان نبودن پرداخت دین دو طرفه، اگر مورد تایید دو طرف معامله نباشد، تهاتر فسخ خواهد بود. یادتان باشد که اگر برای تهاتر واحد آپارتمانی به ازای مصالح ساختمانی، اقدام می کنید، ابتدا از یک کارشناس برای برآورد قیمت واحد مسکونی و هزینه های مربوط به مصالح کمک بگیرید تا قرارداد شما، با استناد بر استانداردهای تعیین شده، نوشته شود.

· نکته آخر و مهم ترین نکته ای که درباره ی تهاتر و یا معاوضه ی ملک باید خدمتتان عرض کنیم این است که، تهاتر هم مانند هر معامله‌ی دیگری ممکن است با مشکلات خاص خودش مواجه شود، پس بهتر است برای جلوگیری از ایجاد چنین مشکلات حقوقی، برای هر پلاکی که ثبت می شود، یک قرارداد و توافقنامه ی جداگانه نیز نوشته شود. این کار باعث می شود تا در صورت بروز مشکل، اقامه دعوی بدون ورود به پلاک ثبتی دیگر و پیچیده تر شدن مشکل، به راحتی انجام شود.

سخن آخر و جمع‌بندی

ببینید؛ تهاتر و معاوضه هم مانند هر معامله ای دیگری، محدودیت ها و مزیت های خاص خودش را دارد که شناختن این موارد می تواند به شما کمک کند تا به خوبی از پس معاملات این چنین برآیید. یکی از مهم تری محدودیت هایی که طی تهاتر دامن گیر افراد و دو طرف معامله می شود، موضوع آزادی عمل برای خرید ملک است. طبیعتا تهاتر مانند نقدینگی و پول، نمی تواند دست شما را برای خرید باز بگذارد و دامنه ی انتخاب شما را محدود می کند. اما با وجود چنین محدودیتی، این تهاتر و معاوضه است که در شرایط بحرانی کمبود نقدینگی، می تواند به کمک بازار بیاید و جامعه ساخت و ساز و غیره مسائل را از این سکون نجات دهد. تهاتر باعث می شود که بازار سکه، ارز، طلا و انواع جواهرات و کالاهای نفیس نیز وارد میدان شوند و عرض اندام نمایند. و در نهایت با تمام این تفاسیر، باید بگوییم که تهاتر یک معامله آسان است که محکم کاری های خاص خودش را نیز دارد.

منبع: Avalkhune