در دنیای پرشتاب امروز، روش‌های نوینی برای معاملات ملکی پا به عرصه ظهور گذاشته‌اند. تهاتر یا معاوضه ملک، یکی از این روش‌هاست که مزایای قابل توجهی را برای سرمایه‌گذاران، سازندگان و مصرف‌کنندگان شخصی مسکن به ارمغان می‌آورد. تهاتر یا معاوضه ملک، روشی خلاقانه در دنیای معاملات املاک است که به شما امکان می‌دهد بدون نیاز به پول نقد، صاحب ملکی جدید شوید.

چرا بسیاری از افراد تهاتر را انتخاب می‌کنند؟

در دنیای امروز که معاملات ملکی با چالش‌هایی مانند افزایش قیمت و کمبود نقدینگی روبرو هستند، تهاتر به عنوان راه حلی خلاقانه و کارآمد، مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته است. دلایل زیر را می توان برای تهاتر در نظر گرفت: 

ترجیح مالک: گاه مالک یک زمین یا ساختمان به جای پول نقد، تمایل به دریافت ملک یا کالای دیگری دارد.

تنوع در معاملات: تهاتر امکان معاملات متنوع و خلاقانه را فراهم می‌کند. به عنوان مثال، می‌توانید آپارتمان خود را با چند واحد مسکونی کوچکتر یا با ویلایی در حومه شهر معاوضه کنید.

کاهش نقدینگی: با افزایش قیمت مسکن و کاهش نقدینگی، تهاتر به عنوان راه حلی برای معاملات ملکی مطرح شده است.

انواع تهاتر

تهاتر ساده به نوعی معامله گفته می‌شود که به صورت سنتی یا خالص است و کالای مورد نظر به صورت مستقیم مبادله می‌گردد بدون آن که پولی بین طرفین جابجا شود. معمولا این نوع تهاتر در مواردی که مبلغ معامله کم باشد و یا در مواقع بحرانی قابل کاربرد است. در مشاغلی مانند ساخت و ساز مسکن می‌توان تهاتر ساده را بیشتر مشاهده کرد. تهاتر ساخت و ساز در صنعت ساختمان موجب افزایش فروش واحدهای موجود برای سازندگان شده و به همین جهت انبوه‌سازان و مالکان از این شیوه معامله استقبال کرده‌اند. اغلب این معاملات با یک ملک یا زمین دیگر و با مصالح ساختمانی صورت خواهد گرفت.

معاملات تهاتری در صنعت ساختمان با ملک تجاری، مغازه، واحد اداری، باغ و ویلا، سهام و ارز و دلار نیز صورت خواهد گرفت.

انواع دیگر تهاتر عبارتند از: تهاتر تسویه‌ای، قهری، قراردادی، قضایی

مزایای تهاتر ملک

سرعت بالا، تهاتر را به گزینه‌ای جذاب در دنیای پرمشغله امروز تبدیل کرده است. در تهاتر، نیازی به فرآیندهای زمان‌بر و طاقت‌فرسای خرید و فروش جداگانه نیست. شما به جای جستجوی خریدار و سپس یافتن ملک جدید، می‌توانید به طور مستقیم معامله خود را انجام دهید. پس از توافق طرفین بر سر ارزش املاک و شرایط معامله، قرارداد تهاتر منعقد شده و معامله نهایی می‌شود.

با تهاتر ملک ریسک خرید و فروش کاهش پیدا خواهد کرد. از آنجایی که بازار اقتصادی در ایران بسیار متلاطم است گاهی در فاصله زمانی پیدا کردن یک ملک جدید برای خرید فرد ممکن است با افزایش قیمت در بازار املاک مواجه شده و ارزش پول نقد او کم شود. بدین ترتیب با وجود تورم و افزایش قیمت با انجام تهاتر میزان این ریسک از بین خواهد رفت.

سرعت بالا، یکی از مزایای کلیدی تهاتر در مقایسه با معاملات سنتی است. در تهاتر، نیازی به فرآیندهای زمان‌بر و طاقت‌فرسای خرید و فروش جداگانه نیست. شما به جای جستجوی خریدار و سپس یافتن ملک جدید، می‌توانید به طور مستقیم معامله خود را انجام دهید. در این روش، به جای تفاهم با دو نفر (خریدار و فروشنده)، فقط با یک شخص (طرف معامله) به توافق می‌رسید. دو قرارداد مجزا تنظیم می‌شود که در یکی شما خریدار و در دیگری فروشنده هستید. این فرآیند ساده و سریع، تهاتر را به گزینه‌ای ایده‌آل برای افراد با کمبود وقت، نیازمند به معامله فوری، دارای نقدینگی محدود تبدیل کرده است.

کاهش ریسک نوسانات بازار، مزیت دیگر تهاتر است. با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در ایران، تهاتر می‌تواند شما را از ریسک افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید محافظت کند.به عنوان مثال، اگر در فاصله زمانی بین فروش ملک و پیدا کردن ملک جدید، شاهد افزایش قیمت باشیم، ممکن است توانایی خرید ملک جدید را نداشته باشید. تهاتر این مشکل را حل می‌کند، زیرا شما بدون نیاز به پول نقد، ملک خود را با ملک مورد نظر معاوضه می‌کنید.در این روش، شما از ریسک نوسانات بازار در امان هستید و نیازی به نگرانی در مورد افزایش قیمت‌ها ندارید.

انجام تهاتر با مصالح ساخت و ساز 

گاهی سازندگان برای ادامه ساخت ملک نیاز به مصالح ساختمانی دارند و نقدینگی آنها کافی نیست. بدین ترتیب می‌توانند تهاتر را به صورت تعویض ملک با مصالح مورد نیاز خود با ارزش برابر انجام دهند. در این حالت دو طرف معامله سود می‌کنند زیرا با انجام تهاتر برای ادامه ساخت و ساز نیاز به نقدینگی کمتر است و در این صورت میزان خواب سرمایه نیز به میزان زیادی کاهش پیدا خواهد کرد. بدین ترتیب فردی که مصالح را مبادله کرده صاحب یک واحد مسکونی می‌شود که پس از ساخت کامل با افزایش ارزش ملک خود مواجه می‌‌گردد. با انجام تهاتر نیاز به واسطه کاهش پیدا خواهد کرد و دو طرف می‌توانند به راحتی به تفاهم رسیده و از مشکلات ناشی از واسطه‌گری که احتمال دارد پیش آید مبرا می‌شوند.

معایب تهاتر ملک

عدم تسلط کافی در زمینه این نوع معاملات ممکن است فرد را با مشکلات زیادی روبرو کند بنابراین برای این که طرفین بتوانند به حقوق مناسب خود در این زمینه دست پیدا کنند بهتر است که انجام معامله را با قرارداد قانونی تحت نظر یکی فرد متخصص این امور منعقد کنند. اگرچه که معاملات تهاتری دارای مزایای زیادی هستند ممکن است در مواردی مشکلاتی داشته باشند. این مسائل عبارتند از:

- دشوار بودن تعیین ارزش واقعی کالایی که قرار است معامله شود و مشخص کردن ارزش درست و دقیق برای برخی کالاها ممکن نیست.

- ممکن است تهاتر به دلیل آن که یکی از طرفین معامله نیاز ضروری به انجام معامله دارد صورت بگیرد که در این صورت امکان دارد ارزش ملک کمتر از نرخ واقعی آن عرضه شود بدین ترتیب ممکن است یکی از طرفین کمتر سود کند.

- به دلیل آن که کالا و خدمات در طول زمان دستخوش تغییراتی خواهند شد در نتیجه نمی‌توان یک ارزش ثابت برای آنها در نظر گرفت. به همین سبب ممکن است مشکلاتی وجود داشته باشد.

نکات مهم در انجام معاملات تهاتری

هنگامیکه قرار است معاملات در مورد املاک صورت بگیرد باید دقت کرد که به تعیین قیمت کارشناسی ملک توجه گردد. در واقع تعیین قیمت منطقی برای املاکی که قرار است معامله شوند حائز اهمیت است تا هیچ یک از طرفین متضرر  نشوند.

- سود دو طرف در این معامله باید مورد توجه باشد یعنی تهاتری موفق است که هر دو طرف سود کنند.

- تهاتر ملک مانند سایر معاملاتی که در مورد املاک و سایر خدمات انجام می‌شود باید به صورت قانونی و رسمی باشد. بدین ترتیب که وجود قرارداد رسمی بین طرفین الزامی است تا از بروز مشکلات عدیده حقوقی در آینده ممانعت گردد.

- اگر قرار باشد که این نوع معامله فسخ شود لازم است که با رضایت طرفین معامله صورت بگیرد.

- اگر تهاتر به صورت قراردادی بین دو نفر یا بیشتر است امکان فسخ معامله تنها در صورتی وجود دارد که همه طرفین قرارداد رضایت کامل در مورد این قضیه داشته باشند.

شرایط لازم برای انجام تهاتر

اگر قرار است معامله به صورت تهاتری باشد باید مقدار بدهی دو طرف به صورت یکسان باشد. اگر میزان بدهی فردی بیشتر است ضرورت دارد که مابقی آن پرداخت گردد.
دو طرف در انجام این نوع معامله باید دارای رضایت کامل باشند.

- هر دو طرف لازم است که صلاحیت انجام معامله را دارا باشند.

- تهاتر باید به گونه‌ای انجام شود که هیچ فردی متضرر نشود و توسط فردی که دارای شایستگی و دانش کافی در این زمینه است صورت بگیرد.

- در این نوع معاملات پرداخت نقدی وجود ندارد و مبادله به صورت کالا به کالا انجام خواهد شد.

- این نوع معامله برای پروژه‌های بزرگ مناسب است.

بیشتر بخوانید: هنگام تهاتر یا معاوضه به چه نکاتی باید توجه کنیم؟        

تهاتر ملک در تهران

تهاتر ملک در تهران طرفداران خاص خود را دارد. از آنجایی که سرمایه مردم کم شده است بسیاری از افراد برای خانه‌دار شدن به انجام این نوع معامله روی آورده‌اند. به دلیل آن که بسیاری از افراد سرمایه نقدی کمی نسبت به سرمایه غیر نقدی دارند این روش معامله رواج بیشتری پیدا کرده است. یکی از شهرهایی که بسیاری از افراد در تهران ترجیح به تهاتر ملک با آن دارند شهرهای شمالی کشور است. بدین ترتیب بدون نیاز به پول نقد می‌توان ملک مورد نظر خود را با ملک شمال که دارای ارزش مشابه است تهاتر کرد.

تنظیم قرارداد تهاتر

در تنظیم قرارداد تهاتر لازم است به نکاتی توجه شود که عبارتند از:

بند اول: مشخصات طرفین

نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی و نشانی کامل هر دو طرف معامله (معاوض و متعاوض یا طرف اول و طرف دوم) باید به طور دقیق درج شود.

بند دوم: عوض و معوض

مشخصات دقیق املاک مورد معاوضه (عوض و معوض) به طور کامل ذکر می‌شود. عوض در ازای معوض از سمت معاوض به متعاوض تحویل داده می‌شود. به طور دقیق مشخص شود که ملک دارای چه ویژگی‌هایی است و از نظر متراژ، موقعیت مکانی و غیره چه ویژگی‌هایی دارد.

بند سوم: ارزش املاک

مبلغ دقیق ملک عوض و معوض باید به طور واضح درج شود. مبلغ قرارداد که در این مورد باید مشخص شود ارزش ملک یا خودرو و یا هر نوع کالای دیگر که قرار است معامله شود چقدر است.

بند چهارم: شروط

در صورت وجود هرگونه شرط خاص، مانند تاریخ دقیق تحویل ملک، در این بخش ذکر می‌شود.

جزئیات املاک و تعهدات طرفین (معاوض و متعاوض) به طور کامل شرح داده می‌شود. دقت به توافقات اولیه و مطالعه دقیق متن قبل از امضای قرارداد الزامی است.

بند پنجم: وثیقه و تضمین

در صورت ارائه چک به عنوان ضمانت، مبلغ، بانک صادرکننده و شماره چک باید به طور دقیق درج شود. ضمانت یا وثیقه به موارد مختلفی مانند چک محدود نمی‌شود.

بند ششم: مدت زمان 

مدت زمان قرارداد که معلوم می‌شود که چه مدت زمانی مورد نظر طرفین قرارداد تهاتر است.

بند هفتم: فسخ قرارداد

فسخ قرارداد که در این مورد نیز باید مشخص گردد که تحت چه شرایطی امکان فسخ قرارداد طرفین وجود دارد.

محدودیت‌ها:

قرارداد تهاتر برای املاک ساخته نشده (پیش فروش) قابل استفاده نیست. در اینگونه موارد، از قراردادهای پیش فروش آپارتمان یا مشابه آن استفاده می‌شود.

خلاصه

با وجود مزایای قابل توجه تهاتر، این روش معامله نیز مانند هر روش دیگری، ظرافت‌ها و پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. برای انجام تهاتر با خیالی آسوده، حتماً از مشاوره یک متخصص حقوقی و ملکی مجرب استفاده کنید. اول خونه با ارائه خدمات تخصصی در زمینه تهاتر ملک، به شما کمک می‌کند تا با اطمینان خاطر و به بهترین نحو، معامله خود را انجام دهید. همین امروز با ما تماس بگیرید و از مشاوره رایگان ما در زمینه تهاتر ملک بهره‌مند شوید.

منبع: اول خونه