یکی از مسائلی که در جریان اجاره منزل یا محل کار به وجود می‌آید، موضوع فسخ اجاره نامه است. شاید این تصور در ذهن شما وجود داشته باشد که فسخ اجاره نامه تنها از جانب صاحب ملک که تحت عنوان موجر شناخته می‌شود امکان‌پذیر خواهد بود. در صورتی که امکان فسخ اجاره نامه توسط مستاجر نیز وجود دارد. در صورتیکه به تازگی ملکی را اجاره داده و یا اینکه یک ساختمان مسکونی یا محیط کاری را اجاره کرده‌اید، بعد نیست با شرایط فسخ اجاره نامه توسط مستاجر نیز آشنایی داشته باشید. به هر حال آگاهی از امور حقوقی باعث می‌شود که رابطه بین موجر و مستاجر طبق قوانین پیش رفته و از طرف دیگر اجاره نامه کاملاً قانونی منعقد گردد.

شرایط فسخ اجاره نامه توسط مستاجر

همانگونه که گفته شد در برخی از موارد مستاجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره نامه را داشته باشد. در ادامه مقاله به بررسی شرایط فسخ اجاره نامه توسط مستاجر خواهیم پرداخت:

- تدلیس در معامله

گاهی اوقات چنین شرایطی پیش می‌آید که بعد از عقد اجاره نامه، مستاجر متوجه می‌شود که موجر نیرنگ و فریب در معامله انجام داده است. بهترین مثالی که می‌توان در این مورد به کار برد، بحث پارکینگ است. ما تا به حال بارها با این موضوع برخورد داشته‌ایم که مستاجر بعد از عقد اجاره نامه از این موضوع گلایه می‌کند که برخلاف ادعای صاحب ملک، این ساختمان پارکینگ مجزا ندارد. موجر می‌دانسته است که اگر موضوع نداشتن پارکینگ را به مستاجر اطلاع دهد، قطعاً از اجاره کردن ملک پشیمان خواهد شد. به همین دلیل حقیقت را کتمان نموده است. در چنین مواردی، به اصطلاح حقوقی، تدلیس در معامله رخداد و مستاجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره نامه را داشته باشد.

بیشتر بخوانید: 12 نکته مهم در اجاره آپارتمان که هنگام جستجوی ملک باید بدانید!

- عدم محقق شدن شروط مکتوب بین موجر و مستاجر

از دیگر از مواردی که باعث می‌شود امکان فسخ اجاره نامه توسط مستاجر فراهم گردد، مسئله عدم رعایت شروط مکتوب در اجاره نامه است. زمانی که قراردادی بین مالک و مستأجر منعقد می‌گردد، باید تمامی شروط و مسئولیت‌هایی که هر یک از طرفین نسبت به آن تعهد دارند، داخل اجاره نامه نوشته شود. اکنون اگر موجر به مسئولیت‌های خود پایبند نبوده و موارد ذکر شده را عملی نکند، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره نامه را داشته باشد.

برای مثال فرض کنیم که تجهیزات داخلی خانه کامل نیست و موجر متعهد می‌شود در اولین فرصت، اقدامات لازم را انجام دهد. این تجهیزات جزء وسایل ضروری خانه به حساب می‌آید که برای مثال می‌توان به کابینت‌های آشپزخانه و یا کمد‌های دیواری اشاره کرد. در صورتی که موجر طی زمان مشخص شده این شروط را اجرا نکند امکان فسخ قرارداد از جانب مستاجر وجود خواهد داشت.

- تخلف از وصف

ممکن است شما بعد از اجاره یک ملک متوجه شدید مبلغ پرداختی نسبت به شرایط واقعی خانه بسیار بیشتر است و در واقع از اعتماد شما سو استفاده شده است. در چنین شرایطی تخلف از وصف رخ داده و مستاجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره نامه را به صورت کاملاً قانونی ارائه کند.

نکات مهم در تعیین شروط اجاره نامه

در تنظیم اجاره نامه باید تمامی موارد قانونی لحاظ شده و از طرف دیگر حقوق هر یک از دو طرف معامله به طور مکتوب، نگارش شود. از طرف دیگر شرایطی که موجر و مستاجر در نظر می‌گیرند باید در داخل اجاره نامه لحاظ گردد. بنابراین چند نکته بسیار مهم برای تعیین شروط در اجاره نامه عبارتند از:

- مستاجر تنها زمانی می‌تواند براساس خیار تخلف شرط، درخواست فسخ اجاره نامه را داشته باشد که موجر به شرایط مکتوب در اجاره نامه عمل نکند. منظور از اصطلاح خیار، توانایی هر کدام از طرفین قرارداد برای برهم زدن معامله است و خیار تخلف شرط به زمانی اطلاق می‌گردد که هر کدام از طرفین شروط مکتوب در داخل قرارداد را رعایت نکنند. بنابراین لازم است تمامی شرط‌ها به صورت کاملاً کتبی در داخل اجاره نامه لحاظ شود تا مشکلی از نظر قانونی پیش نیاید.

بیشتر بخوانید: مهم‌ترین قوانینی که قبل از اجاره ویلا در مازندران باید بدانید!

- همچنین باید زمان اجرایی شدن شروط به صورت کاملاً دقیق مشخص گردد. برای مثال فرض کنیم که خانه اجاره‌ای از نظر برخی از تجهیزات کمبود داشته و موجر متعهد می‌شود در اولین زمان ممکن این امکانات را برای مستاجر فراهم کند. باید بازه زمانی به طور کاملاً دقیق مشخص شود تا در صورت عدم تعهد موجر، مستاجر بتواند به صورت قانونی برای فسخ قرارداد اقدام نماید.

- اما نکته بسیار مهم، در نظر گرفتن حق فسخ قرارداد برای مستاجر است. به این معنا که در زمان بیان شروط در داخل اجاره‌نامه، باید این نکته ذکر شود که در صورت عدم تحقق شروط در زمان مشخص، مستأجر می‌تواند به صورت قانونی فسخ اجاره نامه را انجام دهد.

نحوه فسخ اجاره نامه توسط مستاجر

این موضوع یک مسأله کاملاً طبیعی است که بین موجر و مستاجر اختلافاتی به وجود بیاید اما همه اختلافات نباید منجر به فسخ قرارداد گردد. در اغلب موارد، مشاورین املاک کمک می‌کنند موضوع به راحتی حل شده و قرارداد همچنان پابرجا بماند. اما براساس آنچه که در این مقاله گفته شد گاهی مستاجر چاره‌ای برای فسخ قرارداد ندارد چرا که یا ملکی با امکانات دروغین به او اجاره داده شده و یا اینکه موجر، به هیچکدام از شروط و تعهدات خود پایبند نبوده است.

قطعاً اجاره کردن چنین ملکی اصلاً عاقلانه نیست. در چنین مواردی فسخ قرارداد توسط مستاجر امکان‌پذیر بوده و در ابتدا باید به شورای حل اختلاف محل مراجعه نمود. در صورتی که این مشکل توسط شورای قابل حل نباشد مراحل زیر به صورت قانونی طی می‌گردد:

- مستاجر باید شکوائیه خود را با سند اجاره نامه به دادگاه ارائه کرده و تمامی ضرر و زیان را برای قاضی شرح دهد. برای مثال در صورتی که مبلغی بیش از قیمت واقعی خانه از شما دریافت و یا اینکه هزینه اجاره‌ها بیش از مقدار واقعی باشد، باید تمامی این موارد را به دادگاه اطلاع دهید تا ضرر و زیان شما مورد بررسی قرار گیرد.

- در ادامه، دادگاه بر اساس شروط مندرج در اجاره نامه، تشخیص می‌دهد که آیا امکان فسخ قرارداد از جانب مستاجر وجود دارد یا خیر. در صورت تایید، ضرر و زیان و مستاجر تعیین شده و اجاره نامه فسخ خواهد شد.
 
بیشتر بخوانید: چگونه بهترین آپارتمان داخل شهر را برای خرید یا اجاره پیدا کنیم؟

سخن پایانی

در حال حاضر اغلب مردم توانایی خرید ملک را نداشته و به همین دلیل آمار افرادی که مستاجر هستند روز به روز در حال افزایش است. برای اینکه با مشکلاتی نام‌برده در این مقاله مواجه نشوید در اولین قدم باید به مشاورین املاک معتمد مراجعه کنید. برای مثال تیم اول خونه تنها مواردی را به شما پیشنهاد می‌دهند که از نظر کیفیت ملک، امکانات و مبلغی که پرداخت می‌کنید اطمینان داشته و همچنین مالکین آن‌ها از نظر اخلاقی به تعهدات خود پایبند باشند.

متاسفانه عمده اختلافات بین موجر و مستاجر به دلیل پنهان کاری‌هایی است که از جانب مشاورین املاک‌ رخ می‌دهد. تیم اول خونه در خدمت شما خواهد بود تا بدون اینکه هر یک از طرفین دچار ضرر و زیان شوند، مسئله اجاره ملک در بهترین شرایط ممکن صورت گیرد.

منبع: Avalkhune