اگر قصد خرید ویلا، خانه یا هر نوع ملک دیگری را داشته باشید یکی از مواردی که با آن برخورد خواهید کرد املاکی هستند که سند قطعی ندارند. سند ملک مورد نظر ممکن است به صورت وکالتی باشد. بسیاری از املاک وجود دارند که با سند قولنامه‌ای یا وکالتی معامله می‌شوند. در مقابل املاک دیگر دارای سند شش دانگ یا قطعی هستند که این اسناد قانونی به عنوان سندی شناخته می‌شوند که تک برگ بوده و در بین صاحبان املاک بدین صورت معرفی می‌گردند.

مسئله نداشتن سند رسمی به عنوان یک مشکل در حوزه املاک تلقی می‌گردد. زیرا برخی افراد سودجو تنها با داشتن سند قولنامه‌ای و ترفندهایی در این زمینه هنگام خرید و فروش یک ملک مشخص به کلاهبرداری می‌پردازند و نهایتاً خریداران زیادی متضرر این امر خواهند شد.

املاک با سند شش دانگ

املاکی که سند شش دانگ دارند در واقع صاحب سند آنها دارای مالکیت تام برای معامله یا واگذاری ملک مورد نظر است. این سند به صورت قطعی به عنوان یکی از معتبرترین انواع سند در کشور ما شناخته می‌شود. اگر برای یک ملک سند قطعی وجود داشته باشد بدین معناست که صاحب آن ملک به صورت قانونی مالک تمامی آن ملک است و می‌تواند زمین یا ساختمان مذکور را به هر فردی که بخواهد واگذار کند.

در حقیقت سند شش دانگ همان سند رسمی و قطعی است و توانایی تصمیم‌گیری ملک مورد نظر را به صاحب آن ملک می‌دهد. این اسناد از اعتبار کافی برخوردار هستند و قابل تعویض و فروش می‌باشند.

سند وکالتی چیست؟

سند وکالتی از جمله اسنادی است که در برخی معاملات مشاهده می‌گردد و دارای اعتبار رسمی و قانونی نیست. با داشتن این نوع اسناد، صاحب ملک نمی‌تواند به صورت رسمی اقدام به انتقال سند خود کند و این املاک به صورت وکالتی معامله می‌شوند. در واقع برای معاملاتی که به صورت وکالتی انجام می‌شود در ابتدای امر انتقال سند صورت نخواهد گرفت. فروشنده ملک به خریدار وکالت می‌دهد تا او بتواند مراحل انتقال سند را به انجام برساند.

اما نکته‌ای که وجود دارد این است که در این نوع معاملات اسناد موجود از اعتبار اسناد رسمی برخوردار نیستند و گواهی معتبری مبنی بر این مورد که خریدار مالک اصلی باشد وجود ندارد از این جهت ممکن است مشکلاتی برای خریداران به وجود آید و فروشنده امکان کلاهبرداری دارد. برای رفع این مشکل برخی از خریداران درخواست می‌کنند که معاملات انجام شده به صورت رسمی ثبت شود. بهتر است برای کاهش ریسک در این زمینه اقدام به تهیه سند قطعی صورت بگیرد.

تبدیل سند وکالتی به سند قطعی

مواقعی که مانعی برای انتقال سند وجود داشته باشد و مالک نتواند انتقال قطعی را برای سند انجام دهد به صورت وکالتی معامله را انجام خواهد داد. این مورد ممکن است به دلایل مختلفی ایجاد شود که عبارتند از آماده نبودن سند تفکیکی، در رهن یا اجاره بودن ملک مورد معامله، عجله فروشنده یا خریدار، طولانی بودن فرایند رسمی کردن انتقال سند به نام خریدار و فرار از مالیات.

در برخی موارد ممکن است موانعی برای انتقال سند وجود داشته باشد و امکان انتقال قطعی سند ممکن نشود. اما اگر ملک مورد نظر مشکلات قانونی نداشته باشد به راحتی می‌توان سند وکالتی آن را به سند رسمی تبدیل کرد. در مواردی که هنگام ساخت و ساز خلافی وجود داشته باشد و مجوز پایان کار از شهرداری اخذ نشده باشد معاملات به صورت وکالتی صورت خواهد گرفت. در این موارد اگر مالکان با توافق نظر همه هزینه‌های مربوطه را جهت برطرف کردن خلافی ساختمان پرداخت کرده و مشکل را رفع کنند می‌توانند سند وکالتی را به سند شش دانگ تغییر بدهند.

برای انجام معاملات ملکی و خرید زمین و ویلا در هر نقطه از جمله در شمال کشور بهتر است از افراد متخصص کمک بگیرید تا مشمول ضرر و زیاد نشوید.

مراحل تبدیل سند وکالتی به شش دانگ یا قطعی

در ابتدای امر باید مدارک لازم تهیه شود و فرد با ارائه آنها به یک دفتر اسناد رسمی معتبر مراجعه کند. این مدارک شامل:

- سند مالکیت

- مدارکی دال بر صاحب ملک بودن

- اخذ جواز پایان کار ساختمان از شهرداری که برای ساختمان‌هایی که قدمت آنها به بعد از سال 1349 برمی‌گردد ضرورت دارد.

- مفاصا حساب دارایی

- مفاصا حساب شهرداری که شامل عوارض مختلف نوسازی و پسماند خواهد شد.

- استعلام ثبت

- شناسنامه و کارت ملی فرد اقدام کننده و طرف مقابل

- استعلام و تاییدیه‌ای که از اداره ثبت دریافت شده است.

- دریافت گواهی اعتبار و دریافت وکالتنامه از دفترخانه‌ای که قرار است اسناد را تنظیم کند.

- معاملات وکالتی

زمانی که فروشنده‌ای ملک مورد نظر خود را به صورت وکالتی به فروش می‌رساند ممکن است دلایل مختلفی داشته باشد. باید به این نکته توجه کرد که در این نوع معاملات مشکلات فراوانی برای خریداران به وجود خواهد آمد. خریداران ممکن است در حین انجام تنظیمات مبایعه‌نامه یا انتقال سند با مشکل مواجه شوند.

اگر قرار است به هر دلیل معامله به صورت وکالتی انجام شود لازم است به نکاتی توجه داشته باشید:

- برای انجام معاملات حتما مبایعه‌نامه تنظیم شود.

- مطمئن شوید سند ملکی که قرار است خریداری کنید در رهن بانک نباشد و یا سند توقیف نشده باشد تا بعد از انجام معامله دچار مشکل نشوید.

- زمانی که مبلغ خرید پرداخت شد دریافت سند صورت بگیرد.

- باید قبل از انجام معامله تحقیق کرد که ملک مورد نظر مشمول بدهی مالیاتی خاصی نباشد.

- برای دریافت سند قطعی یا شش دانگ باید هرچه سریع‌تر اقدامات لازم صورت بگیرد تا ملک خریداری شده با مشکلات قانونی مواجه نشود.

مشکلات معاملات وکالتی

همان‌طور که گفته شد معاملات وکالتی با سند رسمی همراه نیستند و فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد تا بتواند کارهای مربوط به سند را انجام دهد. در واقع با انجام این نوع معاملات افراد بر این باور هستند که این نوع وکالت بلاعزل از طرف فروشنده اعتبار طولانی مدت دارد و باطل‌شدنی نیست. باید این نکته را همواره مدنظر قرار داد که اگر فروشنده‌ای به صورت وکالتی ملکی را فروخته و دچار هر نوع بیماری از قبیل جنون شود و یا فوت کند این وکالت از درجه اعتبار ساقط است و اثبات این مسئله که خرید و فروش انجام شده و معامله صورت گرفته امری دشوار است.

برای این که اینگونه مشکلات بر سر راه معاملات ملکی وجود نداشته باشند باید مبایعه‌نامه مربوطه در یک دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و بدین ترتیب حق مالکیت برای خریدار ایجاد خواهد شد. در این صورت اگر معامله به دلایل گفته شده فسخ شود حق خریدار از بین نمی‌رود و مالک می‌تواند در خواست سند رسمی کند.

یکی دیگر از مشکلات ممکن در معاملات وکالتی این است که متقاضی که وکالت بلاعزل دریافت کرده صاحب ملک نخواهد شد مگر آن که مالکیت او به صورت رسمی ثبت شده باشد و او دارای سند عادی یا سند ثبتی در خصوص معامله مورد نظر باشد.

- در معاملات وکالتی احتمال کلاهبرداری بیشتر خواهد شد چون فروشنده مالک اصلی محسوب می‌شود و او می‌تواند ملک را در طی چندین فرایند غیر قانونی به چند خریدار بفروشد.
راه‌های مناسب برای اطمینان از معاملات وکالتی

- در هنگام انجام این معاملات باید خردی ملک و قرارداد در حضور افراد معتبر صورت بگیرد و اطلاعات لازم در مورد ملک وجود داشته باشد.

- لازم است از افرادی که به مسائل حقوقی واقف هستند برای انجام معامله کمک گرفته شود.

- دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که وقتی معامله انجام شد دو نسخه از برگ معامله را داشته باشند و به هر کدام از طرفین معامله یکی از آن اسناد را تحویل بدهند.

- در این نوع معاملات باید توجه داشت که ملک مزبور از ورثه خریداری نشود.

- اگر ملک در رهن بانک باشد باید قبل از انجام معامله درخواست فک رهن شود تا بتوان سند را به نام خریدار منتقل کرد.

- بهتر است به مدت زمان ذکر شده در وکالتنامه توجه گردد.

استعلام سند وکالتی

اگر از سند وکالتی استعلام گرفته شود و این سند دچار هیچ نوع مشکلی نباشد قابل تبدیل به سند قطعی می‌باشد. در این موارد برای پیشگیری از بروز هر نوع کلاهبرداری باید تاییدیه اسناد رسمی دریافت شود و اعتبار سند وکالتی محرز گردد. در واقع وکالتنامه‌هایی که برای ثبت یا تغییر مراجعه می‌کنند ثبت شده و از طریق سایت می‌توان استعلام و اعتبار این نوع وکالتنامه‌ها را تهیه کرد.

خلاصه

به طور کلی می‌توان گفت املاکی با سند رسمی دارای ارزش و اعتبار بیشتری برای معامله هستند. املاکی با اسناد وکالتی ممکن است در آینده خریدار را با مشکلات قانونی مواجه کنند. املاکی که دارای اسناد وکالتی هستند از درجه رسمیت و اعتبار قانونی برخوردار نبوده و معاملاتی که به صورت وکالتی انجام می‌شوند به راحتی قابل فسخ کردن هستند مگر آنکه این معاملات به صورت مبایعه‌نامه رسمی در دفاتر معتبر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. بهتر است برای جلوگیری از بروز هر نوع مشکل در این زمینه و پیشگیری از متضرر شدن خریدار قبل از انجام این نوع معاملات تحقیقات لازم در خصوص ملک مورد نظر صورت بگیرد و از افراد متخصص در این زمینه کمک گرفته شود.

منبع: اول خونه