یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری مهمی که افراد زیادی در آن فعال هستند، بازار خرید ملک و مسکن است. هر کدام از این بازارها نیز شرایط و قانون‌های مربوط به خود را دارند. مبایعه نامه نیز یکی از واژه‌هایی است که ممکن است در مورد خرید و فروش ملک و زمین بارها آن را شنیده باشید.

در این مقاله در مورد مبایعه نامه صحبت می‌کنیم و قوانین و مقررات مربوط به آن را مورد بررسی قرار می‌دهیم. با توجه به اهمیتی که مبایعه نامه دارد، باید اطلاعات مفیدی در مورد آن داشته باشید تا خرید و فروش امنی را در زمینه ملک انجام دهید.

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه یک قرارداد است که مابین فروشنده و خریدار منعقد می‌شود. هنگامیکه فروشنده مال را به خریدار می‌دهد و از او مبلغی را دریافت می‌کند، مبایعه نامه بین آنها منعقد می‌شود که در زمینه شرایط فروش، قیمت شرایط پرداخت و ... در آن صحبت شده است. البته مبایعه نامه فقط مربوط به ملک نیست و هر جنس و کالایی که شما خریداری کنید و یا بفروشید باید مبایعه نامه را برای آن تنظیم کرد و در این مبحث مبایعه نامه مربوط به ملک را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

ممکن است افراد زیادی مبایعه نامه و قولنامه را با همدیگر یکی بدانند؛ اما بهتر است بدانید که این دو با هم تفاوت‌های اساسی دارند که از نظر قضایی نیز به آن‌ها پرداخته شده است.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

اگر بخواهیم به صورت ساده در مورد قولنامه صحبت کنیم، باید بگوییم در اصل هنگامیکه فروشنده و خریدار قراری بین خود می‌گذارند و خرید و فروشی را طبق شرایطی انجام می‌دهند، قولنامه‌ای را امضا می‌کنند و پس از اینکه تمام بخش‌های آن آماده شد و مدارک لازم جمع‌آوری شد، مبایعه نامه تنظیم می‌شود. پس همانطور که می‌بینید، مبایعه نامه نسبت به قولنامه معمولی، کامل‌تر و قابل استنادتر است.

اجزای مفاد مبایعه نامه

اگر قصد امضای مبایعه نامه ملک، خودرو و یا هر کالای دیگری را داشته باشید، باید تمام موارد که برای خرید و فروش مهم است در آن قید شده باشد. اجزای مهمی که در یک مبایعه نامه باید به آن پرداخته شود، شامل موارد زیر است:

· جزئیات مورد معامله

· مشخصات فروشنده و خریدار

· موضوع معامله

· شرایط انتقال مدارک

· قیمت مورد توافق

· شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله

· شرایط و آثار قرارداد

· شروط ضمن عقد قرارداد

· تعهدات طرفین

· خسارات ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین

· امضای طرفین و شاهد آن‌ها

· امضاء مسئول معاملاتی یا مشاور املاک

البته این شرایط و جزئیات ممکن است در کالاهای مختلف متفاوت باشد. برای خرید زمین و یا خرید ویلا و ملک باید دفتر املاک پس از مشخص شدن همه جزئیات آن را در سامانه ثبت کند و منتظر تاییدیه بماند. پس از دریافت کد رهگیری که یک کد ۱۳ رقمی است امضای مبایعه نامه در صورت تأیید انجام می‌شود.

با استعلام از سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، جزئیات بیشتری از ملک را می‌توان مشاهده کرد. در نهایت متن از طریق سامانه به دست مشاور املاک می‌رسد و یک نسخه برای مشاور، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه برای خریدار چاپ می‌شود که همگی دارای کد رهگیری و هولوگرام هستند.

هنگام امضای مبایعه نامه باید حتماً دقت کنید و جزئیات آن را به درستی بخوانید و بعد از آن نیز نسخه نهایی مبایعه نامه را از مشاور املاک دریافت کنید.

برای مطالعه:

چطور در شمال ویلا را ارزان بخریم؟

نکاتی که در تنظیم مبایعه نامه مهم است

پس از اینکه برای خرید زمین و یا ملک تصمیم گرفتید و با فروشنده به توافق رسیدید باید قولنامه و مبایعه نامه را تنظیم کنید؛ اما در این مواقع هم باید نکات مهمی را در نظر داشته باشید که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

1. تنظیم یک مبایعه نامه قانونی

مهم نیست که مبایعه نامه بین چه کسانی نوشته می‌شود، حتی اگر با نزدیک‌ترین افراد خانواده خود خرید و فروش می‌کنید، بهتر است یک مبایعه نامه کاملاً قانونی و محکم تنظیم کنید. در مبایعه نامه، تعهدات طرفین براساس قوانین کشوری در مبایعه نامه ثبت می‌شود و همین خاطر همه جزئیات حتی نحوه پرداخت و زمان انتقال سند رسمی  در آن نیز ذکر می‌شود. پس زیر نظر یک مشاور املاک معتبر، خرید و فروش را بصورت قانونی انجام دهید و با اطمینان خاطر بیشتری خرید و فروش ملک را انجام دهید.

2. هویتی فروشنده و ملک را پیدا کنید

باید مطمئن شوید که ملک وجود دارد و این که مربوط به همان کسی است که برای فروش اقدام کرده است. در این زمینه می‌توانید از سامانه ثبت اسناد و املاک کشور بهره ببرید و یا تحقیقات محلی را در این زمینه انجام دهید.

همینطور اطمینان حاصل کنید، کسی که در حال فروش ملک به شماست، صاحب واقعی آن است. اطلاعات هویتی او را با سند چک کنید، مبایعه نامه را با دقت بررسی کنید.

3. شرایط پرداخت

باید در نظر داشته باشید که نحوه و شرایط پرداخت ممکن است در هر قراردادی با همدیگر متفاوت باشد.

به عنوان مثال اگر شرایط خاصی برای پرداخت اقساطی و یا در چند نوبت وجود دارد، باید کامل در قولنامه ذکر شود. همچنین مسائلی مانند این که سند چه زمانی به خریدار انتقال داده می‌شود. همه این موارد باید جزئیات دقیق در مبایعه نامه آورده شود. البته اگر زیر نظر یک مشاور املاک معتبر این کار را انجام دهید مشاوره‌های لازم را در این زمینه دریافت خواهید کرد.

4. حضور شاهد را فراموش نکنید

حتماً برای تنظیم مبایعه نامه باید شاهد وجود داشته باشد. یک یا دو نفر شاهد قابل اطمینان را برای تنظیم مبایعه نامه به همراه داشته باشید.

چه زمانی می‌توان مبایعه نامه را فسخ کرد؟

ممکن است با وجود اینکه دقت لازم را در این زمینه انجام داده‌اید و یک مبایعه نامه خوب تنظیم کرده‌اید، باز امکان اینکه نیاز باشد تا مبایعه نامه را فسخ کنید وجود داشته باشد. برخی از موارد ابطال مبایعه نامه به شکل زیر هستند:

· نقض قواعد تشریفاتی در مورد اجباری

· در حد بدون جهت و غیر مشروع‌ها جهت موضوع مورد معامله

· تعهد بدون جهت و یا غیر مشروع یا غیر اخلاقی بودن جهت

· عدم اهلیت یا حجر

· عدم وجود موضوع معامله  و ...

البته ممکن است با توجه به شرایط معامله، مواردی دیگری هم برای خرید زمین و یا هر کالای دیگری، ایجاب کند که مبایعه نامه فسخ شود. در این صورت هم با بررسی‌هایی که از طرف مراجعه قضایی صورت می‌گیرد، می‌توان مبایعه نامه را به راحتی فسخ کرد. حتی امکان دریافت وجه یا امتیازی هم برای فرد زیان دیده وجود دارد.

تعیین ضرر در مبایعه نامه به چه شکل است؟

برای هر خرید و فروشی ممکن است اتفاقات غیر منتظره پیش آید که افراد باید از قبل آن را پیش‌بینی کنند. به همین خاطر بندهایی برای جبران ضرر و زیان وارده به طرفین در نظر گرفته می‌شود. معمولاً مفاد جبران ضرر در مبایعه نامه ملک براساس عرف بازار املاک مشخص می‌شود. عنوان مثال می توان گفت که ۱۰ درصد از مبلغ توسط فرد فسخ کننده مبایعه نامه پرداخت شود.

بیشتر بخوانید: با خرید زمین و باغ در شمال آینده را گارانتی کنید!

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

مبایعه نامه یکی از قراردادهای کاملاً قانونی و کامل است که برای خرید و فروش و خرید زمین، خرید ویلا، ملک و هر محصول دیگری ممکن است بین خریدار و فروشنده تنظیم شود.

در این مبایعه نامه از هویت فروشنده و خریدار، شرایط خرید و فروش، شرایط پرداخت، تعیین شرایط پرداخت ضرر و ... مورد بررسی قرار می‌گیرد.

شرایط فسخ مبایعه نامه هم وجود دارد؛ اما ممکن است برای این منظور نیاز باشد تا ضرر و زیان طرف مقابل نیز جبران شود. مبایعه نامه ملک کاملاً یک سند قانونی برای خرید ملک است و می‌توان در مسائل قضایی و دادگاه نیز به آن استناد کرد.