آشنایی با انواع سند ویلا، یکی از گره‌های کور بحث ویلاشناسی است، به زعم اینکه مسئله پیچیده و صعبی به نظر نمی‌رسد اما کُندی در یادگیری اسناد ویلا، مهم‌ترین عارضه‌ای است که با آن دست و پنجه نرم می‌کنیم تا جائیکه غالباً خریداران و فروشندگان ویلای شمال کمتر توانسته‌اند مُهرِ رضایت پای این مقوله ثبت کنند و در نگاه ما، هنوز هم تشخیص دقیق نوع سند یک مسئله، روی زمین مانده به حساب می‌آید.

در وادی امر از ضرورت سند دار بودن ویلای شمال سخن به میان خواهیم آورد تا سوت پایانی باشد بر معاملات بلاتکلیف در هوا مانده، سپس چرتکه به دست می‌شویم و انواع سند ویلای شمال را از نظر می‌گذرانیم. دعوت می‌کنیم تا انتها همراهمان باشید.

مناقشه بر سر اسناد ویلا از کجا نشات می‌گیرد؟

برخی مدعی می‌شوند که اسناد ویلا، ماهیتی نامعلوم پیدا کرده و آشنایی با انواع سند ویلا، فی نفسه سخت است و دشوار. آمده‌ایم تا ثابت کنیم چنین نیست. به رسم عادت تلاشمان از نگارش مقاله پیش‌رو، رفع نقیصه‌های موجود و انتشار مطلبی است که نه در ابعاد محدود، بلکه تماماً جامع بوده و بتواند به تفصیل، تمام سؤالات خریداران ویلای شمال را پوشش دهد.

تجربه ثابت کرده است عدم آشنایی با انواع سند ویلا، به گرفتاری در یک برزخ منتهی خواهد شد. اهمیت اعتبار قانونیِ سند، مهم‌ترین دلیلی بود که ما را به نگارش این مقاله ترغیب ساخت.

برخی از اسناد قدیمی با مناقشه‌هایی گلاویز می‌شوند که وقتی دلیلش را جویا می‌شویم به این پاسخ می‌رسیم که حدود و مرزهای ویلا به درستی در سند قید نشده‌اند، اینجاست که اهمیت تمسک به سندی معتبر و دقیق را رساتر در می‌یابیم.

برای اینکه از همان ابتدا مقاله را در مسیر درست هدایت کنیم، بحث کلان و داغ اسناد را اینطور استارت می‌زنیم:

بیشتر بخوانید: معرفی کامل برج نیلی پلاس سرخرود - پلاک اول ساحل

کلی‌ترین تقسیم‌بندی موجود برای اسناد ویلای شمال کدامند؟

اسناد ویلا در کلی‌ترین حالت ممکن دو نوع را شامل می‌شوند: سند عادی و سند رسمی.

همانگونه که اسناد رسمی و عادی در نام متفاوت‌اند در برخوردهای حقوقی و قضائی نیز تفاوت‌هایی میانشان حاکم است که ضرورت آشنایی با آن‌ها را گریزناپذیر می‌سازد.

اگر موافق باشید بحث را استارت بزنیم با تعریفی که معنای سند را هویدا می‌سازد.

معنای لغوی سند با استناد به ماده 1248 قانون

1248 امین ماده از قانون مدنی، سند را اینگونه تعریف می‌کند: هر آنچه در مقام دفاع، قابل استناد باشد. به عبارتی این سند است که یک مطلب را ثابت می‌کند و برای اثبات یک ادعا می‌تواند مورد استناد قرار بگیرد.

در 1287 امین ماده از قانون مدنی، واژه رسمی را با کلمه سند، همجوار ساخته‌اند و تعریفی از سند رسمی ارائه نموده‌اند. بر این اساس، سند رسمی، به سندی اطلاق می‌شود که توسط ادارات و مأموران رسمی کشور، ثبت گردیده است. کمی جلوتر به ماده 1289 قانون مدنی می‌رسیم که عنوان می‌کند هر سندی که رسمی نباشد، یک سند عادی است. (بنابراین تمام اسنادی که در ادامه مقاله، لیست خواهند شد یا رسمی‌اند یا عادی)

کشاکش همیشگی ویلای سند دار و ویلای بدون سند

 عجیب نیست اگر با مشاهده، تبلیغات پرطمطراق، تمایل به خرید ویلای شمال در وجودمان جوانه بزند، هرچند عده‌ای عنوان می‌کنند گسترش قارچ گونه ویلا در سراسر کشور، تمام آن چیزی است که شوق خرید ویلا را در وجودشان نهادینه ساخته (ساخت و ساز ویلا در کشور مدتی است که رنگ جدی به خود گرفته، این پروسه که مسیرهای صعب‌العبور را به تدریج پشت سر گذاشته است، در حال حاضر به بلوغ نزدیک شده. با این حال، انگاشت این مطلب ضروری است که، خرید هر نوع ویلایی توجیه اقتصادی ندارد، به عبارتی خرید ویلا در شمال، گاه یک تلاش ناقص و البته فرسوده است).

گاه در کمال ناباوری یک معامله به بُن‌بست می‌رسد که وقتی دلیلش را جویا می‌شویم، بیگانه بودن با انواع سند ویلا در برابر نگاهمان قد علم می‌کند. باری! آشنایی با انواع سند ویلا، پتانسیل و توان لازم جهت معامله ملک را در اختیارمان می‌گذارد. برای اینکه بتوانید رهایی یابید از این کلاف سردرگم، دعوت می‌کنید خواندن مقاله را تا انتها ادامه دهید.

پراکندگی ویلاهای سنددار و بدون سند در شمال

آنچه بر درجه سیاهی در معاملات ویلای شمال می‌افزاید، بدون سند بودن ویلاست. در شرایطی که گمان می‌کنیم دیگر اثری از ویلاهای بدون سند نیست، چنان نمونه‌هایی قارچ گونه در برابر نگاهمان سبز می‌شوند تا بار دیگر این باور در وجودمان نهادینه شود که چنین نیست.

ویلای بدون سند از منظر برخی‌ها، ویلایی است بی نام و نشان. اگر نگاهی انداخته باشید به آگهی‌هایی که از کت و کول سایت دیوار بالا می‌روند، کثرت آگهی‌هایی که اتفاقاً میخکوب کننده هم هستند، غافلگیرتان خواهد ساخت. آنچه شرایط را چالشی می‌کند بدون سند بودن برخی از باغات و ویلایی‌هایی است که مهمان شمال‌اند و از قضا رنگ و لعاب خوبی نیز متمتع می‌باشند (نه این که سند نداشته باشند، دارای سند نامعتبرند که از بی سند بودن خطیرتر است).

آنچه در اکثر قریب به اتفاق چنین آگهی‌هایی مشهود است، دارا بودن سند شورایی است، اما سند شورایی چیست و ماهیتش از چه قرار است؟ (نخست سند شورایی را تشریح می‌کنیم و پس از آنکه پرونده این سند را بستیم، به تفصیل انواع سند ویلا را روایت خواهیم کرد).

سند شورایی چیست و ماهیتش از چه قرار است؟

رقابت تنگی میان اسناد رسمی و اسناد غیر رسمی ویلا، به جریان در آمده است، سند شورایی که در گروه اسناد غیررسمی ویلا جای گرفته، به اسنادی اطلاق می‌گردد که در دفاتر ثبت رسمی، جایشان خالی است.

به زعم اینکه اسناد رسمی در اداره‌های ثبت اسناد (در دفاتر اسناد رسمی کشور یا از سوی کسانیکه مجوز صدور اسناد را دارند ثبت و ضبط گردیده‌اند، به نوعی در سیستم ثبت اسناد کشور، نامشان حک می‌شود که عموماً دولتی به حساب می‌آیند)، اسناد غیر رسمی از این ویژگی مبرا و تُهی می‌باشند.

سند شورایی که به عنوان یک سند غیررسمی شناخته می‌شود، پس از آنکه در بنگاه‌های معاملاتی، ثبت گردید و به اصطلاح قولنامه شد، توسط شورای محل، مُهر و امضا می‌شود. در واقعیت این سند یک سند عادی است. بیایید به یک مثال متوسل شویم.

بیشتر بخوانید: طراحی داخلی در آمل و نکاتی که به زیبایی ویلا کمک می‌کنند

مثالی از سند شورایی

زمانیکه برای خرید و فروش ویلا راهی بنگاه‌های املاک می‌شوید تا مبایعه‌نامه‌ای به ثبت برسانید و به این واسطه ثابت کنید صاحب یک ملک‌اید، به ثبت یک سند عادی، بسنده کرده‌اید، چنین مبایعه‌نامه‌هایی عادی و غیر رسمی هستند. تنها زمانی می‌توان مُهر رسمی بودن بر پیشانی یک سند نشاند که در دفاتر رسمی کشور، مورد تأیید و امضا قرار گرفته باشد. باری! آنچه سند شورایی خطاب می‌گردد یک سند عادی است و از رسمی بودن بَری می‌باشد.

مهم‌ترین تفاوت حاکم میان سند عادی و سند رسمی

مهم‌ترین تفاوتی که سند عادی را از رسمی جداً می‌کند، قابل استماع بودن است. در مواجهه با اسناد عادی، تمام شکایات قابل استماع‌اند اما در اسناد رسمی چنین نیست مگر در یک حالت، آن هم این که، سند حکم جعل داشته باشد (به این معنا که کسی نمی‌تواند به اسناد رسمی شکایت کند مگر آن که فردی مدعی جعل بودن سند رسمی شود که حسابش سواست و در دادگاه به داوری گذاشته می‌شود).

سند شورایی، دردانه روستاها و شهرهای کوچک

اثر سند شورایی در کلانشهرها و شهرهای بزرگ، مدت‌هاست که کمرنگ شده و تنها شهرهای کوچک و روستاها که با محوریت شورای محله پیش می‌روند، کماکان با اسناد شورایی دست به گریبان‌اند. بیایید نام سند شورایی را تجزیه و تحلیل کنیم و یک بار برای همیشه، مهم‌ترین نکات سند شورایی را به ذهن بسپاریم.

یکبار برای همیشه!

در ثبت سند شورایی، مهم‌ترین نقش را شورای محله متقبل می‌شود. فرض را بر این می‌گذاریم که صاحب یک ویلا باغ در شمالیم و این ویلا باغ در روستایی دنج و دور افتاده به دور از هیاهوهای شهری و شلوغی‌های کلافه کننده، سکنی گزیده. سند این باغ ویلای روستایی از نوع شورایی خواهد بود منوط بر این که، برخی از شاهدان محله، ویژگی‌های قید شده در سند را امضا کنند و در نهایت، رئیس شورا، آن را به مُهر تأیید، آراسته سازد. گاهاً اسناد شورایی را که کند و کاو می‌کنیم، اثری از مُهر شورای اسلامی یک شهر کوچک نیز مشاهده می‌شود.

جان کلام این که لولا و قسمت اصلیِ سند شورایی، امضایی است که به دستان رئیس شورای محله، ثبت گردیده است.

آیا می‌توانم به سند شورایی اعتماد کنم؟

سند شورایی، سندی است با هویت مستقل و جداگانه.

اذعان نمودیم فروش ویلاهایی که به سند شورایی مجهزند، به بسیاری از سایت‌ها تسری یافته است. پیش از هر چیز این نکته را یادآور می‌شویم که ویلایی که سند شورایی به نامش ثبت شده، یک ویلای بدون سند نیست، پس نمی‌توان آن را بی‌نام و نشان خطاب کرد یا نامعتبر خواند. تنها سندِ چنین ویلایی عادی است و اسناد عادی چند درجه از اسناد رسمی از منظر معتبر بودن فاصله دارند. می‌توانیم به عنوان یک نتیجه‌گیری کلی، اینطور بگوییم:

قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی (همان‌ها که در بنگاه‌های املاکی به ثبت می‌رسند و در ادامه مفصل تر تعریف شده‌اند) از نظر اعتبار در پایین ترین سکو جای می‌گیرند، سند شورایی در سکوی بالاتر گنجانده می‌شود و بالاترین سکو تخصیص می یابد به سند رسمی.

بیشتر بخوانید: تهاتر ملک چیست و چه مزایایی دارد؟

مروری بر پیامدهای دور و دراز اسناد شورایی

ادعا کردیم نامعتبر بودن از مقوله اسناد شورایی استثنا می‌شود به این معنا که نمی‌توان یک سند شورایی را نامعتبر خطاب کرد. اما در ادامه از عارضه‌هایی خواهیم گفت که با سند شورایی پیوند ناگسستنی دارند.

آیا زمین موقوفی است؟!

موقوفی بودن زمین و ویلای شمال، به کررات موجبات دردسر خریداران را فراهم ساخته است تا جایی که آحاد خریداران ویلا و زمین در شمال از چنین املاکی گریزان‌اند. می‌دانید آنچه یک سند شورایی را تضعیف می‌سازد چیست؟ این که موقوفی بودن زمین یا ویلا در چنین اسنادی درج نمی‌شود و شما می‌مانید و بلاتکلیفی در برزخی که مسبب‌اش، سند شورایی است.

منجی ما در شرایطی که دست گذاشته‌ایم روی زمین یا ویلایی با سند شورایی، استعلام گرفتن از اداره اوقاف است، دست به دامان دهیاری‌ها هم می‌توان شد، در چنین صورتی می‌توان خاطر جمع گردید که آنچه نگاهمان را ربوده، موقوفی است یا از این ویژگی مبراست.

آیا نوع کاربری زمین به درستی قید گردیده؟

از دیگر معایبی که بر اسناد شورایی سایه افکنده است، عدم ثبت نوع کاربری ملک می‌باشد. اهمیت این مسئله زمانی شفاف می‌گردد که زمینی را با سند شورایی خریداری می‌کنید و پس از آنکه همه چیز تمام شد، این نکته عیان می‌گردد که کاربری زمین از نوع کشاورزی بوده است و هر نوع ساخت و سازی در آن، جرم و غیرقانونی قلمداد می‌شود.

برخی افراد، کاربری زمین‌های شمال را مقوله‌ای کلیشه‌ای خطاب می‌کنند و بر این باورند به سادگی می‌توان نوع کاربری زمین را عوض کرد (یعنی می‌شود زمین زراعی را به زمین مسکونی بدل نمود)، باید بگوییم اگرچه این قضیه منتفی نیست اما همیشه و همه جا جواب نمی‌دهد، به عبارتی تغییر کاربری را بر هر زمینی نمی‌توان اعمال کرد.

متوسل شدن به روش‌های غیرقانونی، سرابی مهم!

مصائب و دشواری‌های اسناد شورایی به همینجا ختم نمی‌شود، گاهاً زمینی را خریداری می‌کنیم که مجهز به سند شورایی است و فروشنده ادعا می‌کند کاربری زمین مسکونی است، بعدها متوجه می‌شویم فروشنده به روش‌های غیرقانونی متوسل شده و کاملاً غیرقانونی، زمین کشاورزی را به مسکونی بدل ساخته است که عواقبش تخریب بناست و پرداخت جریمه‌ای که سه برابر قیمت زمین، ارزش مادی دارد.

این گره کور به دستان دهداری‌ها و جهاد کشاورزی باز می‌شود، آن‌ها با استعلام گرفتن از زمینی که نگهتان را بدان دوخته‌اید، آخرین وضعیت زمین را رصد خواهند کرد و نوع کاربری زمین را به شیوه‌ای دقیق و قابل اعتماد در اختیارتان خواهند گذاشت. این روزها به لطف فناوری‌های نو همچون GIS، رصد کردن نوع کاربری زمین به دشواری گذشته نیست و رنگ سهولت و سادگی به خود گرفته است.

آنچه سند شورایی را یک سر و گردن از اسناد رسمی بالاتر برده است!

پیش از آنکه بحث اسناد شورایی مُهر پایان بخورد و به این مبحث خاتمه دهیم، یادآور می‌شویم که نقل و انتقال اسناد شورایی سهل‌الوصول‌تر است می‌دانید منظورمان چیست؟ اگر ویلا باغ شما، داری سند شورایی است یا اگر زمینی دارید که سند شورایی در چنته دارد، می‌توانید در غیاب هزینه‌های جانبی همچون هزینه انتقال سند، مالیات، هزینه‌های موسوم به عوارض جانبی و غیره، سند را منتقل کنید، اتفاق نیکی که در حضور اسناد رسمی باید به کلی قیدشان را زد.

آیا می‌توانم اسناد شورایی را به سند رسمی بدل کنم؟

بله می‌توان. تنها مکانی که جامه رسمی بودن به تن سند شما می‌کند، دفاتر اسناد رسمی است ولاغیر. این بار اگر در سایت دیوار یا دیگر سایت‌های اینترنتی، نام و نشانی دیدید از زمین‌ها یا ویلا‌هایی که دست در دستِ سند شورایی پیش می‌روند، موقوفی بودن ملک را رصد کنید و نوع کاربری‌اش را زیر ذره‌بین ببرید، در صورت نیاز استعلام بگیرید از سازمان‌ها و اداراتی که در بالا نامشان را از نظر گذراندیم.

پرونده سند شورایی ویلا را همینجا می‌بندیم و در ادامه لیستی از انواع سند ارائه خواهیم نمود. آغازگر این قسمت، سند قولنامه‌ای باشد که سردمدار اسناد عادی به شمار می‌آید.

سند قولنامه‌ای، مهم‌ترین سند عادی ویلا

حتی اگر با دنیای ملک و املاک هم بیگانه باشیم اما بارها و ماه‌ها نام قولنامه را شنیدهایم، قولنامه بر یک سند دلالت دارد، چنین سندی عموماً در بنگاه‌های املاک تنظیم و ثبت می‌گردد. می‌توان قولنامه را توافقی دانست که میان طرفین معامله (خریدار و فروشنده ویلا)، تنظیم می‌شود، شرایطی که بر سر آن توافق حاصل شده در این قولنامه قید می‌گردد و مشخص می‌شود که هر کدام از طرفین درصورت سرپیچی از نکات مقرر شده، مشمول چه جرایمی خواهند شد.

تعداد ویلاهایی که به صورت قولنامه‌ای معامله شده‌اند اندک نیست (من و شما به عنوان طرفین معامله، شرایطی را روی کاغذ می‌نویسیم یا به بیان رسمی‌تر، قولنامه‌ای را میان خود تنظیم می‌کنیم این یعنی سند قولنامه‌ای).

حال که نوبت به اسناد قولنامه ای رسید این نکته را عیان سازیم که اسناد قولنامه‌ای در دو نوعند، قولنامه‌ای با کد رهگیری و قولنامه‌ای بدون کد رهگیری.

تفاوت سند قولنامه‌ای با کدرهگیری و سند قولنامه‌ای بدون کدرهگیری

به زعم اینکه هر دو مورد از نوع عادی به حساب می‌آیند اما تفاوت‌هایی میان شان محرز است. سند قولنامه‌ای با کد رهگیری در بنگاه‌هایی که دارای جواز کسب‌اند، تنظیم و ثبت شده‌اند اما نمونه‌هایی که فاقد کد رهگیری می‌باشند دستاوردی هستند از بنگاه‌های بدون مجوز (بنگاه‌هایی که فاقد پروانه کسب‌اند).

اسناد علوی، اسنادی با مالکیت بنیاد علوی

شاید نام اسناد بنیادی و یا اسناد علوی برایتان آشنا باشد. پیش از انقلاب، دولت پهلوی، بنیادی داشت تحت عنوان بنیاد پهلوی. پس از آن که مردم به پا خواستند و از قاب انقلاب، خواسته‌هایشان را فریاد زدند و در پس پیروزی‌هایی که عاید گردید، بسیاری از دارایی‌ها و املاک سلطنتی در حالت بلاتکلیف به جا ماندند، از این‌رو، لازم بود بنیادی تأسیس گردد که بتواند سرنوشتشان را تعیین کرده و به فعالیت آن‌ها، جهت دهد.

بر این اساس بنیاد علوی تأسیس شد و تصمیماتی اتخاذ گردید مبنی بر اینکه، زمین‌هایی که از راه ربا و زورگویی و غیره تصاحب شده‌اند به صاحبانشان بر گردند و آنان که بی نام و نشان‌اند در بیت‌المال تزریق گردند (نظر به اینکه در دوران پهلوی شمار زیادی از زمین‌ها توسط سلطنت به زور و اجبار تصاحب شده بود، پس از انقلاب تلاش گردید زمین‌های را تعیین تکلیف کرده و به صاحبانشان برگردانند که در عمل و پیرو این که هیچ ردی از اسناد این املاک باقی نمانده بود، چنین اتفاقی، غیر ممکن به نظر می‌رسید. بعدها بنیاد علوی با قیمت‌گذاری زمین‌ها آن‌ها را آماده واگذاری نمود).

ویلاهایی با اسناد علوی یا بنیادی در شمال مشهودند که تحت مصادره بنیاد علوی می‌باشند و خرید و فروش چنین املاکی باید تحتِ نظارت، بنیاد علوی و با پرداخت هزینه‌های معلوم به این اداره صورت بگیرد. پیش از بنیاد علوی، مسئول تعیین تکلیف چنین زمین‌هایی، بنیاد مستضعفان بوده است، از این‌رو اگر جایی نام اسناد بنیاد مستضعفان را شنیدید بدانید از حمایت مشابهی نشأت می‌گیرد.

سند تفکیکی، پای املاک تفکیک شده در میان است

این نوع سند، تفکیکی بودن زمین را نوید می‌دهد، در زمین‌های قطعه بندی شده، هر قطعه دارای یک سند تفکیکی است. برخلاف سند مشاع که از شریک بودن مالکان در تمام ملک خبر می‌دهد در سند تفکیکی با ملکی روبرو هستیم که بخش‌های آن تفکیک شده و هر مالک، صاحب یک بخش از آن ملک است. به نوعی مالکان در تکه‌هایی از این ملک، شریکند.

بیشتر بخوانید: جاهای دیدنی مازندران را در 10 دقیقه تماشا کنید

اسناد شش دانگ

سند شش دانگ، سندی است که این راز را افشاء می‌کند که شما مالک تام ملک هستید، این سند تماماً در اختیار یک فرد است و تنها یک مالک دارد. وقتی می‌گوییم شش دانگ یعنی شش جهت ویلا از شمال و جنوب گرفته تا شرق و غرب و بالا و پایین ویلا از آن یک شخصِ حقیقی است.

چنانچه در بحبوحه ساخت ویلا به سر می‌برید، پس از دریافت پایان کار، می شود از دفاتر اسناد رسمی، ثبت سند شش دانگ را طلب کرد.

برخی این سؤال را مطرح می‌کنند که تفاوت سند شش دانگ با سند قولنامه‌ای که دارای کد رهگیری چیست؟

سندهای شش دانگ قابل استنادند، در تمام ادارات می‌توان به آن‌ها متوسل شد و برای هر کاری حجت‌اند. چنانچه سند شش دانگ در اختیار باشد همه امورات ملکی به سادگی محقق می‌گردد و نتیجه قابل قبول، به شکل سهل‌الوصل فراچنگ می‌آید، اما سند قولنامه‌ای همان سند عادی است که به دستان بنگاه‌های املاکی مُهر شده است، به زعم اینکه چنین اسنادی نیز دارای کد رهگیری بوده و غیرقابل اعتماد نیستند اما در درجات پایین‌تری از سند شش دانگ جای گرفته‌اند.

با در اختیار داشتن سند شش دانگ، خیالمان آسوده است که آنچه صاحبش هستیم، تمام و کمال متعلق به خودِ ماست. برای هر سند شش دانگ پلاک اصلی و فرعی لحاظ می‌گردد که باز هم بر مزایای این سند می‌افزاید. چنین اسنادی کاملاً رسمی هستند و ثبت و ضبط آن‌ها در ادارات رسمی و دفاتر ثبت کشور انجام می گیرد، از این رو کمترین مشکلات حقوقی به نام اسناد شش دانگ است.

و اما سند مشاع، رسمی و قابل اعتماد

به موازات سند شش دانگ، مبحث سند مشاع را به میان می‌کشیم. گاهاً با املاکی مواجه می‌شویم که از یک متراژ تعریف شده، عریض‌تر و بزرگ‌ترند، این ملک مانند هر ملک دیگری حاوی شناسنامه و یک سند مالکیت است (یک سند مادر)، عموماً چنین زمین‌هایی به دلیل متراژ بالا و به تبع آن، هزینه بالا برای خرید، میان چند نفر به اشتراک گذاشته می‌شوند، به این معنا که چندین نفر هزینه نهایی را می‌پردازند و صاحب ملک می‌شوند.

بنابراین اگر ویلایی دارای سند مشاع بود به این معناست که کل ملک دارای چندین مالک است اما هر مالک خود صاحب یک سند رسمی است که بر تردیدهایمان خاتمه می‌دهد و خیالمان را آسوده می‌سازد که پای حقه و کلک در کار نیست.

یادمان باشد...

یادمان باشد، سند مشاع به این معناست که شریکان در تمام ملک با هم شریک‌اند نه این که هر مالک بخشی از ملک را صاحب است، تمامیه ملک در اختیار چندین مالک قرار دارد. پیچیدگی معامله ملک مشاع نیز از همین مقوله نشأت می‌گیرد و به همین خاطر است که دقتِ بالا، مهم‌ترین اصل در خرید و فروش ملک مشاع است.

هر سند مشاع، سهم مالک را روایت می‌کند و بازتابی است از ویژگی‌ها و مشخصات زمین. چنانچه در هر قطعه زمین، ویلایی سر برافرازد، آن ویلا حاوی یک سند مالکیت خواهد بود، سندی رسمی و عاری از مشکل. بنابراین سند مشاع، یک سند عادی نیست که یک سند رسمی می‌باشد و در ادارات رسمی کشور، ثبت گردیده.

وقتی سراغی می‌گیریم از فرهنگ لغت تا معنای مشاع را جویا شویم به شریک بودن یا شریک داشتن مواجه می‌شویم، بدین واسطه، تفسیراتمان از سند مشاع، توجیه‌پذیر می‌شود.

سند مفروز

سند مفروز، به موازات سند مشاع پیش می‌رود. فرض را بر این می‌گذاریم که یک ویلا دارای سند مشاع است و شما یکی از مالکانی هستید که به عنوان صاحب چنین ویلایی شناخته می‌شوید و مایلید سهمتان را از دیگر مالکان تفکیک نمایید و سهمش را جدا سازید، در این حالت عنوان می‌کنند مالک بر آن است براساس قدرالسهم خود، افراز گردد، این نوع سند را از پیچیده‌ترین اسناد ملکی می‌دانند.

سند تک برگ نقطه مقابل اسناد دفترچه‌ای قدیمی

سند تک برگ نامی است که مدت‌ها به منصه ظهور رسیده و نامش در بوق و کرنا فریاد زده می‌شود. بیشتر اسناد ویلا، جهت حصول به ضریب اطمینان بالاتر، صاحب سند تک برگ شده‌اند. این سند نیز رسمی است و توسط دفاتر اسناد، ثبت و ضبط گردیده است. علتی که این سند را تک برگ می‌خوانند به نحوه طراحی‌اش بر می‌گردد، برخلاف اسناد قدیمی‌تر که به شکل دفترچه‌ای رخ نمایی می‌کردند و چندین برگ را در بر می‌گرفتند، در نمونه‌های جدید شاهد اسناد تک برگی هستیم که اطلاعات را در یک برگ، نگهداری و عیان می‌سازند.

در نمونه‌های دفترچه‌ای، ثبت اطلاعات به صورت دستی انجام می گرفت که در نمونه‌های تک برگ، شاهد یکه تازی کامپیوتر و ابزار دیجیتالی هستیم که ما را از خبط و خطا مصون می‌دارند و امنیت را به سمت کمال سوق می‌دهند. خوانا و شفاف بودن مطالب درج شده در اسناد تک برگی، بر بالندگی آن‌ها می‌افزاید و در اختیار داشتن تنها یک برگ، به سهولت در نگهداری منتهی شده است.

به احترام سند تک برگ، چند دقیقه بیشتر بخوانید!

شاید دانستن این نکته برایتان جالب باشد که هر مالک و خریدار موفق به اخذ یک سند تک برگ خواهد شد. اگر ویلایتان دارای سند تک برگ باشد، پس از فروش‌اش، یک سند تک برگ نو در اختیار مالک جدید قرار خواهد گرفت.

وقتی قرعه به نام سند منگوله‌دار می‌شود

باز هم پای یک سند معتبر در میان است. سندی که به اعتبار نامش، یک منگوله در چنته دارد و دارای نخ و یک تک سرب است. سندهای منگوله‌دار هم به عنوان یک سند رسمی کاملاً قابل اعتماد و استنادند. تکه سربی که توسط اداره ثبت بر این اسناد پلمپ می‌شود، از مستند بودنشان حکایت دارد.

سند رهنی چیست؟

 هجوم خریداران زمین و ویلا در شمال، گواهی بر این ادعاست که فروش اقساطی زمین و ویلا، بسیار مرسوم و رایج است. برای دریافت وام مسکن، ناچاریم سند ملک را در گرو بانک بگذاریم و پس از اتمام اقساط، سند را آزاد کنیم. به چنین سندی، سند رهنی می‌گویند. اقرار کردیم این اسناد در گرو بانک است، به این معنا که در سند قید شده تا فلان تاریخ در اختیار بانک قرار می‌گیرد. چنانچه پرداخت اقساط به موقع صورت نگیرد بانک تام‌الاختیار است که ملک را تصاحب نماید.

و اما سند شخصی..

وقتی در یک مجتمع چند واحدی زندگی می‌کنید اما دارای سند شخصی هستید، این بدان معناست که سندها تفکیک شده و شخصا به نام شما ثبت گردیده است. این نوع اسناد، رسمی و قانونی‌اند و با هیچ مشکلی گلاویز نخواهند بود.

سند مادر در مقابل سند شخصی قرار دارد

می‌توان سند مادر را نقطه مقابل سند شخصی دانست. همان مجتمع چند واحدی که در بالا عنوان کردیم را  در نظر بگیرید، این مجتمع پیش از آغاز فرآیند تفکیک، دارای یک سند مادر است، پس از آنکه تفکیک ساختمان به واحدهای مجزا صورت گرفت برای هر مالک و هر واحد یک سند شخصی صادر می‌گردد تا مالکیت تمام ملک به مالک واگذار گردد.

سند وکالتی، لطفا گوش‌هایتان را تیز کنید

در سندهای وکالتی، این موکل است که به فروش ویلا مبادرت می‌ورزند، فردی که از نظر قانونی حق وکالت فروشنده را بر عهده دارد. (چنین سندی تنظیم شده با نام وکیل فروشنده می باشد). وکیل لازم است وکالت رسمی و محضری در اختیار داشته باشد، در صورت دارا بودن چنین وکالتی می‌توان آن را رسمی خواند و آن را از اعتبار لازم متمتع دانست.

سند معارض، افشاگر یک تعارض!

گاهاً برای یک ویلا (یک ملک) دو سند متفاوت رویت می‌گردد که نام‌های تعریف شده و تاریخ صدور متفاوتی برایشان به ثبت رسیده، چنین سندی را معارض می‌خوانند. براساس آنچه در قوانین ثبتی آمده است، دادگاه دو سند را زیر ذره‌بین می‌برد و نمونه‌ای که به دیگری تعرض داشته را شناسایی و باطل می‌سازد. هر ملک تنها  و تنها یک سند دارد.

اسناد سیم سرب ملکی

از معتبرترین نمونه‌های موجودند. این نوع سند در زمره سندهای رسمی جای دارد و ثبت شده توسط ادارات ثبت اسناد است. از حیث اعتبار در بالاترین سکو قرار گرفته و مورد اعتماد برای انواع معاملات و نقل و انتقالات می‌باشد. این نوع اسناد می‌توانند مشاع بوده و یا شش دانگ باشد.

سند عرصه ویلا

این سند اختصاصاً مربوط به زمین است. اگر در کلانشهری چون تهران، صاحب ویلا یا خانه باشید بی‌تردید نام سند عرصه به چشمتان تکراری است. می‌توانیم ویلاهای شهرکی را مثال بزنیم، سند عرصه در ویلاهای شهرکی، تنها به زمینی که برای ساخت ویلاها مورد استفاده قرار گرفته، اشاره دارد.

سند اعیان ویلا

این سند، ساختمان را نشانه می‌گیرد، بار دیگر به ویلاهای شهرکی بر می‌گردیم، سندی که مشخصات ساختمان ویلاها را محرز می‌سازد، سند اعیان نام خواهد گرفت. با این تفسیرها، اگر ویلایی را در شمال صاحب باشیم، سند عرصه سندی است که مشخصات سند زمین را تعیین می‌کند و سند اعیان، ویژگی‌های ساختمان ویلا را مبرهن می‌سازد.

یک مثال واضح!

در بسیاری از مواقع نام سند عرصه و اعیان را یکجا می‌شنویم. در مجتمع‌های آپارتمانی یا همان ویلاهای شهرکی که یک زمین است و چند ساختمان، بر حسب اندازه قید شده برای اعیان، سهم هر مالک در عرصه را برآورد می‌کنند. شاید در نگاه نخست، سهم هر مالک از عرصه چندان هم مهم و حیاتی به نظر نرسد، اما زمانیکه پای وراثت به میدان باز می‌شود یا زمانیکه مالکان تصمیم به تخریب و بازسازی ساختمان می‌گیرند، شرایط رنگ عوض می‌کند.

بیشتر بخوانید: تاثیر خشکسالی بر خرید ویلا در شمال

اسناد اوقافی، آیا جنین اسنادی را می‌توان به سند شش دانگ یا مشاع تبدیل کرد؟

برخی اسناد مُهرِ وقفی بودن بر پیشانی دارند. اگر زمین یا ملکی را خریداری کنید که در زمره املاک موقوفی جای دارد، ناگزیر به پرداخت اجاره سالانه به حساب اداره اوقاف هستید. اسناد اوقافی توسط مالکانشان وقف خیریه شده و در اختیار اداره اوقاف قرار گرفته‌اند، از این رو مالک و صاحب اصلی چنین زمین‌هایی اداره اوقاف است و هرگونه معامله و خرید و فروش چنین زمین‌هایی تحت نظارت اداره اوقاف انجام خواهد گردید.

عموماً اداره اوقاف، زمین و یا املاک وقفی را به مدت 99 سال به صورت اجاره‌ای در اختیار خریداران قرار می‌دهد. نظر به این که مالک اصلی زمین‌های وقفی اداره اوقاف است، این سؤال پیش می‌آید که با احداث ساختمان در زمین وقفی، تکلیف آنچه ما ساخته‌ایم چه می‌شود؟ برای ساختمانی که خود ساخته‌اید می‌توانید سند جداگانه بگیرید (سند ساختمان به تنهایی، سند اعیان نام می‌گیرد).

در تکمیل صحبت‌های مان لازم است اشاره کنیم که اسناد اوقافی را نمی‌توان به اسناد شش دانگ تبدیل نمود، تعویض این اسناد با سند مشاع نیز شدنی نیست، بنابراین قبل از این که مبادرت ورزید به خرید ملکی که دارای سند اوقافی است، سنسورهایتان را فعال نمایید و آپشن‌های ملک را زیر ذره‌بین ببرید.

سند المثنی

نام شناسنامه المثنی را قطعاً شنیده‌اید، سند ویلای المثنی نیز حکایت مشابهی دارد. در اثر مفقود شدن سند اصلی ویلا (این مفقود شدن می‌تواند ناشی از سیل، آتش سوزی یا حتی دزدی باشد)، یک سند المثنی برای ملک صادر خواهند کرد.

سند بنیاد شهید

مالک تام‌الاختیار چنین زمین‌ها و املاکی، ادارات بنیاد شهیدند.

سند ورثه‌ای

این سند همانگونه که از نامش هویداست، از ملکی خبر می‌دهد که پس از فوتِ مالک به وارثش تقدیم شده است. پس از آن فوت مالک هر کدام از وارثان می‌توانند مدرک به دست، راهی اداره ثبت شده و صدور سند را بر حسب سهم‌الارث خود درخواست نمایند.

سند بنچاق قدیمی اما کماکان معتبر

سال‌ها پیش، درست زمانیکه رد قوانین در کشور بسیار کمرنگ بود و مقررات محکم و بادوامی برای ثبت اسناد در کشور وجود نداشت (به واقع کشور از وجود یک سیستم الکترونیک و یکپارچه‌ای که بتواند تمام اسناد را ثبت و نگهداری کند رنج می‌برد)،

اشخاصی که باسواد قلمداد می‌شدند، قرارداد ملک را روی کاغذ می‌نوشتند و در نهایت به امضای علمای دینی و افراد معتمد می‌رساندند، چنین اسنادی را بنجاق خطاب می‌نمایند. هر چند حضور چنین اسنادی در دنیای مدرن امروز، بسیار کمرنگ و کم‌رمق است اما باز هم صِحتشان چنانچه توسط مراجعه قانونی تایید گردد، قابل اعتماد خواهند بود.

سند شهری

این سند زمین‌هایی را نشانه می‌گیرد که در محدوده اختیارات شهرداری قرار دارند.

سند سازمانی

املاکی که دارای سند سازمانی هستند، یعنی تحت مالکیت ارگان‌های دولتی و سازمان‌های کلان کشورند.

و در آخر، اسناد منابع ملی

برخی از زمین‌ها و ویلاهای شمال، در حاشیه جنگل بساط‌شان را پهن کرده‌اند و به عنوان منابع ملی از آن‌ها یاد می‌شود. ممکن است نام زمین‌های جلگه‌ای جنگلی به چشمتان آشنا باشد، اختیار این منابع نیز با اداره منابع طبیعی است و معامله چنین اراضی در غیاب دولت غیرقانونی خواهد بود.

به زعم اینکه برخی از این زمین‌های جنگلی جلگه‌ای مجاز به تغییر نوع کاربری نیستند، گروهی مشمول تغییر کاربری می‌شوند و می‌توان پس از خرید، در جهت ساخت و ساز ویلا اقدام نمود. مراتع و منابع ملی به عنوان زمین‌های احیا نشده، شناخته می‌شوند به این معنا که دخل و تصرفی از سوی انسان‌ها در چنین زمین‌هایی صورت نگرفته. همه این موارد را قبل از خرید زمین یا ویلا از نظر بگذرانید.

فراموش نکنیم...

اسناد اوقافی، علوی (اسنادی که بنیادی نام می‌گیرند)، متعلق به دولت‌اند، به عبارتی مالک اصلی آن‌ها دولت است، از این رو بایستی هزینه‌هایی از سوی خریدار در اختیار دولت قرار گیرد، سند به نام مالک می‌شود اما به صورت توافقی و به ازای پرداخت هزینه‌های مشخص.

صحبت پایانی

آنچه می‌تواند معامله ویلای شمال را به طور جدی خدشه‌دار کند و شما را در ورطه سیکل‌های متناوب سقوط بکشاند، ناآشنایی با انواع سند ویلاست عاملی که می‌تواند رویکردی فرسایشی به همراه داشته باشد و به تضعیف مستمر فرآیندهایی چون خرید و فروش ویلا منتهی گردد.

استعلام سند ملکی برای خرید ویلا در شمال مهم‌ترین اقدامی است که باید قبل از خرید ویلا و پرداخت مبلغ صورت بگیرد. بدین ترتیب شما می‌توانید با خیالی آسوده ملک مورد نظر را خریداری نمایید. در این جهت بهتر است برای آگاهی کامل و اطمینان خاطر با مشاوران املاک باتجربه مشورت کنید تا در آینده متضرر نشوید. 

اسناد ویلا به شکل‌های مختلفی ممکن است ارائه گردند. بهتر است در ابتدای امر، نوع سند را مشاهده نموده و با در نظر گرفتن جوانب مختلف و مقرراتی که برای هر نوع سند وجود دارد خرید ملک را نهایی کنید. فرقی نمی‌کند که ملک مورد معامله چه نوع سازه‌ای داشته باشد یا مکان جغرافیایی که در آن واقع شده کجاست. مهم‌ترین مرحله در هنگام خرید ویلا، بررسی اسناد مالکیت و اطمینان از صحت قانونی بودن آن است.

منبع: اول خونه