قیمت زمین چه ارتباطی با قیمت ویلا در شمال دارد؟

قیمت ویلای شمال در مناطق مختلف با توجه به عوامل مختلف ارزیابی می‌شود. خریداران ویلا در جهت معامله موفق و پرسود باید به جزئیات متعددی توجه داشته باشند. یکی از موارد مهمی که بر قیمت خرید و فروش ویلا تاثیرگذار است، قیمت زمین آن می‌باشد. به نسبتی که قیمت زمین بیشتر باشد به طور طبیعی قیمت ویلا نیز بیشتر خواهد شد. زمین‌های گران‌تر به دلیل نیاز به سرمایه بیشتری که برای خرید آنها تعلق گرفته، در نهایت با قیمت فروش بالاتری برای ویلا، همراه خواهند شد. 

بازار مسکن در شمال تحت تاثیر عوامل مختلف با رونق و یا رکود معاملاتی در برهه متفاوتی از زمان روبرو است. از این جهت در زمان تقاضای زیاد برای انجام معاملات و خرید ملک، شاهد افزایش قیمت خواهیم بود. زمین‌هایی که کاربری مسکونی دارند و در مناطق بهتری وجود دارند با قیمت بیشتری خرید و فروش می‌شوند.

البته عوامل دیگری نیز بر قیمت ویلای شمال اثرگذار هستند که از جمله آنها می‌توان به نوع سازه مورد نظر و مصالح کاربردی همچنین تجهیزات به کار رفته در بنا اشاره کرد. اراضی واقع در شمال با موقعیت جغرافیایی خاص و برجسته‌ای که دارند متقاضیان بیشتری را به سمت خود جذب می‌کنند. ویلاسازی در این اراضی با معماری لوکس و امکانات ویژه صورت می‌گیرد.

عوامل مختلفی در قیمت خرید ویلا در شمال دخالت دارند. یکی از مهم‌ترین فاکتورها، قیمت خرید و فروش زمین در شمال است. از آنجائیکه پروژه های ساخت و ساز ویلا در شمال به زمین مناسب بستگی دارد، انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران به دنبال خرید زمین‌های خوش‌قواره با قیمت مناسب در بهترین مناطق مازندران هستند تا پروژه‌های ساخت و ساز خود را آغاز کنند. به دنبال توسعه فرصت‌های سرمایه‌گذاری در مازندران، قیمت خرید زمین افزایش پیدا می‌کند که در این صورت، پس از ساخت ویلا به طور غیر مستقیم بر قیمت فروش ویلا هم تاثیر گذار خواهد بود.

با وجود تعداد زیادی از افرادی که در حوزه املاک شمال به صورت مستقیم و غیر مستقیم فعالیت می‌کنند، دور از انتظار نیست که واسطه‌ها بسیار زیاد باشند. در این صورت، قیمت خرید زمین و قیمت خرید ویلا به طور تصاعدی افزایش پیدا می‌کند. هرچه قیمت زمین بالاتر برود، به نسبت هم قیمت ویلا هم افزایش پیدا می‌کند.

عامل دیگری که در قیمت‌های خرید ویلا در شمال تاثیر دارد، گران شدن مصالح ساختمانی است. پروژه‌های ساخت ویلا بنابر برنامه‌‌ریزی‌ها به مصالح متنوعی نیاز دارد. برای ساخت ویلاهای لاکچری از بهترین مصالح اولیه استفاده می‌شود، بنابراین افزایش قیمت مصالح ساختمانی در افزایش قیمت ویلاهای شمال تاثیرگذار است. در این مطلب به طور کامل، تاثیرگذاری قیمت زمین در قیمت ویلاهای شمال را بررسی می‌کنیم.

وضعیت خرید و فروش ویلا در شمال کشور، نشان دهنده یک بازار رقابتی است. همانطور که بارها گفته‌ایم و گفته‌اند، تقاضای زیاد برای خرید ویلا در شمال، سونامی عجیبی به راه انداخته است.

همچنین موج سواری تعدادی از دلالان و کلاهبرداران را به همراه داشته است. تا جائیکه شفافیت قیمت، انگار یک حلقه گم شده در بازار خرید و فروش ویلای شمال است.

آگاه بودن به شیوه‌های قیمت‌گذاری زمین و ویلا در شمال، دست کم ما را به این بینش و آگاهی می‌رساند که هر قیمتی، توجیه‌پذیر نیست و هرآنچه از سوی مشاوران املاک و یا فروشندگان ویلای شمال می‌شنویم، پذیرفتنی نخواهد بود.

این که بدانیم قیمت‌گذاری ویلا یا زمین شمال، اساساً توسط مشاورین املاک انجام می‌گیرد، ما را چند گام به جلو می‌برد (به موجبات این که بیشتر فروشندگان ویلای شمال، با شمال بیگانه‌اند، فروش ویلا یا زمین خود را به دست مشاورین املاک می‌سپارند و در این میان شمار کسانیکه بر حسب میل و علاقه، حق کمیسیون برای خود تعریف می‌کنند هرگز کم نیست).

به فراخور این مسئله، آگاهی با عوامل تعیین کننده قیمت ملک در شمال، می‌تواند شما را در رهایی از این دام یاری بخشد که ما نیز در گزارش حال حاضر، همین هدف را دنبال می‌کنیم.

به کررات عوامل موثر بر قیمت ویلا در شمال را مورد نقد و بررسی قرار داده‌ایم، هرچند بر این باوریم باز هم می‌توان ده‌ها مقاله با این محوریت به رشته تحریر در آورد و از منظره‌ای گوناگون این متغیر را زیر ذره‌بین برد.

در مقاله پیش‌رو، قصدمان بیش از هرچیز بررسی چرایی مسئله است، به بیان ساده، در نظر داریم از این نکته سخن بگوییم که چرا قیمت ویلا در شمال گران است و از آنجا که پاسخ این پرسش در وهله اول از قیمت زمین، نشات می‌گیرد، مایلیم انحصارا از قیمت زمین در این خصوص صحبت کنیم

بیشتر بخوانید: خرید ویلا اقساطی در چمستان و نکاتی که باید بدانید! 

قیمت ویلا در برابر قیمت مسکن

پیش از آن که به سراغ بازار ویلا برویم، باید جستاری به بازار مسکن داشته باشیم. اخبار منتشر شده در خصوص وضعیت مسکن در ایران، عموماً وضع ناامیدکننده‌ای را منعکس می‌کنند.

توأم با گران شدن واحدهای مسکونی، خبرگزاری‌ها از افت حجم معاملات مسکن خبر می‌دهند که این نرخ دائماً رو به کاهش است. به زعم این که بازار مسکن هم قاعدتاً باید پیرو بازار مسکن باشد، اما تغییرات فاحشی دارد که از جنس کالای عرضه شده، خبر می‌دهد.

مسکن به عنوان یک کالای ضروری مورد نیاز آحاد مردم جامعه است، و تمام مردم فارغ از نژاد، سن، جنسیت، درآمد اقتصادی، موقعیت اجتماعی و رشته تحصیلی، تهیه مسکن را هدف و غایتی ارجح برای خود می‌دانند.

این در حالی است که ویلا به عنوان یک کالای رفاهی، مورد توجه است و آن که هنوز مسکنی در چنته ندارد نه تنها به خرید ویلا در شمال یا جنوب کشور فکر نمی‌کند که حتی سفر به شمال هم شاید برایش فاقد جذابیت باشد.

بازار ویلا در برخی از مناطق کشور از جمله شهرهای شمالی، تهران و برخی از شهرهای جنوبی همچون کیش، پررونق است. در این میان، شهرهای شمالی هواداران بیشتری دارند و بیش از سایر شهرها، موفق به جذب مخاطب از اقصی نقاط کشور شده‌اند که دلیلش از چند عامل بنیادی ریشه می‌گیرد.

در ساده‌ترین تعریف ویلا، اینطور آمده است...

تعریف ساده از ویلا

همانطور که می‌دانید در تعریف ابتدایی و اصلی ویلا اینطور آمده است که ویلا ساختمانی است با چهارنما، یعنی ساختمانی که از هر چهارسو، اجازه زل زدن به طبیعت و فضای بیرون را در اختیارمان می‌گذارد.

(بگذریم از برخی ویلا‌های امروزی که تعریف ویلا را جابه جا کرده‌اند و به هر ساختمان احداث شده در شمال، ویلا می‌گویند!).

چنین ساختمان‌هایی که از قضا نام ویلا بر آن‌ها می‌گذارند بیشتر در شهرهای شمالی کشور سبز می‌شوند که مهم‌ترین دلیلش طبیعت بکر و بی‌نظیر شمال ایران است.

به عبارتی آنچه شمال در چنته دارد سبب شده آن را بهترین مکان جغرافیایی برای ساخت ویلا بدانند. از طرفی، خاک حاصلخیز، دیگر ارمغانی است از هوای مساعد شمال که به موجبات این امر، شاهد ازدیاد زمین‌های کشاورزی در شمال هستیم.

این اراضی در مقایسه با زمین‌هایی که ماهیتاً کشاورزی نیستند با قیمت‌های ارزان‌تری به فروش می‌رسند. بنابراین تا اینجا به این نتیجه رسیدیم که شمال ایران، مهد ویلای‌های دنج است و بازار داغ ویلا، بیش از هر جا در شمال کشور، به چشم می‌خورد.

بیشتر بخوانید: بهترین ایده‌های طراحی پنجره ویلا که ساختمان را زیباتر می‌سازند 

کمبود زمین، یکی از دلایل قیمت گران ویلا در شمال

این بازار چه در شمال و چه در تهران و جنوب (با توجه به این موضوع که ویلا یک نیاز ضروری و اولیه در کشور به حساب نمی‌آید)، در برخی فصول سال، دچار رونق مقطعی می‌شود، یکی در نوروز و دیگری در تابستان.

به زعم این که در بسیاری از استان‌ها شاهد، خیل زمین برای ساخت و ساز ویلا هستیم در شمال کشور این کمبود به طور برجسته‌ای قابل مشاهده است، به همین خاطر است که گاهاً با تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعی در شمال کشور مواجه می‌شویم.

با علم به این موضوع که زمین‌های زراعی شمال کشور، مهد تولید مرکبات و برنج مورد نیاز کشورند و امنیت غذایی را برای کشور به ارمغان می‌آورند، از این‌رو، این تغییر کاربری می‌تواند به عنوان یک معضل اساسی، قابل مطرح باشد.

از ساخت و ساز دوگانه ویلا در شمال چه می دانیم؟

ساخت و سازهای دوگانه ویلا، نام آشنایی است که این روزها در باب ویلاسازی زیاد به چشم می‌خورد. این عبارت حاکی از آن است که نیمی از ویلا‌های ساخته شده در شمال قانونی و در چهارچوب قانون‌اند و نیمی دیگر به شکل مشکل‌دار و بی‌توجه به مسائل قانونی و عمرانی ساخته شده‌اند.

نکته چالش برانگیز این است که بسیاری از خریداران و حتی فروشندگان ویلای شمال، ساکن و یا حتی آشنا به شمال نیستند و عموماً کسانی دست روی ویلای شمال می‌گذارند که در سال نهایتاً یک ماه مهمان شمالند، همین عامل، تمیز این دو ویلا را برای خریداران صعب و دشوار می‌سازد.

در این میان آنچه راه گشاست و می‌تواند به نتیجه‌ای درخور بینجامد، استعلام گرفتن از اداره راه و شهرسازی و مشورت با افرادی است که در این حوزه دستی بر آتش دارند.

ضمن این که بررسی دقیق و مشاهده اسناد لازم جهت خرید ویلای شمال، از دیگر توصیه‌های ارزشمندی است که به همگان پیشنهاد می‌شود (تحقیقات میدانی از افراد بومی آن منطقه، راه حل دیگری است که به نظر می‌رسد دوای درد است).

آنچه زمینه رشد ساخت و سازهای غیر اصولی را در این بازار افزایش داده است، کاهش نظارت و افزایش تمایل به ساخت ویلا در شمال با توجه به شرایط فعلی‌اش می‌باشد، از این‌رو، نقص اسناد و قیمت حبابی، دو مسئله مهمی است که در حال حاضر در زمینه خرید و فروش ویلای شمال، در برابر نگاهمان قد علم کرده‌اند.

مهم‌ترین متقاضیان خرید ویلا در شمال

اگر خاطرتان باشد عنوان کردیم ویلا، کالایی لوکس است که تمام اقشار جامعه، میل و توانایی خریدش را ندارند، مثلاً شاید یک معلم، خرید ویلا، اولویت آخرش باشد.

بنابراین دایره متقاضیان ویلا، محدودتر و تنگ‌تر از متقاضیان خرید خانه و مسکن است. آنچه بدیهی به نظر می‌رسد این نکته است که متقاضیان خرید ویلا، عموماً کسانی هستند که نیازهای اولیه‌ای چون مسکن را تأمین نموده و به دنبال تأمین کالاهای رفاهی همچون ویلا به منظور تجربه زندگی مرفه ترند.

بر اساس اخبار منتشر شده، اگرچه رکودی که بر بازار مسکن سایه می‌اندازد، عمیق و طولانی است اما در بازار ویلا، چنین شرایطی بسیار کم رمق به چشم می‌خورد و رونق و رکود بازار ویلا عموماً مقطعی و گذرا گزارش می‌گردد.

به عبارتی زمانیکه رکود بر جامعه حاکم می‌شود، عموماً متقاضیان خرید ویلای شمال، قادرند قدرت خرید خود را حفظ کنند و معمولاً کمتر دیده می‌شود چنین افرادی از رکود سنگین، آسیب جدی ببینند. گاهاً مشاهده می‌شود که رکود در بازار مسکن، با تاخیر و پس از چند سال در بازار ویلا، نفوذ می‌کند که این امر نیز به دلیل شاکله و ساختار بازار مسکن و البته نوع متقاضیان آن است.

بیشتر بخوانید: 10 نکته مهم برای ساخت ویلا در شمال 

خرید ویلا در محمودآباد چرا محبوب است؟

مثلاً شهرهایی که حدفاصل آمل و محمودآباد، قد علم کرده‌اند به دلیل دسترسی ایده‌آل و مطلوب به جاده هراز، از نظر موقعیتی مورد توجه خریداران ویلای شمال قرار می‌گیرند.

با توجه به این که طی سال‌های اخیر، مراجع قضایی و قانونی، با وسواس بیشتری وضعیت زمین‌های کشاورزی را رصد می‌کنند و مانع از تغییر کاربری این نوع زمین‌ها می‌شوند.

به همین خاطر قیمت خرید زمین در بافت‌های روستایی گاهاً با رشد قابل ملاحظه‌ای همراه بوده است که ریشه در همین علت دارد.

(به فراخور این مسئله، بعضاً شاهد انفجار بافت‌های روستایی از ساخت و ساز ویلا هستیم که در نوع خود می‌تواند با پیامدهای منفی و زیانباری همراه باشد)

توامان با گران‌تر شدن زمین (با افت زمین‌های موجود برای ساخت ویلا، لاجرم افزایش قیمت نمود پیدا می‌کند، ضمن این که حجم زمین‌های موجود برای ساخت و ساز در شمال همانطور که پیشتر هم اشاره کردیم در مقایسه با دیگر شهرهای شمالی اندک است)، قیمت نهایی ملک که همان ویلا باشد، رشد پیدا می‌کند و در مواردی تصاعدی بالا می‌رود.

خرید ویلا در شمال

مدتی تغییر نوع کاربری اراضی کشاورزی به طرز منزجر کننده‌ای در شمال به ویژه استان مازندران، به چشم می‌خورد که پیرو این مسئله، دخالت مراجع دولتی، رنگ جدی‌تری به خود گرفت و امروزه تشدید یافته است، تا جائیکه حتی در برخی موارد شاهد تخریب ویلاهای ساخته شده در بعضی از اراضی شمالی توسط نیروهای دولتی بوده ایم.

به دنبال این امر، سازندگان ویلا در شمال به ناچار به بافت‌های مختلف اعم از شهری و روستایی روی آورده‌اند که افزایش تقاضا رشد قیمت زمین حتی زمین‌های موجود در بافت روستایی را به همراه داشته است. بدیهی است با افزایش قیمت زمین که به معنای افزایش قیمت ساخت ویلا می‌باشد، هزینه نهایی برآورد شده برای ویلا به قله نزدیک می‌گردد.

صحبت پایانی

در این مقاله از قیمت گران ویلا در شمال سخن گفتیم و به قیمت زمین به عنوان مهمترین فاکتوری که می‌تواند قیمت گران ویلا را به همراه داشته باشد سخن گفتیم. خرید زمین در شمال با قیمت مناسب عاملی است که می‌تواند به خرید ویلای شمال با قیمت ارزان منتهی گردد.

منبع: اول خونه