در چند سال اخیر بحث خرید ملک در شمال کشور بسیار داغ شده است و به همین دلیل کسانیکه قبلاً سرمایه‌گذاری در این زمینه داشته‌اند، از استقبال مشتریان برای خرید زمین در شمال استفاده کرده و ملک‌های خود را با قیمت‌های کلان به فروش می‌رسانند. اما یکی از موضوعات بسیار مهم در این زمینه، خرید و فروش ملک مشاع است. آیا شما می‌دانید ملک مشاع چیست و برای خرید و فروش چنین املاکی چه شرایطی لازم است؟ در این مقاله تمامی اطلاعات لازم در مورد فروش ملک مشاع در شمال را برای شما عزیزان توضیح خواهیم داد. با ما همراه باشید تا با شرایط قانونی جهت خرید و فروش ملک مشاع آشنا شوید.

منظور از ملک مشاع چیست؟

در ابتدا بهتر است تعریفی در مورد ملک مشاع داشته باشیم. شاید شما به تازگی تصمیم گرفته‌اید از طریق خرید ویلا در شمال یک سرمایه‌گذاری مطمئن داشته باشید و در عین حال در زمان سفر کردن، بتوانید در ویلای خود به استراحت بپردازید اما هیچ اطلاعاتی درمورد انواع ملک ندارید. ممکن است زمانی که به مشاور املاک مراجعه می‌کنید، به شما بگوید که ملک انتخابی، مشاع است. قطعاً در صورتی که ذهنیتی در مورد این نوع املاک نداشته باشید، منظور مشاور املاک را درک نخواهید کرد. به همین دلیل لازم می‌دانیم تعریف کاملی در مورد ملک مشاع داشته باشیم.

بیشتر بخوانید: 27 نکته کوتاه که برای خرید ویلا در شمال نباید از آن‌ها غافل باشید

فرض کنیم که شما برای خرید زمین در شمال بودجه کافی ندارید و تصمیم می‌گیرید با چند نفر از اقوام و آشنایان وارد شراکت و سرمایه‌گذاری شوید. در این صورت ملک خریداری شده به عنوان ملک مشاع شناخته می‌شود. به این معنا که این ملک تنها به یک نفر اختصاص نداشته و چند نفر مالک آن هستند. بنابراین شرایط خرید و فروش ملک مشاع نسبت به سایر املاک، کاملاً متفاوت خواهد بود.

تقسیم‌بندی انواع ملک مشاع

به طور کلی املاک مشاع به سه دسته تقسیم می‌شوند:

- دسته اول املاک مشاع با تقسیم به افراز است. به این معنا که هر کدام از مالکین تصمیم می‌گیرند سهم خود را به صورت کاملاً قانونی جدا کرده و زمین خود را در اختیار داشته باشند.

- اما در حالت دوم از انواع ملک مشاع، تقسیم به تعدیل است. برای مثال فرض کنیم شما زمینی خریداری کرده‌اید که هرکدام از قسمت‌های آن ارزش متفاوتی نسبت به قسمت‌های دیگر دارد. در این زمان باید از این کارشناس برای تقسیم‌بندی زمین کمک بگیرید. اگر بخشی از زمین که ارزش کمتری دارد به شما اختصاص یابد، کارشناس مساحت زمین را برای شما بیشتر خواهد کرد و کسانی که قطعه‌ای از زمین با ارزش بیشتر را دریافت می‌کنند، مساحت کمتری برای آن‌ها در نظر گرفته خواهد شد. در این صورت اعتدال بین سهم تمامی مالکین برقرار می‌شود.

- در حالت سوم، ممکن است لازم باشد علاوه بر تقسیم‌بندی زمین یا ملک، مبلغی اضافه به برخی از مالکین

پرداخت شود تا سهم آن‌ها از ملک به طور کامل پرداخت گردد. برای این منظور ابتدا باید ملک ‌مشاع قیمت‌گذاری شده و سپس سهم هر کس به طور کامل مشخص شود.

بیشتر بخوانید: قبل از خرید ویلا کلنگی در شمال، این موارد را بررسی کنید!

آیا فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان‌ پذیر است؟

همان‌گونه که متوجه شدید زمانی که یک ملک بیش از یک صاحب داشته باشد، تمامی مالکان آن در زمان خرید و فروش باید حضور داشته باشند چرا که هر کدام از آن‌ها حتی به مقدار جزئی سهمی در این ملک دارند. بنابراین در زمان فروش ملک مشاع، یا صاحبین املاک و یا وکیل حقوقی آن‌ها باید حضور داشته باشند تا جلسه به رسمیت شناخته شده و بتوان عقد قرارداد را انجام داد. اما شاید یکی از مالکین تصمیم بگیرد که در زمان فروش شرکت نکند چرا که با فروش ملک مخالف است. در این صورت نظر بقیه مالکین و خواسته آن‌ها از بین خواهد رفت. اکنون این سؤال مطرح می‌شود آیا می‌توان بدون اجازه شریک، می‌توان ملک مشاع را به فروش رسانید یا خیر؟

قبل از هر چیز لازم است بدانید که فروش ملک مشاع بدون اجازه هر یک از شریکان، یک تخلف به حساب می‌آید و شریک مربوطه می‌تواند به صورت قانونی این مسأله را پیگیری کند چرا که شما به عنوان مالک این ملک، جرم مرتکب شده‌اید. اما قطعاً چنین شرایطی برای افراد زیادی اتفاق خواهد افتاد که تمامی شرکا به جز یک نفر با فروش ملک موافق هستند و اگر نخواهند زمین یا ملک را به فروش برسانند، سهم آن‌ها از بین خواهد رفت. حتی ممکن است برخی از مالکین در شرایط فعلی به پول خود نیاز داشته و به دلیل مخالفت‌های یک شریک، امکان فروش ملک برای آن‌ها وجود نداشته باشد. برای چنین شرایطی چند راهکار وجود دارد که در ادامه بیان خواهیم کرد.

راهکارهایی برای فروش ملک مشاع در صورت مخالفت هر کدام از شرکا

-  در ابتدا مالکین ملک می‌توانند از شریک مربوطه خواهند که سهم آن‌ها را به طور کامل خریداری کند. در صورتی که شریک شما از نظر مالی در شرایط ‌ایده‌آلی به سر ببرد قطعاً با این خواسته موافقت کرده و ملک را از شما می‌خرد.

- راهکار دوم، فروش سهم خود به یک شریک جدید است. به این معنا که شما می‌توانید در یک جلسه به شریک مخالف فروش ملک، شرایط خود را توضیح دهید و از او بخواهید که سهم شما را خریداری کند و یا در صورتی که از خرید سهم شما امتناع ورزید، با اختیار خود سهم خود را به یک شریک جدید بفروشید. این کار کاملاً قانونی بوده و هیچ مانعی برای شما وجود ندارد. در این میان حق شفعه مطرح می‌شود. به این معنا اگر قرار است سهم ملک خود را از ملک مشاع بفروشید، اولویت اول برای فروش، شریکان شما هستند. به این موضوع حق شفعه گفته می‌شود. اما به خاطر داشته باشید که حق شفعه تنها برای موارد صدق می‌کند که ملک مشاع تنها به دو شریک تعلق داشته باشد. در این صورت شما می‌توانید از شریک دوم بخواهید سهم شما را بخرد و در صورتی که برای خرید موافقت نکرد، شما مجاز هستید سهم خود را به شریک سوم بفروشید.

-  در صورت فوت هر یک از شرکا، وارثین آن‌ها صاحب سرمایه ملک خواهند شد و در زمینه خرید و فروش تصمیم‌گیری می‌کنند.

- درصورتیکه شریک مخالفت برای فروش ملک با هیچ کدام از راهکار‌های ذکر شده موافقت نکند، شما می‌توانید درخواست خود را به دادگاه تحویل دهید تا مراجع قانونی برای شما تصمیم‌گیری نهایی را اتخاذ کنند.

بیشتر بخوانید: تمام آنچه باید برای خرید آپارتمان خوب بدانید!

سخن پایانی

همانگونه که در این مقاله متوجه شدید، فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، جرم محسوب می‌شود. تفاوتی نمی‌کند این ملک به دو نفر اختصاص داشته باشد و یا اینکه چندین نفر صاحب آن باشند. حتی اگر یکی از شرکا برای فروش ملک مخالفت کند شما تنها در اولین قدم مجاز هستید از طریق راهکار‌های ارائه شده، سهم خود را بفروشید. در صورتی که شریک همچنان مخالفت خود را ابراز کند، این امکان برای شما وجود دارد که از طریق قانونی و دادگاه، موضوع را پیگیری کنید. شما بدون ارائه دادخواست به دادگاه نمی‌توانید فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را انجام دهید. در این صورت تمام موارد به ضرر شما تمام خواهد شد.

منبع: اول خونه