در معاملات خرید و فروش ویلا، عمدتاً با یک عبارت با نام "سند شورایی" مواجه می‌شوید که ممکن است ذهن شما را به خود مشغول کند. این عبارت چه معنایی دارد و چرا تا این اندازه مورد توجه قرار گرفته است؟ اینکه سند یک ویلا از نوع شورایی باشد یا سند یک زمین شورایی باشد به چه معناست؟ و آیا ما می‌توانیم ویلاها و زمین‌هایی را که این نوع سند را دارند خریداری کنیم یا بفروشیم؟ یا اجازه معاملات در این حوزه را داریم؟

سوالات فوق، مباحثی هستند که در مورد سند شورایی یک ملک شامل ویلا، زمین و یا یک خانه ساخته شده مطرح هستند. شما به عنوان فردی که قصد دارید یک ویلا در شمال بخرید یا برای خرید زمین در شمال اقدام کنید، ضرورت دارد که از این اصطلاحات و چگونگی معتبر بودن آن اطلاعاتی را کسب کنید.

نکته اول این است که در هرگونه معاملات با سند شورایی، اعتبار اسناد و مدارک هویتی فرد فروشنده و سند ملک باید از هر نظر قانونی و رسمی باشند. اگر قدرت تشخیص میان یک سند رسمی یا سند شورایی را ندارید و به پیچ و خم‌های این موضوع آگاه نیستید، الزاماً نیاز دارید از مشاوران با تجربه در این حوزه کمک بگیرید؛ کسانیکه روزانه با ده‌ها مورد از این معاملات مواجه هستند و می‌توانند راهنمای خوبی برای شما باشند. 

به دلیل اهمیت سند شورایی در معاملات خرید و فروش ویلا در شمال یا خرید و فروش زمین در شمال، این مطلب را به طور اختصاصی در این باره صحبت می‌کنیم.

 *فهرست عناوینی که در این مطلب می‌پردازیم به صورت زیر است:

· سند شورایی چیست؟

· مشکلات سند شورایی چیست؟

· اعتبار سند شورایی ویلا برای معاملات خرید و فروش ملک

· نحوه تبدیل سند شورایی به قطعی چگونه است؟

· سخن پایانی

سند شورایی چیست؟

همانطور که از نام این عبارت برمی‌آید، سند شورایی به نوعی سند یا برگه یا یک قولنامه مشخص شده گفته می‌شود که تمام اطلاعات نوشته شده در آن توسط گروهی از افراد محلی به امضا رسیده است و سپس، رئیس شورای محلی  آن را امضا، مهر و تایید کرده است.

با توجه به تعریف فوق، سند شورایی، یک سند قطعی و رسمی محسوب نمی‌شود. اگر زمین یا ویلا دارای این نوع سند باشد نشان دهنده این است که صرفاً شورای همان محله وجود آن را به رسمیت می‌شناسند، اما اینکه آیا کاربری آن مناسب انتخاب شده و یا این سند، مرتبط با همین ملک است یا خیر، ممکن است تردید و شک در آن وجود داشته باشد.

از طرف دیگر زمین، ویلا یا هر ملک دیگری در شمال که سند شورایی داشته باشد به منزله این است که از نظر کارشناسی سازمان اتحادیه املاک، شهرداری و سایر مراجع مربوطه، به تایید نرسیده است! بنابراین بدون شک، مشکلات و چالش‌هایی در آینده وجود خواهد داشت.

فرض کنید یک زمین یا یک ویلا، سند شورایی داشته باشد. اگر کاربری زمین به درستی مشخص نشده یا اشتباه نوشته شده باشد و شما آن زمین را بخرید و هنگامیکه برای تبدیل سند شورایی به سند قطعی اقدام می‌کنید، متوجه شوید که اجازه این چنین کاربری را در این زمین ندارید؛ به طور کامل هزینه و پول شما به هدر رفته است!!

*برای رهایی از مشکلات فوق، راهکارهای زیر را پیشنهاد می‌کنیم:

·  مراجعه به دفتر مشاوره املاک و گفتگو با افرادی که به منطقه آشنا هستند

· استعلام از کاربری زمین توسط سازمان مربوطه

· مطالعه کامل سند، بررسی جزئیات و بررسی اعتبار سند

· جستجو درباره نحوه تبدیل سند شورایی به سند قطعی و رسمی

مشکلات سند شورایی چیست؟

سند شورایی به سندی گفته می‌شود که معمولاً در محله‌های کوچک، روستاها و دهکده‌ها توسط رئیس شورای محل، امضا و تایید می‌شود؛ بنابراین این سند، یک سند رسمی و قطعی نیست! اگر معاملاتی با سند شورایی انجام شود، مشکلات زیادی را به همراه خواهد داشت. اسناد شورایی، سندهای توافقی و قولنامه‌ای هستند، بنابراین حتی اگر رئیس شورای محلی هم آن را امضا کند، اما چون باید از نظر شهرداری به تایید برسد و مطالعات و تاییدیه‌های لازم برای آن انجام شود، هنوز هم نیاز به بررسی‌های دقیق‌تری دارد و اعتبار آن از اعتبار سند رسمی بسیار کمتر است.

یکی از مهم‌ترین مشکلات سند شورایی این است که شما در حقیقت نمی‌دانید که ملکی که خریداری کرده‌اید - که شامل ویلا یا زمین است - چقدر اعتبار دارد. در سندهای شورایی، هرگز نوشته نمی‌شود که آیا این ملک از دسته املاک اوقافی است یا یک ملک ارثی و یا اینکه تعدادی شریک برای این ملک دارد. بدیهی است که اگر چنین ملکی را با سند شورایی خریداری کنید، به شدت در آینده به دردسر می‌افتید!

خرید و فروش املاک اوقافی، غیرمجاز است. همچنین اگر املاک، تعدادی ورثه داشته باشد و یا اینکه چند نفر به صورت شراکتی می‌خواهند با سهم مشخص زمین یا ویلا را بفروشند، اگر حتی یک نفر از آن‌ها رضایت نداشته باشد، این مسئله شما را به دردسر می‌اندازد، چرا که سند شورایی، هیچکدام را برای شما مشخص نمی‌کند.

در سند شورایی، نوع کاربری زمین مشخص نشده است. اگر زمینی را که به صورت شورایی سند خورده، خریداری کنید و در آن مشغول کشاورزی یا ساخت و ساز شوید و بعد ثابت شود که کاربری زمین شما غیر از این بوده است، علاوه بر اینکه جریمه سنگین به شما تعلق می‌گیرد، ضرر مالی زیادی کرده‌اید و از طرفی، ممکن است ملک شما توقیف شود! پروژه‌های اجرایی در زمین نیز همگی تخریب خواهند شد.

بهترین راهکار برای رهایی از مشکلات سند شورایی این است که از همان ابتدای معامله، کاربری زمین را مشخص کنید و به سرعت درباره اعتبار سند از طریق شهرداری‌ها و اتحادیه املاک و مشاوران املاک اقدام کنید. پیشنهاد می‌کنیم در این کار، حساسیت بیشتری به خرج دهید تا از هزینه‌های مالی و یا توقیف زمین، جلوگیری کنید.

اعتبار سند شورایی ویلا برای معاملات خرید و فروش ملک

با توجه به تمام مواردیکه در بالا به آن اشاره کردیم، اعتبار سند شورایی ویلا، یا زمین برای خرید و فروش بسیار بسیار کمتر از اسناد رسمی و قطعی است. اگر هدف شما از خرید زمین، کشاورزی و کسب و کار است و زمین، سند شورایی دارد، قبل از آغاز به کار از اداره کشاورزی یا شهرداری استعلام بگیرید.

اگرچه در تبدیل سند شورایی به سند رسمی، هزینه‌هایی از شما دریافت می‌شود و به مدت زمان بیشتری نیاز دارید، اما این در نهایت، به نفع شما خواهد بود؛ چرا که ملکی را که خریداری کرده‌اید در آینده برای شما بازدهی بیشتری خواهد داشت.

اگرچه هنگام معاملات خرید و فروش املاک در شمال توسط سند شورایی، سریعتر می‌توانید معامله را به پایان برسانید؛ اما به دلیل وجود مشکلاتی در آینده پیشنهاد می کنیم جداً از این کار خودداری کنید و یا با احتیاط بیشتری به جلو بروید.

نحوه تبدیل سند شورایی به قطعی چگونه است؟

اگر فروشنده یک ملک هستید و سند ملک شما از نوع سند شورایی است، قبل از فروش زمین یا ویلای خود سند شورایی را به سند قطعی تبدیل کنید. این کار باعث می‌شود اعتبار سند شما بالاتر رود و در معامله موفق تر باشید. حتی اگر خریدار یک زمین یا خریدار یک ویلا در شمال هستید، باز هم دقت داشته باشید که در خرید املاکی که اسناد شورایی دارند، دقت زیادی به خرج دهید. هم برای فروشنده و هم برای خریدار یک ملک، آگاهی داشتن از نحوه تبدیل اسناد شورایی به قطعی، ضرورت دارد که در این قسمت به آن می‌پردازیم.

برای تبدیل یک سند شورایی به قطعی حتماً از طریق سازمان ثبت اسناد اقدام کنید. هنگام مراجعه برای تبدیل سند، مدارک هویتی نظیر شناسنامه و کارت ملی به همراه سند را به همراه داشته باشید. در فرم درخواست خود، به "درخواست سند تک برگ" برای ویلا یا زمین اشاره کنید. هر نوع مدارک معتبر دیگری که نشان دهد مربوط به یک ویلا یا زمین خاصی است را به همراه داشته باشید.

معاملات املاک شمال که با استفاده از اسناد رسمی انجام می‌شوند از هر نظر مطمئن‌ترند و اگر در آینده مشکلاتی به وجود آید یا افرادی مدعی ملک یا زمین شوند، شما با استناد بر اسناد رسمی می‌توانید از دارایی خود دفاع کنید. سند شورایی به هیچ عنوان موقعیت و فرصت این کار را به شما نمی‌دهد؛ حتی اگر قرار باشد صلاحیت زمین یا سند مشخص شود،  این کار صرفاً در مورد اسناد رسمی انجام خواهد گرفت نه اسناد شورایی.

*در مقاله این تخصصی برای شما توضیح داده‌ایم که چگونه برای استعلام سند ملکی اقدام کنید و به چه اسناد و مدارکی نیاز دارید. راهنمای کامل این مراحل را در مطلب "روش استعلام املاک برای خرید ویلای شمال" بخوانید.

سخن پایانی

اگرچه معاملات خرید و فروش ویلا یا زمین در شمال با اسناد شورایی، سریعتر و بدون هزینه‌های جانبی است، اما به دلیل این که قطعی و رسمی نیست، با شک و مشکلاتی همراه است. پیشنهاد می‌کنیم ابتدا از اعتبار از سند ملک اطمینان حاصل کنید و چنانچه در این مورد سوالاتی داشتید یا می‌خواهید سند شورایی را به سند قطعی تبدیل کنید اما راهکار آن را نمی‌دانید، حتماً با افراد باتجربه یا یک مشاور املاک گفتگو کنید. کارشناسان اول خونه شما را در این زمینه از هر جهت راهنمایی می‌کنند.

منبع: اول خونه