شمال و با چی میشناسن؟ یک عالمه باغ و زمین و اراضی کشاورزی، با پرورش بذر و کشتزارهای فراخ. تا حالا فک کردی اگه تمام این اراضی تبدیل به آپارتمان یا ویلا شن، چه بر سر طبیعت و محیط زیست میاد؟ اتفاقی که مدت هاست استارت خورده و با سرعتی عجیب در حال پیش رویه، کم آبی و تقاضای زیاد مردم برای خرید زمین در منطقه ای که پر از جنگل های هیرکانی و سواحل خزر، یکی از عوامل شکل گیری این جریانه.

زمین هایی که تا دیروز مهد کشاورزی و تولید بودن، امروز به یک واحد آپارتمانی سرد و سیمانی تبدیل شدن، اتفاقی که از نگاه قانون، جرم اما در دنیای واقعی یک قصه تلخ اما رایج و واقعیه. با ما در سایت اول خونه همراه باش تا دقیق تر از کاربری زمین های شمال بگیم و در خصوص نحوه تغییر کاربری شون صحبت کنیم.

بیشتر بخوانید: چند پیشنهاد جذاب برای کاربری زمین در شمال

قانونی با این نام: "حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها" /فروش زمین‌های کشاورزی ممنوع!

در سال 1374، برای اولین بار از قانون "حفظ کاربری باغ ها و اراضی کشاورزی"، رونمایی شد، قانونی که تلاش میکنه دو دستی کاربری زمین ها رو بچسبه و از تبدیل یکپارچه اراضی زراعی به مسکن و خانه جلوگیری کنه، این قانون اذعان داره که هر تغییر کاربری در زمین هایی که مختص کشت و کارند، مشمول مجازاته و به هیچ عنوان قانونی نیست. اما منظور کدوم باغ و چه نوع اراضی است؟

هر زمینی که محل قرارگیریش خارج از محدوده رسمی تعریف شده برای شهرها و شهرک ها باشه، مورد توجه قانونیه که در بالا ازش یاد کردیم و این مراجع قانونی که با ارائه تقسیمات کشوری، حدود شهرها و شهرک ها رو تعریف میکنه تا به عنوان یک اصل اساسی در دسترس همگان باشه. در تقسیمات کشوری این طور اومده که بخشی از منطقه شهر یا حتی روستا، کاربری تجاری داره، بخشی مختص فضای سبز و قسمتی برای صنعت و یا کشاورزیست و زمین های واقع شده در این مناطق، صرفا در این راستا مورد بهره برداری قرار میگیرن.

از تضعیف اشتغال تا ناهنجاری‌های اجتماعی، نتیجه تغییر کاربری زمین

حذف اراضی کشاورزی به معنای متوقف سازی چرخه های اشتغاله، به این معناست که سبک زندگی روستاییان در حال انقراض و امنیت غذایی و خودکفایی روستاییان به شدت در معرض تهدید. ضعف پوشش های گیاهی و روند رو به افول فضای سبز، از دیگر پیامدهای ناراحت کننده تغییر کاربری اراضی زراعی و ساخت ویلا و ساختمان سازی. بر اساس آمارها، میزان تولید ثبت شده  برای استان مازندران از محل کشاورزی، بالغ بر هفت میلیون تن محصول به صورت سالانه بوده که از کشت مرکبات تا انواع برنج رو شامل میشه، اما با تغییر کاربری زمین های شمال، کی میدونه این رقم به چه عددی خواهد رسید؟

تغییر کاربری کدام زمین‌ها ممکنه؟/آیا هر زمینی قابلیت تغییر کاربری داره؟

تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها کاملاً ممنوع و غیرقانونی مگر در شرایطی که نمایندگان مجلس پس از برگزاری یک کمیسیون قانونی، رسما اعلام کنن که تغییر کاربری زمین مورد نظر ضروریست و کاملا بدون اشکاله. اما تغییر کاربری دیگر زمین ها در صورت دراختیار داشتن مدارک موثق بلامانعه.

این کمیسیون که نظر قاطع و نهایی رو اعلام میکنه، از گردهمایی نمایندگان 5 ارگان مهم کشور تشکیل میشه که عبارت اند از: 1- وزارت راه و شهرسازی، 2- استانداری، 3- سازمان حفاظت از محیط زیست، 4- وزارت کشاورزی و 5- جهاد سازندگی. تصمیم گیری در این کمیسیون بر اساس رأی گیری و حداکثریت آرا، حاصل میشه و نهایتاً پس از گذشت دوماه از درخواست متقاضی، این رأی صادر و نتیجه گیری پایانی انجام خواهد شد.

درخواست تغییر کاربری زمین دارم، چطور به دست کمیسیون برسونم؟

این درخواست، توسط فرد مدعی، در وهله اول به دبیرخانه کمیسیون تحویل داده میشه. فرد مدعی ممکنه مالک و یا جانشین وی (وکیل و یا ورثه اش)، باشه. این فرد، تقاضاش رو به همراه تمام مدارکی که ثابت میکنه ادعاش راست و حقیقیه، به دست ارگان کشاورزی استان مربوطه میرسونه. چنانچه فرد مدعی، تا یک ماه پس از ثبت درخواست خود، نتونه مدارک مورد نیاز و ارائه بده، بررسی درخواستش از دستور کار کمیسیون خارج میشه.

بیشتر بخوانید: نحوه تغییر کاربری زمین برای ساخت ویلا

وزارت جهاد کشاورزی مسئول بررسی ادعاهای ثبت شده

وقتی ادعا میشه که زمینی نیاز به تغییر کاربری داره، اول باید نوع کاربری اون تعیین بشه که رسالت این کار با وزارت جهاد کشاورزی. در فرآیند تغییر کاربری زمین شمال، این زمین های زراعی و کشاورزی است که پرچالش و پر از مانعه. برای چنین زمین هایی ابتدا باید ثابت بشه که زمین مزبور زراعی و یا باغ است و در گام بعد، مشخص بشه که در خارج از محدوده شهر و شهرک قرار گرفته که عموما مسئولیت این کار با وزارت جهاد کشاورزی.

- تغییر کاربری زمین های شمال و عوارضی که باید پرداخت بشه

- تغییر کاربری این اراضی همراه با پرداخت عوارض، که وزارت جهاد کشاورزی مشخص میکنه این عوارض به چه میزان و به چه ارگانی لازمه پرداخت شه.

موافقت با تغییر کاربری زمین مشروط به پرداخت عوارض

حتی اگه تصمیم کمیسیون مبنی بر این باشه که ادعای فرد متقاضی کاملاً درسته (یعنی زمینی که متقاضی بهش اشاره کرده زراعی و یا باغ نیست و منعی برای تغییر کاربری اون وجود نداره یا حتی این زمین زراعیه اما بنا به دلایلی که متقاضی اشاره کرده راهی جز تغییر کاربریش وجود نداره)، مشخصات تمام و کمال زمین مورد نظر توسط دبیر کمیسیون به دست اداره کل اقتصاد و دارایی استان میرسه تا اون ملک ارزش گذاری شده و 80 درصد از قیمت روز اراضی یا باغ مزبور به عنوان عوارض به حساب خزانه واریز شده و سپس گواهی تغییر کاربری نهایی و صادر بشه.

وقتی مالک از پرداخت عوارض معاف میشه

چنانچه مالک کم درآمد، بخواهد مساحت کوچکی از باغ و یا زمینش رو مسکونی و قابل سکونت کنه، آزاده و مشمول پرداخت عوارض نمیشه، همچنین درصورتیکه لازم باشه بخش هایی از این اراضی درگیر فعالیت های کشاورزی و دامی بشن، باز هم بدون پرداخت عوارض، این تغییر کاربری صورت خواهد گرفت.

تکلیف تغییر کاربری‌هایی که بدون مجوز انجام شده چی میشه؟

به زعم وجود تمام قوانین سختگیرانه ای که تغییر کاربری هر نوع زمین زراعی و باغی رو محکوم میکنه و خلاف قانون میدونه، بازهم در کشور شاهد، تغییرات کاربری بدون در دست داشتن مجوز هستیم بویژه در شمال که مملو از باغ ها و زمین های حاصلخیز. جزای افرادی که مرتکب چنین امری میشن (چه شخص حقوقی چه سازمان و نهاد دولتی/ چه مالک چه فرد متصرف)، پرداخت عوارض به همراه جریمه نقدی است.

آنچه به عنوان جزای نقدی برای این افراد در نظر گرفته شده، مبلغی معادل سه برابر ارزش ملکه ضمن اینکه دولت در صورت اطلاع زودهنگام از تغییر کاربری زمین، دست به تخریب سازه های ساخته شده میزند و یا عملیات ساخت را فورا متوقف میکنه.
کلام آخر

به زمین یک دارایی غیرقابل جایگزین میگن، یک دارایی ارزشمند و غیر تبدیل که این روزها به دلیل مشکلات گریبانگیری چون فشار صنعت و کم آبی، در فاز تغییر کاربری و تبدیل به واحدهایی برای سکونت قرار دارن. اینطور گفته میشه که بعد از کم آبی، مشکل عمده بخش های شمالی کشور، تغییرات کاربری که به وفور در حال انجامه، به نظر میرسه بهترین راه جلوگیری از این سونامی، اجرای سختگیرانه قانون‌گذاری هاست.

منبع: اول خونه