نحوه گرفتن مجوز ساخت و ساز در شمال

آیا می‌خواهید در شمال ویلا بسازید و نگران فرآیند پیچیده و زمان‌بر اخذ مجوز ساخت و ساز هستید؟ مجوز ساخت اولین و اصلی‌ترین گام برای ساخت و ساز قانونی در شمال است. این مجوز سندی است که از سوی شهرداری (برای زمین‌های شهری) یا دهیاری و بخشداری با تایید بنیاد مسکن (برای زمین‌های روستایی) صادر می‌شود و تایید می‌کند که زمین شما مشکل قانونی ندارد و ساخت در آن بلامانع است.

برای گرفتن پروانه ساخت در شمال، باید در قدم اول استعلام‌های لازم (کاربری، طرح هادی یا جامع) را بگیرید، مدارک مالکیت را تکمیل کرده و طبق ضوابط فنی و شهرسازی اقدام به تشکیل پرونده نمایید. در این مقاله، تمام مراحل، مدارک، هزینه‌ها و نکات حیاتی برای جلوگیری از جریمه‌های سنگین (کمیسیون ماده ۱۰۰) و اخذ قانونی مجوز ساخت ویلا در شهرهای شمالی را قدم به قدم برای شما شرح می‌دهیم تا فرآیند ساخت را با آسودگی خیال آغاز کنید.

چرا پروانه ساخت (جواز ساخت) در شمال یک ضرورت حیاتی است؟

اخذ مجوز ساخت، یک مرحله صرفا اداری نیست؛ بلکه تضمین‌کننده امنیت، کیفیت و قانونی بودن پروژه شماست. شروع به ساخت‌وساز بدون این پروانه نه تنها غیرقانونی است، بلکه عواقب سنگینی به دنبال دارد.

مرحله اصلی ساخت و ساز در شمال

در واقع اخذ مجوز ساخت اولین و اصلی‌ترین مرحله در فرایند ساختمان‌سازی محسوب می‌شود و بدون تهیه آن علناً بحث ساخت و ساز کاری بیهوده تلقی می‌شود. اگر ساخت بنا در زمین مورد نظر مشکلی نداشته باشد برای ساخت قانونی آن مجوز صادر خواهد شد. 

در ضمن توجه داشته باشید که اگر ویلا در شمال خریداری شود و مجوز ساخت نداشته باشد امتیازات اولیه و مهمی مانند آب و برق و گاز به آن تعلق نخواهد گرفت. پس در هنگام خرید ملک در شمال توجه کنید که ویلا یا زمین خریداری شده دارای مجوزهای لازم باشد.

مجوز ساخت و ساز چیست؟

مجوز یا پروانه‌ای که به صورت قانونی برای ساخت و ساز صادر می‌شود عبارت است از سندی که در آن به وضوح قید شده است که زمین خریداری شده دارای مشکل خاصی نیست و ممنوعیتی برای ساخت و احداث ملک در آن وجود ندارد. در واقع این سند مراحل ساخت را بلامانع اعلام می‌کند. بدین ترتیب بدون نگرانی می‌توان در چنین زمینی ساختمان‌سازی را با سرعت مناسب و بدون بروز مشکل قانونی انجام داد.

چنین زمین‌هایی در نهایت پایان کار را به راحتی دریافت کرده و برای فروش نیز با مشکلی برخورد نخواهند کرد. عدم وجود چنین سندی نشان می‌دهد که کار ساخت و ساز غیر قانونی بوده و فرد مشمول پرداخت جریمه خواهد شد. این سند نشان می‌دهد که همه مسائل مربوط به ساخت با رعایت اصول فنی و استانداردهای لازم صورت می‌گیرد.

بیشتر بخوانید: سرمایه‌‌‌گذاری در ملک یا طلا؟ کدام یک اولویت دارد؟

اهمیت اخذ پروانه ساخت

• در بسیاری موارد زمانی که تعمیرات و بازسازی مورد نظر است نیازی به اخذ مجوز نیست.

• اگر ساخت و ساز قرار است روی بنای قبلی صورت بگیرد ضرورت دارد که مجوز تهیه شود.

از آنجائیکه اجرای نکات مربوط به ساخت و ساز در هر منطقه و شهری متفاوت از دیگری است اگر قرار است بنا اضافه شود لازم است که شهرداری منطقه آگاهی پیدا کرده تا در صورت لزوم مجوزهای لازم را صادر کند.

اطلاعات موجود در جواز ساخت

• مکانی که قرار است بنا در آن احداث شود.

• محدوده‌ای که نقشه مورد نظر اجرا خواهد شد.

• مشخص کردن کاربری زمین به صورت مسکونی یا غیر مسکونی

• مساحت زمین مورد نظر و متراژی که اجازه احداث ملک در آن داده می‌شود.

• مشخصات فردی مالک زمین که قرار است کار ساختمان‌سازی را انجام دهد.

• تاریخ صدور پروانه و مدتی که اعتبار قانونی دارد.

شرایط لازم برای اخذ پروانه ساخت

برای زمین‌هایی که در داخل بافت روستایی قرار دارند و دارای طرح هادی نیز می‌باشند می‌توانند مجوز ساخت بگیرند. زمین‌هایی با کاربری مسکونی دارای شرایط لازم برای اخذ پروانه هستند.

اگر زمین واقع شده در بافت هادی روستایی فاقد کاربری مسکونی باشد باید در ابتدا کاربری خود را به صورت مسکونی تغییر داده و سپس اقدام به تهیه مجوز برای آن صورت بگیرد. در غیر این صورت مجوز به این زمین تعلق نخواهد گرفت.

اگر مجوز قرار است برای زمین‌هایی تهیه شود که در مناطق روستایی شمال قرار دارند در ابتدا لازم است که این پروانه از دهیاری دریافت شده و مورد تایید باشد.

زمین‌هایی که در شهرهای شمالی خریداری می‌شوند در ابتدا باید استعلام لازم را از شهرداری داشته باشند و در صورت عدم مشکل پروانه برای آنها صادر خواهد شد.

مراحل دریافت مجوز ساخت و ساز در شهرهای شمال

مدارک لازم:

1. اصل و کپی سند مالکیت زمین

2. اصل شناسنامه فرد

3. فیش پرداخت عوارض

4. نقشه زمین (پس از تایید شهرداری)

5. تائیدیه پرداخت عوارض ساخت و ساز

مراحل دریافت مجوز ساخت و ساز

1. مراجعه به شهرداری و ارائه مدارک

2. بررسی مدارک توسط کارشناس

3. بازدید از محل زمین توسط کارشناس

4. بررسی مجدد مدارک و صدور پیش‌نویس پروانه در خدمات الکترونیک

5. تایید پیش‌نویس توسط معاون شهرسازی، رئیس صدور پروانه و شهردار

6. صدور پروانه ساخت

هزینه:

• به مساحت زمین، تراکم ساختمانی، قیمت منطقه‌ای دارایی و حوزه درآمد بستگی دارد.

برای ساخت استخر در شمالی اینجا کلیک کنید.

نکات:

• در صورت مشاهده خلافی در زمین، پرونده به کمیسیون ماده 100 ارجاع می‌شود.

• برای خرید تراکم بیشتر، باید هزینه اضافی پرداخت شود.

• اخذ پروانه ساخت و ساز الزامی است و بدون آن ساخت و ساز غیرقانونی محسوب می‌شود.

• مراحل صدور پروانه ممکن است زمان‌بر باشد، بنابراین باید از قبل برای انجام آن برنامه‌ریزی کرد.

• برای اطلاع از جزئیات بیشتر، می‌توانید به وبسایت یا دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه کنید.

تفاوت‌های حیاتی اخذ پروانه در مناطق خاص شمال (حریم دریا، جنگل و بافت‌های فرسوده) 

یکی از دلایل اصلی ابطال پروانه یا جریمه شدن در شمال، عدم توجه به حریم‌های قانونی خاص است.

دریافت مجوز ساخت و ساز برای زمین‌های روستای

ساخت و ساز در اراضی روستایی نیز قوانین خاص خود را دارد و برای این امر نیاز است که مجوز ساخت تهیه گردد. تشکیل پرونده‌های مربوط به ساخت و ساز در زمین‌های روستایی به عهده دهیاری است. در نهایت صدور مجوز به وسیله بخشداری انجام خواهد شد. مراحل زیر برای دریافت پروانه ساخت در اراضی روستایی باید رعایت شوند.

مراجعه به دهیاری روستا تا مشخص شود که نوع بافت زمینی که مالک آن هستید چگونه است. اگر این زمین در زمره بافت مسکونی طبقه‌بندی شده باشد می‌توان مراحل بعدی را جهت دریافت مجوز ادامه داد.

در مرحله بعد لازم است از مهندسی فنی دهیاری لیست مدارکی که قرار است آماده شوند تهیه کنید. این مدارک شامل نقشه ‌های GPS مربوط به زمین، استعلام از ادارات مختلف برای آب و برق و گاز و منابع طبیعی  است. در نهایت باید در مدارک خود قولنامه مربوط به خرید زمین را که مهر و امضای شورا و دهیاری روستا را دارد ارائه دهید. مدارک شخصی و نقشه هوایی از دیگر مدارک ضروری برای ارائه هستند.

بعد از این که مدارک به طور کامل جمع‌آوری شدند به نظام مهندسی فنی انتقال داده می‌شوند .البته قبل از این انتقال، تایید دهیار مبنی بر تکمیل بودن مدارک الزامی است.

پس از ارائه مدارک و عدم نقص در پرونده شیوه‌نامه تهیه می‌گردد. پس از تهیه شیوه‌نامه نوبت به صدور جواز ساخت می‌رسد. در نتیجه بعد از دریافت پروانه ساخت می‌توانید شروع به ساخت و ساز در منطقه مشخص شده کنید.

تفاوت اساسی پروانه ساخت در زمین‌های شهری و روستایی شمال

بزرگترین چالش در شمال، درک تفاوت قوانین ساخت‌وساز در محدوده شهر و روستا است. مرجع صدور و ضوابط فنی در این دو منطقه کاملاً متفاوت است.

شرایط لازم برای اخذ پروانه (قانون طلایی)

جواز ساخت فقط به زمین‌هایی تعلق می‌گیرد که دارای شرایط زیر باشند:

• زمین دارای سند مالکیت معتبر (یا قولنامه رسمی با تایید شورا و دهیاری در روستا) باشد.

• کاربری زمین بر اساس طرح‌های بالادستی (جامع، تفصیلی یا هادی) مسکونی یا قابل تغییر به مسکونی باشد.

• زمین در محدوده قانونی ساخت‌وساز و خارج از حریم‌های ممنوعه (مانند حریم رودخانه، جنگل و ۶۰ متری دریا) قرار داشته باشد.

بیشتر بخوانید: چطور در شمال ویلا را ارزان بخریم؟

چرا دریافت پایان کار ویلا مهم است؟

1. تایید پایان ساخت ویلا

2. عدم تخلف و تأیید فنی و سازه‌ای توسط شهرداری

3. امکان اخذ سند شش دانگ و سند جدایی

4. الزام به تعهد فروشنده به دریافت پایان کار در معاملات

5. جلوگیری از تخریب یا جریمه سنگین در صورت وجود تخلف

چه زمانی به پروانه ساخت نیاز داریم؟

1. تخریب و نوسازی

2. تغییر نقشه

3. گسترش زیرساخت

4. تمدید مجوز

5. پروانه برای زمین بایر

6. تغییر سقف

7. تغییر طراح یا مدیر ساخت

8. افزودن دیوار

مدت اعتبار پروانه ساخت چقدر است؟

• 1 تا 2 سال (قابل تمدید با پرداخت هزینه)

برای چه زمین‌هایی جواز ساخت صادر می‌شود؟

• زمین‌های داخل طرح روستا و طرح هادی با کاربری مسکونی

راه‌ حل برای زمین‌های با کاربری غیرمسکونی:

• تغییر کاربری به مسکونی

• اخذ مجوز ساخت پس از تغییر کاربری

تخلفات ساختمانی:

• دریافت رای فسخ از طریق کمیسیون ماده 99 یا 100 قانون شهرداری

• زمان‌بندی و هزینه‌های پنهان پروانه ساخت شمال (هزینه‌های مهندسی، عوارض و تاخیر)

• محاسبه زمان و هزینه در شمال به دلیل بوروکراسی اداری می‌تواند چالش‌برانگیز باشد.

مدت زمان اعتبار و فرآیند صدور پروانه

• مدت اعتبار پروانه: معمولاً ۲ سال از تاریخ صدور است و پس از آن در صورت پیشرفت فیزیکی مناسب، قابل تمدید است. تمدید پروانه در سال‌های چهارم و پنجم ساخت، ممکن است مشمول عوارض و جرایم شود.

• زمان‌بندی فرآیند: بسته به شهر/روستا و پیچیدگی استعلامات (مثلاً استعلام منابع طبیعی)، اخذ پروانه ساخت در شمال می‌تواند بین ۳ تا ۶ ماه به طول انجامد. عوامل تاخیر شامل: ناهماهنگی ادارات، نیاز به تغییر کاربری، و نقص در نقشه‌ها.

هزینه‌های کلیدی اخذ پروانه

هزینه نهایی پروانه ثابت نیست و شامل فاکتورهای متعددی است:

1.  عوارض شهرداری/دهیاری: این بخش بیشترین هزینه را تشکیل می‌دهد و با فرمول زیر محاسبه می‌شود:

○ فرمول تقریبی: ضریب * (مساحت ناخالص زیربنا - تعداد پارکینگ) * قیمت منطقه‌ای

○ (ضریب متناسب با متراژ زیربنا و قیمت منطقه‌ای که توسط دارایی تعیین می‌شود، متغیر است.)

2. حق‌الزحمه مهندسین: هزینه‌های مربوط به طراحی (معماری، سازه، تاسیسات) و نظارت (مهندس ناظر و مجری) بر اساس تعرفه مصوب سازمان نظام مهندسی یا نظام فنی روستایی محاسبه و دریافت می‌شود.

3. هزینه‌های جانبی: شامل بیمه کارگران، آزمایش خاک (برای ساختمان‌های بیش از ۲ طبقه)، و عوارض آموزش و پرورش است.

خلاصه

جواز یا پروانه ساخت و ساز مجوزی قانونی است که با توجه به شرایط زمینی که قرار است ملکی در آن احداث شود توسط شهرداری صادر می‌گردد. این سند نشان می‌دهد که ساختمان سازی در زمین مربوطه بلامانع است و مشکل قانونی در این خصوص برای مالک وجود ندارد. برای زمین‌هایی که شرایط لازم برای احداث ملک را دارند طی کردن مراحل دریافت پروانه به راحتی امکان‌پذیر است.

به هر دلیل اگر پروانه از اول برای احداث ملک تهیه نشود مالک موظف است جریمه مشخص شده توسط شهرداری را پرداخت کند و متقبل هزینه‌های سنگین از این بابت خواهد شد. هزینه دریافت مجوز با توجه به فاکتورهایی مانند محل زمین و مساحت آن همین‌طور مشخصات مربوط به ملک مورد نظر از نظر بافت و تراکم متغیر است و برای همه زمین‌ها به صورت ثابت تعیین نمی‌شود.

شما می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره جهت تهیه مجوز ساخت و ساز برای زمین خود در شمال با مراجعه به سایت اول خونه با کارشناسان مجرب در این زمینه مشورت کرده و ابهامات خود را برطرف نمایید.

منبع: اول خونه