در چند سال اخیر فعالیت در بازار ملک و املاک افزایش پیدا کرده و شاهد تاسیس و راه‌اندازی انواع آژانس‌های املاک در سراسر کشور هستیم. برای مثال اگر تصمیم داشته باشید از طریق خرید ویلا در شمال، یک ملک شخصی برای زمان سفر و استراحت در اختیار داشته و یا یک سرمایه‌گذاری پر رونق را انجام دهید، با کمی تحقیق متوجه می‌شوید که بنگاه‌های معاملاتی زیادی در منطقه مورد نظر وجود دارند.

با توجه به اینکه بازار ملک و املاک در این مدت رونق بسیار زیادی گرفته است، لازم است مشاورین و حتی مردم نسبت به یکسری قوانین آگاهی کامل داشته باشند. یکی از مهمترین موضوعات در این زمینه، بحث کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است که در این مقاله به طور کامل به بررسی عملکرد این کمیسیون خواهیم پرداخت.

کاربرد کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

قطعاً تا به حال با این مورد برخورد داشته‌اید که برخی از ساخت و ساز‌ها در سطح شهر با تخلفاتی همراه بوده و در زمانی که قرار است شما سند ملک را دریافت کنید، با یکسری مشکلات قانونی مواجه می‌شوید. البته این مسئله در مورد خرید ویلا در شمال نیز رخ می‌دهد چرا که در این چند سال اخیر پیمانکاران زیادی اقدام به ساخت ویلا در دل جنگل و یا ساحل به صورت غیر قانونی کرده و در واقع محدوده‌های تعیین شده توسط شهرداری را رد کرده‌اند. در این میان است که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اهمیت پیدا می‌کند که وظیفه آن رسیدگی به تخلفات مربوط به ساختمان‌سازی است.

شاید شما ترجیح می‌دهید ابتدا خرید زمین در شمال را انجام داده و سپس با سلیقه خود، ساخت ویلا را پیش ببرید. برای این منظور قبل از شروع به ساخت و ساز، باید اقدام به دریافت مجوز و پروانه کنید. ماموران شهرداری در صورتی که تخلفی برای ساخت وجود داشته باشد از انجام این فرآیند جلوگیری کرده و شما حق شروع ساخت و ساز را نخواهید داشت. بنابراین کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با هدف جلوگیری از ساخت و ساز‌های غیرمجاز و همچنین رسیدگی به تخلفات در حین ساخت و ساز دارای پروانه راه‌اندازی شده است.

بیشتر بخوانید: ساخت ویلا در شمال به همراه اصول، قوانین و استانداردها

اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

نکته لازم به ذکر این است که اگر چه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تحت نظر شهرداری هر یک از مناطق قرار دارد ولی به صورت یک واحد کاملاً مجزا مدیریت شده و از اعضای زیر تشکیل شده است:

- نماینده وزیر کشور یا  نماینده فرمانداری در هر منطقه

- نماینده شورای شهر اسلامی شهر مربوطه

- نماینده شهرداری

- نماینده وزارت دادگستری مرتبط با همان شهر

نکته لازم به ذکر این است که در حال حاضر این کمیسیون ماده ۱۰۰ در تمامی شهر‌ها وجود داشته و تمامی اعضا به جز نماینده شهرداری حق رای دارند.

نحوه اجرای کمیسیون ماده 100 شهرداری

تا این قسمت از مقاله با کارکرد کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و اهمیت وجود آن آشنا شدید. در صورتی که چنین کمسیون‌هایی در بحث شهرسازی و ساختمان‌سازی وجود نداشته باشد، تخلفات پیمانکاران در امر ساخت و ساز افزایش یافته و همین موضوع باعث می‌شود زیبایی شهر به شدت تحت تأثیر قرار گیرد.

برای مثال قطعاً تا به حال با ویلا‌های برخورد داشته‌اید که مساحت آن‌ها خارج از محدوده تعیین شده توسط شهرداری بوده و به همین دلیل نیاز به عقب نشینی دارند. اگر این مسأله رعایت، عرض خیابان یکدست نبوده و زیبایی آن از دست می‌رود. همین مسئله منجر به زشت شدن بافت شهری خواهد شد. اما موضوعی که در این میان مطرح می‌شود، نحوه اجرای قوانین کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.

مراحل کار به شرح زیر خواهد بود:

- در ابتدا به محض اینکه شهرداری متوجه تخلف گروه ساخت و ساز می‌شود، اقدامات لازم را جهت جلوگیری از ادامه پروژه انجام خواهد داد. البته نکته لازم به ذکر این است که شهرداری به هیچ عنوان حق تخریب ملک را در این مرحله نداشته و تنها باید از ادامه کار جلوگیری نماید.

- سپس ماموران شهرداری موظف هستند مورد تخلف را به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع دهند. پس از بررسی این موضوع توسط اعضای کمیسیون، از مالک یا مسئول پروژه ساخت و ساز تقاضا می‌شود که در عرض ۱۰ روز تمامی توضیحات خود در مورد تخلف گزارش شده را به کمیسیون ارائه کند.

در صورتیکه مالک نتواند توضیحات خود را به صورت مکتوب به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تحویل دهد، اعضای کمیسیون طبق توافقی که قبلاً انجام وضع شده است به مدت حداکثر یک ماه، موضوع را به صورت کاملاً تخصصی مورد بررسی قرار داده و تصمیم نهایی را اتخاذ خواهند کرد. مدت زمان اجرای تصمیم کمیسیون از زمان اعلام آن، حداکثر دو ماه است و در صورتی که این بازه زمانی اقدامی از جانب مالک صورت نگیرد، مسئولیت اجرای تصمیم به شهرداری واگذار خواهد شد.

بیشتر بخوانید: چگونه محوطه سازی کنیم به همراه تعریف، قوانین و روش‌های اجرا

در صورتیکه تصمیم کمیسیون مبنی بر تخریب ملک باشد مالک موظف است که به قانون عمل کند. در غیر این صورت شهرداری اقدام به تخریب خواهد کرد و حتی هزینه تخریب را از مالک دریافت می‌کند.  اما گاهی اوقات تخلف رخ داده صرفاً به دلیل افزایش مساحت ساخت خارج از محدوده تعیین شده توسط شهرداری است.

در این زمان نیازی نیست ملک را تخریب نمایند. در این مورد اعضای کمیسیون تصمیم می‌گیرند تبصره ۲ را اجرا کنند. این تبصره به اضافه بنای بیشتر نسبت به مساحت لحاظ شده در پروانه ساخت مرتبط می‌شود. در این صورت مالک باید جریمه را به صورت نقدی به شهرداری ارائه کند.

محاسبه جریمه به تراکم اضافه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

اما اکنون باید به این موضوع بپردازیم که اگر شرایط ملک شما مربوط به بحث اضافه بنای بیشتر نسبت به مساحت درج شده در پروانه باشد، چه مبلغی را به عنوان جریمه باید به کمیسیون پرداخت کنید؟

- طبق تبصره 2، مبلغ جریمه نقدی باید بین یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر بنای اضافه باشد. پس از تعیین مبلغ جریمه، کمیسیون از مالک می‌خواهد که در بازه زمانی مشخص جریمه را به شهرداری پرداخت کند در غیر این صورت عملیات تخریب انجام خواهد گرفت.

- البته گاهی اوقات ساخت و ساز ملک براساس قوانین شهرداری بوده ولی متاسفانه مالک قبل از اینکه فرآیند ساخت را آغاز کند، اقدامات لازم جهت اخذ مجوز و پروانه از شهرداری را انجام نداده است. در چنین مواردی نماینده‌های شهرداری ابتدا اصول فنی و همچنین اصول مربوط به شهرسازی را مورد بررسی قرار می‌دهند تا اگر ساختمان هیچگونه مشکلی نداشت، بدون اینکه نیاز به تخریب باشد مالک مبلغ جریمه را پرداخت کند. مبلغ جریمه در چنین شرایط معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان به ازای هر متر و یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان خواهد بود.

بیشتر بخوانید: مهم‌ترین قوانینی که قبل از اجاره ویلا در مازندران باید بدانید!

آیا می‌توان به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اعتراض کرد؟

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری طبق تبصره ۱۰ امکان اعتراض به رای را برای مالکین و مهندسین پروژه‌های ساختمان‌سازی فراهم نموده است. از زمانی که رای توسط کمیسیون ارائه می‌شود مالک به مدت ده روز وقت دارد که اعتراض خود را به صورت مکتوب در اختیار کمیسیون قرار دهد. در چنین شرایطی کمیسیون تجدید نظر تشکیل می‌شود که اعضای آن کاملاً متفاوت از اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری هستند. رای صادر شده توسط کمیسیون تجدید نظر قطعی است و امکان هیچگونه اعتراضی بر روی آن وجود نخواهد داشت.

منبع: Avalkhune