بافت باغی چیست و آیا قابل ساخت است؟

بافت باغی یکی از مهم‌ترین اصطلاحات در خرید و فروش زمین در شمال و ساخت و ساز ویلای اختصاصی می‌باشد. این نوع بافت، همان کاربری باغی است که به زمین‌ها داده می‌شود؛ تقریباً تمامی زمین‌های باغی در شمال که در داخل بافت یا خارج از بافت باشند، به نوعی به بافت باغی ارتباط دارند. باغات در شمال بسیار متنوع و زیاد هستند و در هر شهری، صدها زمین باغی را می توانید پیدا کنید که قابلیت ساخت و ساز و توسعه دارند. این یک فرصت است برای کسانی که به دنبال ساخت و ساز ویلای زیبا و شیک در محوطه باغ می باشند.

اما تعدادی سوال در این جا مطرح است که چالش هایی را نمایان می سازد؛ آیا می توانیم بدون هیچ مشکل قانونی یا اجرایی، در بافت باغی، ویلای اختصاصی بسازیم؟ آیا مراحلی وجود دارد که ما را از این کار منع می کنید؟ آیا اگر ما یک باغ در شما بخریم، نمی توانیم ویلا در زمین باغی بسازیم؟ پس از ساخت ویلا در زمین باغی، آیا جریمه می شویم؟ و ...

مشاهده می کنید که خرید ویلا در شمال، یک سرمایه گذاری برتر است اما بسیاری در این بازار پرتقاضا به دنبال ساخت و ساز ویلای دلخواهشان هستند. برخی از مشتریان خرید ملک در شمال، فکر می کنند که چه قدر خوب میشد اگر می توانستند باغ مرکبات یا باغ وسیع میوه بخرند و در گوشه ای از باغ، ویلای شیک خود را بسازند!!....

این کار، شاید با انجام یک سری از کارها و پشت سر گذاشتن یک سری مراحل، ممکن باشد؛ اما بایدها و نبایدها و اصول خاص خودش را دارد... بیایید با همدیگر نگاهی به بافت  در شمال و اهمیت آن بیاندازیم.... به این ترتیب، تکلیفتان برای خرید زمین باغی در مازندران یا ساخت و ساز ویلا روشن خواهد شد.

تعریف دقیق از بافت باغی در شمال 

زمین سنددار شهرکی و اقساط بلند مدت

بافت باغی، یکی از انواع کاربری های زمین های کشاورزی شمال است. زمین کشاورزی در شمال به دو دسته زمین های باغی و زمین های زراعی تقسیم بندی می شود؛ زمین باغی، همان بافت باغی است که به کاشت و پرورش انواع درختان میوه اختصاص داده شده است. زمین زراعی با زمین باغی بسیار متفاوت است. در زمین های زراعی، محصولات کشاورزی از جمله گندم، جو، برنج و ... کاشته می شود، یعنی همان محصولاتی که قابل کاشت در باغات نیستند.

وقتی شما زمین با کاربری باغی را می خرید، امکان حصارکشی در اطراف محدوده باغ، انتخاب درختان میوه برای کاشت یا امکان کنترل انشعابات آب و برق و... برای باغ شما به صورت انحصاری یا اشتراکی وجود دارد. در باغات شمال، اکثراً مرکبات، زیتون، گردو، بادام و میوه های محلی پرورش داده می شود. باغداری یکی از مهم ترین مشاغل مردم مازندران است و سود خوبی هم دارد.

چرا خرید زمین باغی در مازندران اهمیت دارد؟

شاید وقتی صحبت از سرمایه گذاری در شمال به میان بیاید، گزینه هایی از جمله خرید ویلا در شمال، خرید زمین، خرید آپارتمان در شمال یا خرید پنت هاوس در شمال به ذهنتان خطور کند؛ اما این تمام ماجرا نیست! شما به راحتی می توانید با سرمایه و بودجه کم نیز در شمال سرمایه گذاری کنید. خرید زمین باغی، این پیشنهاد بی نظیر برای شما است.

و اما در این قسمت می خواهیم به این موضوع بپردازیم که چرا خرید زمین باغی اهمیت دارد و ما چطور می توانیم از این کاربری زمین، بهره برداری کنیم. 

بسیاری از افراد، زمین های باغی یا باغات مرکبات را در شمال می خرند تا برای آنها سودآوری داشته باشد. برخی دیگر نیز باغ میوه را می خرند و به این فکر می افتند تا یک ساختمان مسکونی در زمین باغی خود بسازند. آنها این کار را شروع می کنند اما بدون عبور از مراحل قانونی، دردسرهایی برایشان ایجاد می‌شود. در ادامه به شما خواهیم گفت که چطور می توانید این کارها را قانونی انجام دهید.

مهم ترین مزیت خرید زمین در بافت باغی، اختصاص دادن سرمایه در مسیر صحیح است. یعنی زمین شما در هر منطقه که باشد، ارزش آن روز به روز بیشتر و بیشتر خواهد شد. اگر باغی که می خرید در یک منطقه با پتانسیل رشد بالاتر باشد، این ارزش ملک، تصاعدی افزایش پیدا می کند.

متراژ زمین های باغی، بیشتر از 1000 متر است؛ این زمین ها جزء زمین های هکتاری در شمال دسته بندی می شوند، پس ارزش زیادی دارند. زمین های باغی را در آینده می توانید پس از توسعه یافتن، به قیمت خوبی بفروشید. اکثر باغات شمال، بافت باغی محسوب می شوند.

چطور می‌توانیم از بافت باغی، بهره‌برداری درست داشته باشیم؟

شما از دو روش معین می توانید از بافت باغی بهره برداری کنید. گزینه اول، همان روش متداول است که شامل خرید زمین باغی، یا خرید باغ آماده با کاربری باغی و کاشت درختان میوه یا پرورش درختان در باغ قدیمی است. می توانید از فروش میوه های باغ، سود خوبی به دست بیاورید.
روش دوم، یک روش زمان بر و هزینه بر است اما ارزشش را دارد. در این روش می توانید کاربری باغ را به کاربری مسکونی تغییر دهید. این را از طریق یک سری مراحل به راحتی انجام خواهید داد.

اگر در زمین هایی با کاربری مسکونی، شروع به ساخت و ساز ویلا کنید، کار شما قانونی است و می توانید به آسانی، پروانه ساخت یا مجوز ساخت و ساز و پروانه پایان ساخت را نیز دریافت کنید. این وضعیت در مورد بافت باغی، وجود ندارد. 

پس چاره کار چیست؟....

برای تبدیل کاربری زمین باغی به کاربری مسکونی، ابتدا شما باید یک زمین باغی بخرید و پروژه ساخت و ساز خانه یا ویلای مسکونی را در قسمتی از زمین آغاز کنید. کار شما هنوز قانونی نیست. با رعایت اصول مهندسی، در مسیر تغییر کاربری قدم بر می دارید. برای این کار، وقتی 60% تا 70% از پروژه شما پیش رفت، به دهیاری یا مراجع مربوطه در شهر یا روستا مراجعه می کنید، و درخواست خود را برای تغییر کاربری زمین باغی و پرداخت جریمه های معین شده، ارائه می دهید.

برای اینکه بتوانید مجوزهای ساخت و ساز را بگیرید و کاربری زمین باغی شما تغییر کند، الزاماً باید جریمه بپردازید. درخواست شما از طریق سازمان ها و ادارات مربوطه در شهر تابعه، بررسی می شود و طبق کمسیون ماده 99، مقدار جریمه بر اساس نوع ملک شما، متراژ زمین و نوع ساخت و ساز برایتان تعیین می شود. 

بطور کلی، جریمه تغییر کاربری زمین باغی به کاربری مسکونی، در سال 1401 و یا 1402، از متری 500 هزار تومان تا متری 3 میلیون تومان می باشد. پس از پرداخت جریمه، شما می توانید برای انشعابات و یا گواهی های ساخت و پایان ساخت و ...، اقدام کنید. 

این صحبت ها به شما می گوید، اگر ملکی را در بافت باغی خریدید، نگران ساخت و ساز ویلا در آنجا نباشید. البته برای کسب اطلاعات بیشتر، پیشنهاد می کنیم قبل از خرید زمین باغی، حتماً با کارشناسان اول خونه مشورت کنید، که خدای ناکرده، متضرر نشوید. تیم حرفه ای اول خونه در شعبه های مختلف، آماده ارائه راهنمایی های لازم به شما عزیزان هستند.

بهترین شهرها برای خرید زمین باغی در مازندران کجاست؟

اکنون می دانید که با خرید زمین در بافت باغی، چه مزایایی به دست می آورید و چه مراحلی را برای ساخت و ساز قانونی در باغ باید طی کنید. آیا کنجکاو نشده اید که بهترین شهرهای مازندران برای خرید باغ را بشناسید؟

زیباترین شهرهای مازندران برای خرید زمین و باغ، پیش روی شما قرار دارند. از شهرهای بی نظیر ساحلی گرفته تا روستاهای جنگلی، همه به نوعی انواع زمین های داخل بافت و زمین خارج بافت را در خود جای داده اند. شما می توانید هر شهر مازندران را که تمایل دارید برای خرید زمین و باغ بررسی کنید. ما در املاک اول خونه در کنارتان هستیم.

خرید باغ در منطقه جنگلی و زیبای چمستان، خرید باغ در منطقه ساحلی در محمودآباد، خرید زمین باغی در نوشهر، رویان و یا نور و ایزدشهر، از بهترین گزینه ها برای شما هستند. بابلسر، امتیاز برتری برای خرید باغ به شما می دهد، و آن هم سرمایه گذاری در یک منطقه لاکچری است. سرخرود، جذابیت های خاص خودش را دارد. 

میبینید که گزینه های خرید زمین و باغ در مازندران، متعدد و متنوع هستند. همه این زمین ها، متراژ بیشتر از 1000 متر و 2000 متر را دارند، بنابراین، بهتر است قبل از خرید، حتماً مشورتی با تیم حرفه ای ما داشته باشید.

منبع: اول خونه