بافت باغی چیست و آیا قابل ساخت است؟

بافت باغی یکی از کلیدی‌ترین و پرچالش‌ترین اصطلاحات در خرید و فروش زمین در شمال و تصمیم‌گیری برای ساخت و ساز ویلای اختصاصی است. بافت باغی در واقع همان کاربری باغی است که به زمین‌هایی که عمدتاً به کاشت و پرورش درختان میوه اختصاص دارند، داده می‌شود.

اما رویا ساخت ویلای شیک در محوطه باغی زیبا، با یک سوال بزرگ گره خورده است: آیا می‌توانیم بدون هیچ مشکل قانونی، در بافت باغی ویلای اختصاصی بسازیم؟ 

پاسخ این است: بله، این کار امکان‌پذیر است، اما مشروط به گذراندن مراحل قانونی پیچیده و پرداخت جریمه‌های مشخص!

ساخت و ساز در زمین‌های با کاربری باغی بدون طی مراحل قانونی، می‌تواند به توقف پروژه، احکام قلع و قمع و جریمه‌های سنگین منجر شود. در این راهنمای جامع و کاملاً کاربردی، به عنوان یک مشاور سئو و املاک متخصص، مراحل گام به گام تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی (کمیسیون ماده ۹۹ و جهاد کشاورزی) و تمام بایدها و نبایدهای حقوقی آن را با جزئیات کامل بررسی خواهیم کرد تا با دیدی باز و اطلاعاتی دقیق برای خرید و ساخت اقدام کنید

تعریف دقیق از بافت باغی در شمال 

بافت باغی، یکی از انواع کاربری های زمین های کشاورزی شمال است. زمین کشاورزی در شمال به دو دسته زمین های باغی و زمین های زراعی تقسیم بندی می شود؛ زمین باغی، همان بافت باغی است که به کاشت و پرورش انواع درختان میوه اختصاص داده شده است. زمین زراعی با زمین باغی بسیار متفاوت است. در زمین های زراعی، محصولات کشاورزی از جمله گندم، جو، برنج و ... کاشته می شود، یعنی همان محصولاتی که قابل کاشت در باغات نیستند.

وقتی شما زمین با کاربری باغی را می خرید، امکان حصارکشی در اطراف محدوده باغ، انتخاب درختان میوه برای کاشت یا امکان کنترل انشعابات آب و برق و... برای باغ شما به صورت انحصاری یا اشتراکی وجود دارد. در باغات شمال، اکثراً مرکبات، زیتون، گردو، بادام و میوه های محلی پرورش داده می شود. باغداری یکی از مهم ترین مشاغل مردم مازندران است و سود خوبی هم دارد.

بیشتر بخوانید: نکات مهم در خرید زمین کشاورزی چیست؟

چرا خرید زمین باغی در مازندران اهمیت دارد؟

شاید وقتی صحبت از سرمایه گذاری در شمال به میان بیاید، گزینه هایی از جمله خرید ویلا در شمال، خرید زمین، خرید آپارتمان در شمال یا خرید پنت هاوس در شمال به ذهنتان خطور کند؛ اما این تمام ماجرا نیست! شما به راحتی می توانید با سرمایه و بودجه کم نیز در شمال سرمایه گذاری کنید. خرید زمین باغی، این پیشنهاد بی‌نظیر برای شما است.

و اما در این قسمت می خواهیم به این موضوع بپردازیم که چرا خرید زمین باغی اهمیت دارد و ما چطور می توانیم از این کاربری زمین، بهره برداری کنیم. 

بسیاری از افراد، زمین های باغی یا باغات مرکبات را در شمال می خرند تا برای آنها سودآوری داشته باشد. برخی دیگر نیز باغ میوه را می خرند و به این فکر می افتند تا یک ساختمان مسکونی در زمین باغی خود بسازند. آنها این کار را شروع می کنند اما بدون عبور از مراحل قانونی، دردسرهایی برایشان ایجاد می‌شود. در ادامه به شما خواهیم گفت که چطور می توانید این کارها را قانونی انجام دهید.

مهم ترین مزیت خرید زمین در بافت باغی، اختصاص دادن سرمایه در مسیر صحیح است. یعنی زمین شما در هر منطقه که باشد، ارزش آن روز به روز بیشتر و بیشتر خواهد شد. اگر باغی که می خرید در یک منطقه با پتانسیل رشد بالاتر باشد، این ارزش ملک، تصاعدی افزایش پیدا می کند.

متراژ زمین های باغی، بیشتر از 1000 متر است؛ این زمین ها جزء زمین های هکتاری در شمال دسته بندی می شوند، پس ارزش زیادی دارند. زمین های باغی را در آینده می توانید پس از توسعه یافتن، به قیمت خوبی بفروشید. اکثر باغات شمال، بافت باغی محسوب می شوند.

چطور می‌توانیم از بافت باغی، بهره‌برداری درست داشته باشیم؟

شما از دو روش معین می توانید از بافت باغی بهره برداری کنید. گزینه اول، همان روش متداول است که شامل خرید زمین باغی، یا خرید باغ آماده با کاربری باغی و کاشت درختان میوه یا پرورش درختان در باغ قدیمی است. می توانید از فروش میوه های باغ، سود خوبی به دست بیاورید.
روش دوم، یک روش زمان بر و هزینه بر است اما ارزشش را دارد. در این روش می توانید کاربری باغ را به کاربری مسکونی تغییر دهید. این را از طریق یک سری مراحل به راحتی انجام خواهید داد.

اگر در زمین هایی با کاربری مسکونی، شروع به ساخت و ساز ویلا کنید، کار شما قانونی است و می توانید به آسانی، پروانه ساخت یا مجوز ساخت و ساز و پروانه پایان ساخت را نیز دریافت کنید. این وضعیت در مورد بافت باغی، وجود ندارد.

 بیشتر بخوانید: ویلا باغ چیست و چه امکاناتی باید داشته باشد؟

گام به گام تغییر کاربری بافت باغی به مسکونی (مراحل قانونی و ریسک‌ها)

بهره‌برداری صحیح و قانونی از بافت باغی برای ساخت ویلا، نیازمند دو مسیر اصلی است که باید آگاهانه انتخاب شوند:

مسیر قانونی (تغییر کاربری قبل از ساخت)

این مسیر طولانی‌تر اما کم‌ریسک‌ترین راه است و در ابتدا به مجوز جهاد کشاورزی نیاز دارد:

1. درخواست تغییر کاربری: مالک باید درخواست رسمی تغییر کاربری را به اداره جهاد کشاورزی شهرستان خود ارائه دهد (بر اساس ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها).

2. بررسی توسط کمیسیون: درخواست در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ بررسی می‌شود. برای اراضی باغی، باید توجیه قانع‌کننده‌ای (مانند عدم بازدهی اقتصادی یا ضرورت توسعه طرح) ارائه شود.

3. صدور مجوز مشروط: در صورت موافقت کمیسیون، مجوز صادر می‌شود و مالک باید عوارض تغییر کاربری را پرداخت کند.

4. دریافت پروانه ساخت: پس از تغییر کاربری رسمی در اسناد، مالک می‌تواند برای دریافت پروانه ساخت به شهرداری/دهیاری مراجعه کند.

مسیر بعد از ساخت (پرداخت جریمه کمیسیون ماده ۹۹) - ریسک بالا

این روش که در بین سازندگان رایج‌تر است، در حقیقت به معنای رسیدگی به تخلف ساختمانی است، نه الزاما تغییر کاربری خودکار:

بهترین شهرها برای خرید زمین باغی در مازندران کجاست؟

اگرچه خرید زمین در بافت باغی با چالش‌های قانونی همراه است، اما یک سرمایه‌گذاری ارزشمند محسوب می‌شود. مهم‌ترین گام برای شما، اطمینان از قرارگیری ملک در محدوده طرح هادی (داخل بافت) و مشورت با یک متخصص حقوقی برای طی گام‌های تغییر کاربری و دریافت پروانه ساخت است.

توصیه اکید ما این است که پیش از هر اقدامی، جهت بررسی دقیق وضعیت ملک، حتماً از کارشناسان حقوقی و املاک متخصص در شمال مشاوره بگیرید. تیم [اول خونه] با تسلط بر قوانین جهاد کشاورزی و کمیسیون‌های ماده ۹۹، آماده ارائه مشاوره‌های دقیق و به روز در این زمینه است.

منبع: اول خونه