خرید زمین کشاورزی در مازندران برای ورود به کسب و کار در این حوزه مزایاهای زیادی را برای صاحب زمین یا سرمایه‌گذار فراهم می‌کند. اما تمام این عوامل به شرطی فراهم می‌شود که شما زمین مناسب را پیدا کنید. برخلاف ظاهر ساده‌ ماجرا، خرید زمین کشاورزی پر از نکات ریز حقوقی، فنی، اقتصادی و حتی اقلیمی است که اگر بدون دانش کافی وارد این مسیر شوید، ممکن است سرمایه‌ خود را از دست دهید یا سال‌ها درگیر چالش‌های قانونی و اجرایی شوید.

 شروع یک کسب و کار کشاورزی در خاک حاصلخیز مازندران، یک ایده پرسود و پرطرفدار است. شما می‌توانید با خرید زمین کشاورزی در بهترین مناطق استان مازندران، بهترین و پرسودترین محصولات زراعی را پرورش دهید. در ادامه مطلب به مهم‌ترین نکات خرید زمین کشاورزی در شمال می‌پردازیم.

مزایای سرمایه‌گذاری در زمین کشاورزی

• برخلاف بازارهای پرنوسانی مثل ارز و طلا، زمین کشاورزی معمولا دچار افت شدید نمی‌شود و در درازمدت سودآور است.
• می‌توانید از طریق کشت و کار و بهره‌برداری از زمین یا اجاره آن به کشاورز، درآمدزایی کنید.
• زمین از امن‌ترین دارایی‌ها برای حفاظت از ارزش پول در برابر تورم است.
• بانک‌ها معمولاً برای زمین‌های کشاورزی سنددار تسهیلات خوبی ارائه می‌دهند.
• در برخی مناطق، در بلندمدت امکان تبدیل زمین کشاورزی به مسکونی یا صنعتی وجود دارد که سود بالایی به دنبال دارد.

شرایط آب و هوایی منطقه و خرید زمین کشاورزی

قبل از هر چیز باید شرایط آب و هوایی منطقه را بسنجید. باید دقت کنید که چه کاربری از زمین مورد نظرتان است. شاخص‌هایی مانند دمای هوا، بارش میانگین منطقه، ارتفاع از سطح دریا و ... را مورد توجه قرار دهید. 

براساس این که چه نوع محصولاتی را در زمین کشاورزی می‌خواهید کشت دهید، شرایط آب و هوایی خاصی را باید برگزینید. اگر در مناطق خوش آب و هوا اقدام به خرید زمین کشاورزی کنید، بهتر است. در این صورت دغدغه استفاده از آن و کمبود آب و ... را نخواهید داشت.

نزدیکی زمین به خدمات مورد نیاز

هر چند ممکن است خرید زمین کشاورزی در یک منطقه دور از شهر و امکانات رفاهی هزینه کمتری را برای شما به همراه داشته باشد؛ اما در عوض هزینه‌های جانبی زیادی را برای شما به همراه دارد.

سعی کنید هنگام انتخاب زمین کشاورزی، دسترسی به امکاناتی مانند برق، مسیر عبور و مرور مناسب و غیره را در نظر بگیرید. قطعا شما به این امکانات نیاز دارید و بهتر است از همان ابتدا فکری برای این مسائل بکنید تا در آینده هزینه‌های زیادی برای به دست آوردن آن‌ها پرداخت نکنید.

بیشتر بخوانید: 10 نکته حیاتی که برای خرید زمین باید بدانید!

بررسی جهت زمین کشاورزی 

برخی از مسائل ممکن است اصلاً به چشم شما نیاید. به عنوان مثال همین جهت زمین که در رشد و پرورش محصولات تاثیر زیادی می‌گذارد. اگر جهت زمین به سمتی باشد که نور خورشید تابندگی مناسبی روی آن نداشته باشد، هرچند مابقی شرایط مناسب باشد، اصلاً گزینه‌ مناسبی برای کشاورزی محسوب نمی‌شود.

هر گیاهی به نور کافی نیاز دارد. زمین‌هایی که برخلاف جهت طلوع خورشید شیب دارند، نمی‌توانند نور کافی را برای محصولات تامین کنند و محصولات بار کمی خواهند داشت. این مسئله به خصوص در زمین‌های کشاورزی که در دامنه تپه‌ها قرار دارد و پشت به مشرق است بسیار اهمیت پیدا می‌کند. 

شیب زمین کشاورزی 

در بحث کشاورزی، ضخامت خاک بسیار مهم است. در زمین‌هایی که شیب بالایی دارند، مشکلاتی مانند شستن خاک توسط روان‌آب بیشتر انجام می‌گیرد و به مرور شیب زمین کاهش می‌یابد و فرسایش خاک به مرور بیشتر می‌شود. به خصوص زمانی که در جهت شیب شخم زدن انجام گیرد، سرعت فرسایش نیز بیشتر می‌شود. 

از این‌رو به مرور زمین کارایی خود را از دست می‌دهد و می‌تواند حتی به مرور به یک زمین بایر و غیر قابل کشت تبدیل شود. از این‌رو بهتر است هنگام خرید زمین کشاورزی شیب آن را در اندازه کمتر از 8 درصد در نظر بگیرید. در این صورت با مشکلاتی مانند کمبود منابع خاک در آینده روبرو نمی‌شوید.  

بررسی منابع آبی

خرید زمین کشاورزی که منابع آبی کافی ندارد، اصلا توصیه نمی‌شود. این منابع شامل موارد مختلفی مانند رودخانه مخصوصاً در بالادست، جوی آب، چاه آب و غیره است. علاوه بر این که باید بررسی کنید که منابع آبی کافی در این زمین‌ها وجود دارند، مقدار آب و فصلی یا دائمی بودن آن‌ها را نیز باید در زمان خرید زمین مورد بررسی قرار دهید. 

ممکن است رودخانه‌ای فصلی بتواند تا زمانی خاص منابع آبی مورد نیازتان را فراهم کند ولی نمی‌تواند به طور دائم آب داشته باشد و در فصل‌های گرم به مشکل بر می‌خورید. همچنین در صورتیکه از چاه آب استفاده می‌کنید، باید میزان آبدهی و مواردی از این قبیل را مورد بررسی قرار دهید.

عمق خاک زمین کشاورزی 

اگر از قبل برای خرید زمین برنامه‌ریزی کرده‌اید و می‌دانید آن را برای چه منظور و کشت چه محصولاتی نیاز دارید، به یک سری مسائل باید دقت کنید. عمق خاک در این مواقع بسیار مهم است. به عنوان مثال اگر قصد درختکاری دارید، عمق خاک بالایی نیاز دارید و در صورتیکه عمق خاک کم باشد، فقط می‌توانید محصولات بوته‌ای بکارید.

در عمق‌های بسیار کم خاک گیاهان یک ساله و با ریشه کوتاه مانند گیاهان دارویی کشت می‌شود. از این‌رو بهتر است ابتدا راهنمای خرید زمین کشاورزی را بدانید سپس اقدام به خرید زمین کنید.

جنس خاک و PH آن

از دیگر مواردی که باید به آن دقت کنید، جنس خاک است. خاک‌ها به سه نوع اسیدی، قلیایی و خنثی تقسیم‌بندی می‌شوند. بهترین نوع زمین دارای PH خنثی است، زیرا می‌توان به راحتی بر روی آن کشت محصولات مختلفی را انجام داد.

اگر زمین دارای PH مناسبی نباشد، احتمالا هزینه‌های زیادی باید برای تغییر شرایط خاک آن پرداخت کنید و به مرور ممکن است، این هزینه‌ها بسیار به پای شما گِران بیفتد. علاوه بر این زمان زیادی برای بهره‌وری از خاک این زمین مورد نیاز است، زیرا باید به شرایط مطلوب برسد.

بیشتر بخوانید: راهنمایی خرید زمین برای ساخت ویلا 

سایر نکاتی که در خرید زمین کشاورزی به شما کمک می‌کنند!

1. بررسی آلودگی‌های احتمالی در اطراف زمین کشاورزی بسیار مهم است. به خصوص زمانی که آلودگی‌ها به منابع آبی وارد شوند، می‌توانند به محصولات نفوذ کرده و کیفیت و کمیت آن‌ها را دستخوش تغییرات زیادی کنند.

2. مرزهای زمین کشاورزی را به صورت دقیق تعیین کنید. پس از خرید زمین بهترین کار این است که حصار یا دیواری در اطراف زمین خود بکشید تا امکان تعدی همسایگان یا مشکلاتی از این قبیل به وجود نیاید.

3. سوابق زمین کشاورزی را پیدا کنید. معمولا اگر یک زمین دارای مشکل خاصی باشد، همسایگان می‌توانند در این زمینه به شما کمک کنند. همچنین سوابقی مانند آزمون خاک، سیستم‌های زهکشی، افت کشی، نتایج کیفیت آبیاری و… را از صاحب ملک بخواهید تا بتوانید تصمیم‌گیری بهتری در این زمینه داشته باشید.

4. در برخی از زمین‌ها علف‌های هرز خاصی وجود دارند که ممکن است به صورت تهاجمی محصولات را مورد حمله قرار دهند. در این مورد با یک کارشناس علوم کشاورزی صحبت کنید تا بتوانید راحت‌تر روی زمین کار کنید و مشکلات احتمالی آن را در آینده رفع کنید.

5. بررسی جهت و شدت باد نیز می‌تواند یک مسئله مهم برای کسانی باشد که قصد سرمایه‌گذاری در زمینه کشاورزی را دارند.

6. بررسی زمین‌های همسایه و میزان آب ورودی آن‌ها می‌تواند بر روی محصولات اثر بگذارد. بهتر است کانتکت زمین کشاورزی را با زمین‌های مجاور مورد بررسی قرار دهید.

نکات حقوقی مهم در خرید زمین کشاورزی

در بسیاری از موارد، خریداران زمین کشاورزی به دلیل ناآگاهی از پیچیدگی‌های حقوقی، بعد از خرید با مشکلات جدی مانند عدم امکان سند زدن، اعتراض نهادهای دولتی یا حتی مصادره زمین مواجه می‌شوند. زمین کشاورزی برخلاف ملک‌های شهری، در محدوده‌های خاصی قرار دارد که باید از نظر مستندات مالکیت، کاربری، طرح هادی و استعلامات دولتی با دقت بررسی شوند. در ادامه به بررسی چند مورد از مهن‌ترین نکات حقوقی در خرید زمین کشاورزی می‌پردازیم.

بررسی سند و مالکیت

اولین قدم برای اطمینان از قانونی بودن زمین، بررسی نوع سند و وضعیت مالکیت آن است. بهترین و مطمئن‌ترین نوع سند، سند رسمی و شش دانگ است. زمین مشخصات ثبتی رسمی دارد و قابل انتقال قطعی در دفترخانه است.

در برخی مناطق سند دفترچه‌ای یا نسق زراعی رایج است. اما معمولاً رسمیت کامل ندارد و انتقال آن پرریسک است.

استعلام از ادارات دولتی

از اداره کشاورزی استعلام بگیرید تا از مسدود بودن زمین، مشکلات حقوقی و کاربری زمین مطمئن شوید. به اداره منابع طبیعی مراجعه کنید و از دولتی نبودن زمین، قرار نگرفتن در حریم رودخانه، جنگل و... اطمینان حاصل کنید.

ممنوعیت تغییر کاربری

خیلی از خریداران تصور می‌کنند که می‌توانند بعد از خرید زمین کشاورزی، کاربری آن را به باغی، ویلایی یا صنعتی تغییر دهند. اما طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی، هرگونه تغییر کاربری غیرقانونی محسوب می‌شود مگر اینکه:

• درخواست رسمی به کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون تغییر کاربری بدید.

• دلایل موجه و توجیه فنی ارائه بدید.

• موافقت دستگاه‌های مسئول مثل جهاد کشاورزی، منابع طبیعی و فرمانداری را داشته باشید.

در غیر این صورت، با جریمه، تخریب و حتی مصادره زمین مواجه خواهید شد.

بررسی وضعیت زمین

از اهالی روستا و مالکان زمین‌های مجاور درباره زمین مورد نظر سوال کنید. از غصبی نبودن زمین، عدم وجود بدهی و مشکلات حقوقی دیگر اطمینان حاصل کنید.

شرایط قرارداد

در قرارداد قید شود که در صورت وجود هرگونه مشکل در آینده، فروشنده موظف به جبران خسارت به خریدار است. در مورد نحوه پرداخت، فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع و سایر شرایط مهم، توافقات لازم را انجام دهید.

مشاوره حقوقی

قبل از امضای قرارداد، حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی، وکیل یا مهندس کشاورزی مشورت کنید تا از لحاظ قانونی از تمام جوانب ماجرا آگاه شوید. این مشاوره ممکن است هزینه‌بر باشد. اما در بلندمدت از خسارت‌های بزرگ‌تر  جلوگیری می‌کند.

بیشتر بخوانید: راهنمای قدم به قدم خرید زمین در شمال

بهترین روش برای انتخاب زمین کشاورزی مناسب

انتخاب زمین کشاورزی، فقط به قیمت پایین یا ظاهر خوب زمین محدود نمی‌شود. باید مجموعه‌ای از فاکتورهای فنی، اقتصادی و موقعیتی در تصمیم نهایی لحاظ شود تا انتخاب مناسبی برای خرید زمین صورت گیرد. در این بخش، مراحل یک انتخاب هوشمندانه و عوامل موثر در این انتخاب را بررسی می‌کنیم.

تعیین هدف از خرید

قبل از بازدید از هر زمینی، باید بدانید که قصد شما از خرید چیست؟

• برای سرمایه‌گذاری و افزایش ارزش زمین

• برای کشاورزی مستقیم (زراعت یا باغداری)

• برای اجاره دادن به دیگران

• برای تغییر کاربری در آینده (در صورت مجاز بودن)

هرکدام از این اهداف، زمین با ویژگی خاص خودش را می‌طلبد.

انتخاب منطقه جغرافیایی

بعد از تعیین هدف، باید انتخاب کنید در چه منطقه‌ای می‌خواهید سرمایه‌گذاری کنید.

• استان یا شهرستان خاصی مد نظر دارید.

• قیمت زمین در آن منطقه چقدر است.

• منابع آب، خاک، بازار فروش و امکانات زیرساختی چطور است.

• طرح‌های توسعه‌ای دولت در آن منطقه وجود دارد یا نه.

بهتر است از اطلاعات سازمان جهاد کشاورزی استان و سامانه کاداستر کشاورزی استفاده کنید تا چشم‌انداز دقیق‌تری از مناطق مستعد داشته باشید.

بازدید میدانی از چند زمین مختلف

هیچ‌وقت اولین زمینی که دیدید را نخرید. چندین مورد ببینید، مقایسه کنید و نکات زیر را بررسی کنید:

• وضعیت واقعی خاک، آب، جاده و اطراف

• پرس‌وجو از ساکنان محلی

• نوع و کیفیت آب آبیاری 

• بررسی مرزهای واقعی زمین با حضور مالک

برای خرید زمین کشاورزی از چه افرادی می‌توان کمک گرفت!

همیشه خرید زمین کشاورزی در شهرهای شمالی و شهرهایی که دارای آب و هوای خوبی هستند، رواج دارد. بهتر است اگر شما هم قصد خرید زمین در شمال کشور را دارید، با افراد خبره در این زمینه مشورت کنید.

گروه حرفه‌ای اول خونه بهترین گزینه برای کسانی است که قصد دارند اقدام به خرید زمین برای کشت محصولات مختلف کنند. اول خونه با تیم حرف‌های خود همیشه آمادگی دارد تا بیشترین همکاری را با این افراد داشته باشد و بهترین زمین را به آن‌ها پیشنهاد دهد.

متا؛ خرید زمین کشاورزی می‌تواند یک سرمایه‌گذاری بسیار سودآور باشد، به شرطی که قبل از اقدام به خرید، تمام جوانب مختلف آن بررسی و تحلیل شوند.

منبع: اول خونه