8 حقیقت مهم که مشاور املاک هنگام فروش ملک از شما پنهان می‌کنند!

آیا تا بحال با یک مشاور املاک نامعتبر ارتباط داشته‌اید؟ پیش آمده دست به سرمایه گذاری اشتباهی بزنید و دلیلش را صحبت و فریب مشاور املاک بدانید؟ عموماً خرید ویلا در شمال و یا هر سرمایه گذاری دیگری که مرتبط با شمال باشد برای همه ما چالش برانگیز و دشوار است، در این راه تنها یک منجی وجود دارد با نام مشاور املاک که آن هم گاهی طناب پوسیده‌ای برای گیر افتادن در یک چاه عمیق می شود.

به زعم پیچیده و سخت بودن تمام مشکلاتی که ممکن است در پروسه خرید زمین شمال، دست به گریبانمان شود اما بسیاری از آن ها در صورت تامل و حذف عجله، جایی برای ظهور نخواهند داشت از این رو آنچه امروز در اول خونه زیر ذره بین می رود، فریب ها و تبلیغات مبالغه آمیز و اطلاعاتی است که مشاورین املاک از شما پنهان می کنند، عاملی که می تواند به جای حفظ سرمایه، کاهش سرمایه را به همراه داشته باشد، لطفاً با ما همراه باشید.

بیشتر بخوانید: چرا مهارت‌های مذاکره برای مشاور املاک اهمیت دارد؟

قبل از همه چیز، آیا فعالیت مشاور املاک قانونی است؟

پیش از این که فریب مشاور املاک را شناسایی کنیم، ذکر این نکته ضروری است که اولین گام برای اطمینان از قانونی بودن فعالیت مشاور املاک، در وهله نخست بررسی پروانه کار وی است، جواز کار و کد صنفی، نخستین دارایی یک مشاور املاک اصولی به حساب می آید، فاکتوری که به پشتوانه آن، می توانیم دیگر خصوصیات یک مشاور املاک حرفه ای را بررسی کرده و قدم های بعدی را برداریم.

لازم به توضیح است که با گسترده شدن اینترنت و با توجه به این که تمام مشاورین املاک نه تنها به صورت حضوری که از قاب اینترنت نیز در حال فعالیت هستند، لذا قانونی بودن فعالیت شان از نظر یک کسب و کار اینترنتی نیز مورد بررسی ارگان های مربوطه قرار می گیرد و در صورتی که بدون نقص و ایراد باشد، به تأیید می رسد، از این رو اگر وبسایت یا فعالیت آنلاین یک مشاور املاک را دیدید می توانید تأییدیه اینترنتی آن را بررسی کنید.

بنابراین این اولین گام است و به معنای آخرین گام نیست، ممکن است مشاور املاکی قانونی در حال فعالیت باشد اما باز هم اطلاعات درست و اصولی به مخاطب ارائه ندهد و خریدار را در پروسه خرید زمین در شمال، با مشکل مواجه سازد.

آنچه در ادامه می آید، مواردی است که یک مشاور املاک نامعتبر در تلاش است با گلاویز شدن با آن، خریدار ویلای شمال را بفریبد و حقیقت را از خریدار پنهان نماید.

1) بزرگنمایی‌های افراطی و پیچیده، اگر دیر برسی ملک پریده!

شاید باور کردنی نباشد اما هستند سرمایه گذارانی که به دلیل فاصله، بی آنکه ملک را از نزدیک ببینند، به پیش خرید ویلای شمال، اقدام می کنند بویژه در شرایط رونق بازار یعنی درست زمانی که تورم حاکم می شود و افراد از ترس افزایش بی رویه قیمت، عجولانه به خرید ویلا در شمال می پردازند، در چنین مواردی است که کلاهبرداری باب می شود و فرصت سوءاستفاده و سوداگری برخی دلالان، فراهم می گردد تا جایی که تلاش می کنند با کتمان واقعیت و اغراق گویی‌های بی مورد، خریدار را تنها به پای معامله ویلای شمال بکشانند.

عموماً یک مشاور املاک نامعتبر چگونه می تواند خریدار ویلای شمال را راغب به خرید کند به گونه ای که خریدار حتی گمان می کند فرصت کافی برای سر زدن به ویلا نیست و بهتر است ندیده و از راه دور خرید ویلای شمال را به پایان برد؟

توصیف غیرواقعی و افراطی ویلا، بزرگنمایی ویلا به طوری که با واقعیت فاصله دارد. هرچند خریداران ویلای شمال گاها مقیم خارج از کشور هستند و در شرایطی که با توجه به تعریف و تمجید مشاور املاک گمان می کنند ملک ایران در آستانه یک جهش عجیب است، ترجیح می دهند چشم بسته به خرید ویلا شمال بپردازند، اقدامی که هرگز مورد تایید کارشناسان اول خونه نیست.

2) نگران سند مالکیت ویلا نباش، ردیف است!

تجربه نشان داده خرید هیچ زمین یا ویلایی در شمال بدون وجود یک سند قانونی و درست، با عاقبت بخیری همراه نبوده، چه بسا پس از مدتی زندگی در ویلا یا حتی بعد از این که چند سال از خرید زمین شمال گذشته، فردی به عنوان مالک ملک مراجعه کرده و بعد ها مشخص شده مشاور املاک در غیاب یک سند قانونی، خریدار ویلای شمال را راضی به خرید نموده بوده در واقع مشاور املاک تلاش می کند خریدار متوجه تنوع اسناد ویلا های شمال و موقوفی و موروثی بودن بسیاری از آن ها نشود.

بعلاوه، گاه مشاور املاک، ملکی را به شما معرفی می کند که در خارج از بافت هادی و تفصیلی قرار دارد و شما هم بی اینکه استعلام مربوطه را دریافت کنید اقدام به ساخت ویلا می نمایید پس از مدنی تخریب ویلای ساخته شده در دستور کار قرار می گیرد چرا که راز عیان شده فاش می گردد و خریدار زمین شمال متوجه این امر می شود که آنچه به عنوان یک زمین تمام عیار و بی مثل از مشاور املاک در شهر های شمالی خریداری نموده است، مشکل دار بوده و به عنوان یک زمین قابل قبول پذیرفتنی نیست.

دقیقاً به همین دلیل است که به زعم تمام تأکید هایی که بر سند و اصالت مدارک املاک شمال می شود اما برخی مشاورین املاک سرسری مقوله سند را رد می کنند و دائما خریدار را دلداری می دهند که خطری نیست و همه چیز از قبل بررسی و تایید شده است.

3) ارائه اطلاعات ناقص و ناآگاهی از برخی شرایط حقوقی

فروش یکی از فعالیت هایی است که به دست مشاور املاک عملی می شود، در کنار فروش، آنچه انتظار می رود مشاور املاک بر آن مسلط بوده و با جزئیاتش به خوبی آشنا باشد، موارد حقوقی و قانونی معامله است به ویژه در خطه ای چون شمال که مملو از زمین های ملی، طبیعی، توقیفی، حتی ورثه ای و وثیقه ای است و تمیز دادن این موارد از هم و آگاهی از نحوه خرید و فروش هر کدام از موارد ذکر شده تنها در حیطه اختیارات یک مشاور املاک مجرب گنجانده می شود.

از این رو به زعم اینکه بار ها درباره سیاست و فریب های مشاور املاک صحبت کردیم و به این نکته اشاره نمودیم که بزرگنمایی آن ها درخصوص خرید ویلای چمستان یا فروش زمین چالوس، سبب شتابزدگی و خرید ناآگاهانه شخص می شود، اما اطلاعات ناقص مشاور املاک از دیگر مواردی است که می تواند شرایط را پیچیده تر و خروجی را بدتر کند.

بنابراین در شمال که خرید و فروش ملک به واسطه تنوع زمین و ازدیاد اراضی و ساختمان های دارای عیب، کمی پیچیده و متفاوت است، انتظار می رود مشاور املاک به اصطلاحات، اطلاعات حقوقی و قانونی به طور کامل مسلط باشد تا علاوه بر ارائه اطلاعات درست و بروز به خریدار، در صورت بروز مشکل، حامی حقوق خریدار ویلای شمال باشد. ضعف اطلاعات مشاور املاک به تصمیم گیری های اشتباه منجر می گردد و می تواند سرمایه گذاری در شمال را با حذف دارایی همراه سازد.

- عدم تشخیص اصالت مدارک ارائه شده ملک

گفتنی است یک مشاور املاک حاذق باید اصل یا تقلبی بودن مدارکی که توسط فروشنده ویلای شمال ارائه شده را تشخیص دهد، همانطور که اشاره نمودیم، تنوع ویلا و اراضی شمال، سبب شده انواع سند موجود باشد، عاملی که خریدار ویلا در شمال را سردرگم و عاجز می کند، از طرفی نوع کاربری اراضی و ویلا ها بسیار گسترده است و به زعم این که در اکثر شهر ها اغلب با کاربری تجاری و مسکونی مواجه هستیم در شمال، کاربری های متنوع، نگاه ما را شدیدا جلب می کند، از این رو برای یک فرد ناآشنا با شمال، حتی برای یک فرد بومی شمال نیز، حضور مشاور املاکی که بتواند مدرک اصل را از فرع تشخیص دهد اکیداً ضروری است.

لازم به توضیح است که قانون به این نکته اشاره دارد که تنها بی احتیاطی باعث خطا و مقصر شناخته شدن مشاور املاک نمی شود بلکه حتی عدم مهارت در حرفه خود، فاکتور مهم دیگری است که می تواند تصمیم گیری مشاور املاک را تحت الشعاع قرار داده و در صورت بروز مشکل وی را به عنوان مقصر معرفی نماید.

بیشتر بخوانید: اخذ سند ویلا شمال؛ اطلاعات کاربردی که در خرید ویلا در شمال نیاز دارید

- حضور مهم مشاور حقوقی در پروژه خرید ویلای شمال

در مواقعی که با یک زمین یا ویلای موروثی در شمال مواجه هستیم و قرار است به خرید زمین موروثی در شمال بپردازیم، بررسی دقیق وکالت نامه رسالتی است که بر عهده تیم بنگاهدار وضع گردیده خیلی اوقات شاهد وکالت نامه هایی هستیم که به دلیل همراه بودن با امضای جعلی بی ارزش بوده و مشکلات فراوان برای خریدار ملک شمال فراهم ساخته. از این رو در چنین مواردی حضور مشاورین حقوقی الزامی به نظر می رسد اما دیده شده که مشاور املاک نه تنها چنین اطلاعاتی را در چنته ندارد حتی از حضور یک مشاور حقوقی هم طفره می رود و آن را بی مورد می خواند.

گفتنی است مشاور حقوقی ضمن اینکه قادر است تمام بند های قرارداد را از نظر حقوقی ارزیابی کند شما را در جریان آنچه در قرارداد آمده است قرار می دهد و شما را از مسئولیت هایی که بواسطه امضای قرارداد حاصل شده است آگاه می نماید.

4) ارائه تصاویر ناب از ویلایی که در پرت‌ترین نقطه واقع شده!

به زعم تمام مزایای انگار ناپذیر اینترنت باید بپذیریم ارائه اطلاعات زیاد، گاه برای خریدار ویلای شمال گمراه کننده است، وی که از قاب گوگل و با کمک گرفتن از اینترنت می تواند در کسری از ثانیه هزاران فایل و ویلای شمال را فارغ از متراژ و موقعیت مکانی در پیش رویش ببیند، گمان می کند هر آنچه مشاهده می کند واقعی است، مطابق با تصویر است و دقیقاً شبیه چیزی است که در اطلاعات گردآوری شده، اما چند درصد از آنچه ارائه می شود عین واقعیت است و چه حجمی از دیتا های منتشر شده اصولی و صحیح است؟ آیا آنچه می بینیم قابل اعتماد است؟ آیا آنچه یک مشاور املاک از قاب اینترنت به ما معرفی و نشان می دهد، مشابه واقعیت است؟

با فراهم شدن اینترنت و ارائه ملک از طریق تصاویر جذاب، امکان فریب خریدار بیشتر شده است، تا جایی که مشاور املاک خرید ارزان ویلای شمال را پیشنهاد می دهد و ادعا می کند که خرید ارزان زمین در چمستان، یک پیشنهاد واقعی و عالی است اما وقتی خریدار ویلای شمال برای مراجعه حضوری، حاضر می گردد متوجه می شود ویلا در جایی بسیار پرت یا محروم از انشعابات اصلی و اساسی زندگی است.

بیشتر بخوانید: خرید زمین در شمال با بهترین مشاوران املاک

- بهترین ایده جهت مقابله با فریب مشاور املاک

بهترین ایده، جستجو اطلاعات در یک سایت خصوصی به جای سرچ در گوگل و تمام وبسایت های مربوطه است، می توان از یک سایت قابل اعتماد لیست ویلا های متناسب با نیاز خود را واکشی کرد و سپس برای بررسی وضعیت با مشاور املاک کار درست ارتباط برقرار نمود، ضمن این که حتما تمام موارد پیشنهادی مشاور املاک را حضوری و از نزدیک بررسی نمود.

5) برجسته‌سازی یک فایل ساده توسط مشاور املاک!

اطلاعات ارائه شده توسط مشاور املاک می تواند اشتباه، ناقص یا در حد کمال باشد شما به عنوان مخاطب لازم است دانش وی را ارزیابی نمایید به نحوه پرزنت کردن پروژه توسط مشاور، دقت کنید این که چگونه فایل های موجود را تشریح می کند، چه اطلاعاتی در خصوص منطقه، شهر، نوع ویلا، مصالح بکار برده شده، قیمت، نحوه فروش و کیفیت ساخت ویلا ارائه می دهد، آیا منطقی ویلا را رصد می کند یا تنها به تعریف و تمجید می پردازد، آیا آنچه برای معرفی انتخاب می کند متناسب با خواسته شما و قادر به رفع نیاز هایتان است یا بی ربط، گران و بدرد نخور به نظر می رسد؟

6) طفره رفتن از انتقال سند!

از موارد مهم که تنها در رویارویی با یک مشاور املاک متعهد، دیده می شود، پیگیری زودهنگام پروژه است، تا جایی که پس از رضایت خریدار ویلای شمال، سریعا قرارداد را منعقد کرده و به انتقال سند می پردازد نه این که پس از اتمام مراحل و زمانی که خیالش از بابت انجام معامله و دریافت حق الزحمه راحت شد، خریدار را اذیت کند و سند را با تاخیر و با پیگیری های زیاد فرد خریدار، در دستور کار بگذارد، بهرحال هم فروشنده ویلای شمال و هم آنکه به عنوان خریدار وارد این معامله شده، برای اتمام پروژه، لحظه شماری می کند و برنامه های بسیار دارد. چنانچه دیدید مشاور املاک شما را بسیار به خرید ملک در شمال ترغیب می کند اما از انجام امور مهم خرید ویلا، خبری نیست بهتر است در اصالت فعالیت های وی شک کنید.

7) کتمان کردن سابقه کار یا ادعاهای دروغین

برخی از مشاورین املاک ادعا های بزرگ و پوجی دارند، برخی خود را به عنوان بهترین مشاور املاک مازندران، معرفی می کنند یا این طور می گویند که سال هاست بهترین معاملات ملک را در شمال، هدایت نموده اند، وظیفه ما در قبال چنین تبلیغاتی چیست؟ همانطور که می دانید، تجربه در کنار دانش، یک مشاور املاک را برجسته و درجه یک می کند، از این رو حتما به میزان فعالیت مشاور املاک و کارنامه وی طی این سال ها دقت کنید، آیا نتایج و عملکرد درخشانی داشته است؟

آیا وب سایت پرمحتوا و پیج بروزی دارد؟ از هر طریقی که شده عملکرد وی را بررسی کنید، می توانید در محله مربوطه جست و جو کنید، باور ما این است، مشاوری که طی سال های متمادی توانسته موفق عمل کند و یک نتیجه ارزشمند خلق کند، پس از آن هم، مورد اعتماد برای همکاری خواهد بود.
بیشتر بخوانید: 10 نکته مهم که در انتخاب بهترین مشاور املاک به شما کمک می‌کنند

8) تمایل زیاد به فروش ویلای نیمه ساخته

بسیاری از مشکلات گزارش شده در خصوص خرید و فروش ویلای شمال به ویلا های نیمه ساخته بر می گردد، در واقع آگهی پیش فروش ویلای شمال آن هم در یک جای فوق العاده توجهمان را جلب می کند و تعریف و تمجید مشاور املاک ما را مجاب می کند که به روشی ایمن و مقرون به صرفه به سرمایه گذاری بپردازیم اما ویلا به حال خود رها شده و تا سال ها آماده تحویل به خریدار ویلا در شمال نمی شود. ممکن است بعد ها این راز عیان گردد که شما تنها  خریدار ویلای پیش فروش شده نبوده اید و این ویلا به افراد زیادی فروخته شده، گفتنی است عده ای با جعل کردن سند این نوع ویلا ها تلاش می کنند سناریو را جدی تر جلوه دهند.

بیشتر بخوانید: معرفی برج ساحلی مهرگان سرخرود + امکانات و شرایط پیش فروش

صحبت پایانی

خوب می دانیم عقد قرارداد در حضور مشاور املاک، مهمترین پارت خرید ویلا در شمال را شکل می دهد، این مشاور املاک است که با امضا و مهر، با هولوگرام و کد صنفی خود، تضمین می کند قرارداد منعقد شده قانونی است و از هر مشکلی به دور است، از این رو، نمی توان در غیاب یک مشاور املاک، به معامله و سرمایه گذاری ملک در شمال پرداخت، چنانچه معامله ای در غیاب این صنف عقد گردد، در صورت بروز هرگونه مشکلی امکان پیگیری آن وجود نخواهد داشت و این بزرگترین مشکلی است که می توان به نبود مشاور املاک مربوط دانست، از این رو بهترین راه حل، روی آوردن به مشاورانی است که در حیطه خود دستی بر آتش دارند و تمام چم و خم آن را می دانند.

منبع: اول خونه