معاملات قولنامه‌ای امروزه به عنوان یکی از روش‌های خرید و فروش املاک طرفداران خاص خود را دارد. ملک قولنامه‌ای به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده معامله می‌شود. در واقع قولنامه به صورت نامه یا سندی تلقی می‌شود که در آن تعهداتی درج شده و این قرارداد بین طرفین معامله بسته می‌شود و آنها متعهد هستند که در مدت زمانی که در قرارداد مشخص شده به تعهد خود که انتقال مال به دیگری است عمل کنند. یکی از مزایایی که املاک قولنامه‌ای دارند این است که قیمت آنها نسبت به املاکی که دارای سند رسمی هستند مناسب‌تر است و به همین دلیل خریدار وسوسه می‌شود برای خرید آن ملک اقدام کند.

معمولاً برخی از افرادی که در جستجو برای خرید ملک خاصی هستند و بودجه کافی برای این امر را ندارند ممکن است با موردی روبرو شوند که سند رسمی ندارد و به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شود. بدین ترتیب توصیه می‌شود قبل از خرید ملک از جزئیات مربوط به جزئیات آن مانند وضعیت ملک و موقعیت مکانی از شهرداری استعلام‌های لازم صورت بگیرد.

نحوه انجام معاملات برای ملک قولنامه‌ای

در یک معامله که به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود طرفین معامله در دفترخانه در زمان مشخص حضور پیدا کرده و معامله خود را بر اساس شروطی که ذکر شده انجام خواهند داد. به هر دلیل هر یک از طرفین که خریدار یا فروشنده هستند در زمان معین برای معامله حاضر نشوند مشمول پرداخت هزینه‌ای به عنوان وجه التزام به طرف دیگر هستند. قولنامه در ابتدا بین خریدار و فروشنده در دفتر مشاور املاک نوشته می‌شود و هر دو طرف ملزم به تایید و امضای آن هستند تا معامله قطعی شود. اسناد قولنامه‌ای دارای اعتبار کمتری از اسناد رسمی هستند و قبل از خرید ملک بهتر است که از وضعیت ملکی که قصد خرید آن را دارید اطلاعات کافی داشته باشید.

بیشتر بخوانید: سند شورایی چیست و چرا تا این اندازه اهمیت دارد؟

نکات لازم برای تنظیم قولنامه

پس از توافق بین خریدار و فروشنده لازم است که نکاتی مورد توجه قرار بگیرد تا در نهایت خریدار متضرر نشود. قراردارد باید به صورت رسمی بسته شده و جنبه قانونی داشته باشد. در تنظیم قولنامه توجه داشته باشید تعهداتی که طرفین الزام به رعایت آن دارند بر اساس قانون کشوری تنظیم و ارائه گردد. بدین ترتیب پس از انجام معامله امکان بروز مشکل به حداقل میزان ممکن خواهد رسید.

اطمینان از وجود ملکی که در حال معامله است ضرورت دارد. در ابتدا زمانی که برای خرید ملک تصمیم‌گیری می‌شود باید شخصا برای مشاهده ملک مراجعه کرد و سپس اقدام به امضای قرارداد صورت بگیرد. پس از مشاهده ملک مورد نظر لازم است که مدارک مربوط به آن در مورد صحت وجود زمین یا املاک مربوطه مورد بررسی قرار گیرد. موقعیت خانه و تمامی اطلاعات مربوط به آن باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد تا در آینده بتوان مشکلات احتمالی را به سادگی برطرف کرد.

نحوه پرداخت هزینه معامله برای خریدار مشخص گردد. در واقع یکی از دغدغه خریداران، نوع پرداخت است. بدین دلیل که در بسیاری از مواقع خریدار قادر نیست تمام هزینه را به صورت یکجا پرداخت کند و ممکن است اقدام به خرید قسطی کند. در قولنامه یا مبایعه نامه که بین طرفین بسته می‌شود اگر خرید قسطی باشد باید تاریخ پرداخت اقساط و مبلغ پرداختی به طور واضح مشخص شود. در ضمن باید تعیین شود که هزینه پرداخت اولیه قرار است چه میزان باشد.

موارد استثنا در قرارداد باید به طور شفاف توضیح داده شوند. به هر دلیل اگر خریدار در پرداخت‌ها قصور داشته باشد مشمول پرداخت جریمه خواهد شد و اگر فروشنده نیز به هر دلیل در انجام مفاد مورد توافق ذکر شده کوتاهی کند باید مبلغ جریمه را به خریدار پرداخت کند.

قرارداد باید در حضور شاهد تنظیم گردد. اگر خرید یک ملک به صورت مبایعه نامه باشد ضرورت دارد که نفر سومی به عنوان شاهد وجود داشته باشد تا در صورت بروز مشکل بتواند در دادگاه شهادت بدهد. معمولا نفر سوم که به عنوان شاهد وجود دارد بنگاه معاملات ملکی است که قرارداد را تنظیم کرده و ارائه داده است.

برای سنددار کردن املاک قولنامه‌ای باید به کجا مراجعه کرد؟

اگر ملکی به صورت قولنامه‌ای خریداری شده می‌توان برای سنددار کردن آن اقدام کرد. مدت زمان گرفتن سند و هزنیه‌ای که برای آن پرداخت می‌شود در املاک مختلف تفاوت دارد. برای سنددار کردن ملک باید در ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه کرد که در نهایت مشکل سند برای املاکی که قولنامه‌ای و فاقد سند هستند رفع شود. در شورای حل اختلاف مشکل اسناد با شرط قانون تعیین تکلیف اراضی حل می‌شود و دسترسی به روش مناسب جهت دریافت سند با سهولت بیشتری امکان‌پذیر خواهد شد.

در مراجعه به مراجعی که قرار است سند رسمی صادر کنند باید اطمینان داشته باشید که قولنامه شما از اعتبار لازم برخوردار است. از آنجایی که قولنامه به عنوان سندی رسمی محسوب نمی‌شود ممکن است با مشکلات حقوقی و مالی برای طرفین معامله همراه باشد. بنابراین در خرید ملک قولنامه‌ای بهتر است اطلاعات کافی با دقت از جوانب مختلف ملک مورد توجه قرار بگیرند.

در ضمن اعتبار مشاور املاک یا دفاتری که قولنامه در آنجا تنظیم می‌شود اهمیت دارد. در واقع دفتر مورد نظر باید عضو اتحادیه مشاورین املاک بوده و از نظر قانونی تایید شده باشد در غیر این صورت قولنامه فاقد اعتبار بوده و نمی‌توان برای دریافت سند به آن استناد کرد. بهتر است برای ممانعت از بروز کلاهبرداری، پرداخت وجه معامله هنگام تنظیم قرارداد باشد و انتقال ملک به صورت همزمان صورت بگیرد.

بیشتر بخوانید: اهمیت و مراحل اخذ سند تک برگ

تفاوت قولنامه با سند رسمی

قولنامه یا سند عادی که برای ملک خاصی وجود دارد برخلاف سند رسمی از قدرت اجرایی برخوردار نیست. این سند تنها بین دو طرف که خریدار و فروشنده هستند بسته می‌شود ولی سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و یک مامور رسمی بر آن نظارت خواهد کرد. بدین ترتیب این سند یه صورت رسمی ثبت شده و از نظر قانونی دارای اعتبار است. در نتیجه سند قولنامه‌ای ثبت قانونی و رسمی ندارد و از اعتبار سند رسمی برخوردار نیست.

از آنجائیکه در سند قولنامه‌ای حد و حدود به درستی مشخص نشده است ممکن است اگر اقدام به خرید بدون استعلام از شهرداری صورت بگیرد متراژ واقعی کمتر یا بیشتر مشاهده شود. از این رو سند رسمی یا تک برگ این مشکل را برطرف کرده و ویژگی‌های ملک مورد نظر را با جزئیات دقیق نشان خواهند داد. بدین ترتیب با وجود سند رسمی امکان پیشروی به املاک عمومی یا مجاور به صفر می‌رسد و به دلیل نقشه دقیق موجود از ملک مورد نظر مشکلات آتی در خصوص متراژ ساختمان و بنای مورد نظر وجود ندارد.

تهیه مدارک برای دریافت سند جهت املاک قولنامه‌ای

برای املاکی که به صورت قولنامه‌ای معامله شده‌اند لازم است که کپی سند اولیه یا قولنامه‌هایی که متقاضی را به مالک اولیه ملک ارتباط می‌دهد به طور کامل ارائه گردد.

برای املاکی که دارای سند مشاعی هستند باید متقاضی وکالتنامه ارائه بدهد. البته این در صورتی است که سند مالکیت به نام متقاضی صادر نشده باشد بدین ترتیب ارائه وکالتنامه به عنوان مدرکی رسمی برای تقاضای دریافت سند محسوب می‌گردد.

الزام به دریافت سند برای ملک قولنامه‌ای

الزام به تهیه سند برای ملک قولنامه‌ای رسمی کردن مالکیت ملک خریداری شده است تا در آینده مشکلی ایجاد نشود. گاهی در قولنامه بین طرفین که تاریخ مشخصی برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی ثبت شده فروشنده حاضر نیست که به دفتر مراجعه کند در این صورت خریدار می‌تواند جهت اقدام برای پیگیری‌های لازم به دادگاه مراجعه نماید.

زمانیکه برای دریافت سند اقدام می‌شود اگر ملک خریداری شده دارای خلافی باشد مشخص خواهد شد. تنظیم سند برای این گونه املاک با اما و اگرهای متعددی همراه است. ممکن است اخذ سند برای مالک جدید با دشواری‌های زیادی وجود داشته باشد. بنابراین بهتر است با استعلام از شهرداری حد دقیق ملک مشخص شود و در نهایت مطابق با نقشه موجود پول به فروشنده پرداخت گردد.

شرایط لازم برای سنددار کردن ملک قولنامه‌ای

ابتدا از نظر قانونی باید وضعیت زمین و ساختمان ثبت شده‌ای که فقد سند رسمی است از نظر قانونی تعیین تکلیف شوند.

برای گرفتن سند ساختمان و زمین‌های کشاورزی باید توجه داشت که این املاک دارای پلاک ثبتی بوده و سابقه ثبت داشته باشند.

برای املاکی می‌توان جهت درخواست سند رسمی اقدام کرد که دسترسی به مالک اصلی یا یکی از وراث او امکان‌پذیر باشد. اگر مالک به هر دلیل مفقودالاثر باشد و نتوان به ورثه او دسترسی داشت و ملک دچار مشکل حقوقی باشد و شاکی داشته باشد سند رسمی برای آن صادر نمی‌شود. در مورد املاک مشاعی نیز باید توجه داشت که اگر مالکیت متقاضی، مشاعی باشد و تصرفات او مفروز اعلام شود صدور سند رسمی ممکن نخواهد بود.

برای املاکی که دارای عرضه وقف هستند و متقاضی دریافت سند ملک را با حق احداث اعیانی در اجاره خود دارد و به هر دلیل موفق نشده سند مالکیت آن را تهیه کند می‌تواند برای دریافت سند قانونی و رسمی اقدام کند.

اراضی ملی مربوط به موسسات دولتی شامل دریافت سند رسمی نمی‌شوند.

املاکی که فاقد بنا هستند حتی اگر محصور یا غیر محصور باشند شامل دریافت سند رسمی نخواهند شد.

برای ساختمان‌هایی که امکان دریافت سند رسمی دارند مدت زمان مشخصی برای صدور و مدت انقضا وجود ندارد و هر زمان که شروط مورد نظر از نظر قانونی وجود داشته باشد می‌توان برای دریافت سند مراحل لازم را طی کرد.

اقدامات لازم برای دریافت سند املاک قولنامه‌ای

جهت انجام اقدامات لازم برای دریافت سند در ابتدا باید اطمینان حاصل کرد که در مورد ملک مورد نظر مدارک کافی وجود دارد. در واقع در این مرحله کپی سند مالکیت لازم است. این سند شامل سند اولیه ملک می‌شود به صورتی که متقاضی به به مالک اولیه ملک ارتباط بدهد.

ملک‌هایی که سند مشاعی دارند لازم است که سند مشاعی متقاضی وجود داشته باشد . اگر سند مالکیت به نام متقاضی نیست باید وکالتنامه ارائه شود.

مرحله بعدی برای دریافت سند تهیه نقشه ملک است که باید دارای مختصات مشخص بوده و فایل مربوط به آن نیز ارائه گردد. بعد از این که اطمینان حاصل شد مدارک کافی برای اقدام جهت دریافت سند وجود دارد متقاضی باید به یک مهندس نقشه‌کشی نطام مهندسی مراجعه کند و یا با کارشناس رسمی نقشه‌کشی صحبت کرده و پس از این که بازدید از ملک مورد نظر انجام شد تهیه نقشه را انجام دهد. بعد از این‌که نقشه توسط مهمندس آماده شد فایل مربوطه با در نظر گرفتن نکات درج شده و مشخص در آن که از طرف سازمان ثبت عرفی شده تهیه می‌گردد و در اختیار متقاضی قرار داده خواهد شد.

بیشتر بخوانید: چگونه برای استعلام سند ملک اقدام کنیم؟

در مرحله بعدی مدارک لازم اسکن شده و با فرمت مشخص آماده می‌شوند. این مدارک شامل اصل شناسنامه و کارت ملی فرد متقاضی است. ارائه کپی از سند مالکیت اولیه لازم است. اصل و کپی همه قولنامه‌های اسنادی ضرورت دارد. اصل سند مالکیت برای املاک مشاعی ضروری است. توضیح و صفحات انتقال و صفحه حدود ملک باید کپی تهیه شده و ارائه گردد.

- فرم گواهی تعیین مختصات ملکی باید تکمیل شود و در فایل اکسل ارائه شود.

- فیش بانکی باید پرداخت گردد.

در مرحله بعد فرم درخواست پذیرش برای سند باید تکمیل شده و شماره ورود به سامانه دریافت گردد. بعد از این که مراحل ذکر شده به طور کامل انجام شد مراجعه به یک کافی نت یا دفاتر اسناد رسمی برای تهیه فرم درخواست پذیرش ضرورت دارد.

در مرحله بعد از دریافت شماره ورود به سامانه باید به قسمت تکمیل درخواست وارد شد که در صفحه اول سامانه طراحی شده و تکمیل تقاضا با ورود شماره ملی انجام خواهد شد.

بعد از این‌که درخواست ثبت شد مدارک آماده شده از طریق پست به واحد ثبتی ارسال می‌شود و دریافت کد رهگیری 20 رقمی از دفتر پستی برای پیگیری بعدی لازم است.

در نتیجه پس از انجام مراحل پست می‌توان با استفاده از شماره ورود و کد رهگیری ثبت تقاضا را تکمیل کرده و شماره پرونده را دریافت نمود.

هزینه گرفتن سند برای ملک قولنامه‌ای

در بیشتر موارد اخذ سند برای املاک قولنامه‌ای بیشتر از املاک معمولی هزینه دارد. پس لازم است قبل از اقدام برای خرید این نوع املاک و تهیه سند برای آنها استعلام از شهرداری گرفته شود تا متحمل هزینه‌های سنگین برای انجام این امر نشوید. برای دریافت سند رسمی ملک قولنامه‌ای لازم است که هزینه‌هایی پرداخت شود به طور کلی این هزینه‌ها عبارتند از:
هزینه ثبت قولنامه در سیستم سراسری که در دفاتر مربوطه میزان 5 درصد از ارزش ملک مربوطه از طرفین معامله دریافت خواهد شد.

- ضرورت دارد فروشنده هزینه خلافی و نوسازی را به شهرداری بدهد.

- هزینه نقل و انتقال باید به دارایی پرداخت گردد. اگر ملک در اجاره باشد لازم است که مالیات بر اجاره نیز پرداخت گردد.

• هزینه دفترخانه به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود و متغیر است.

جمع‌بندی

قولنامه عبارت است از تعهدی که بین خریدار و فروشنده جهت معامله ملک بسته می‌شود و این امر در دفترخانه یا دفتر مشاور املاک انجام‌پذیر است. طبق این قرارداد املاک قولنامه‌ای با توافقی که بین طرفین صورت می‌گیرد معامله می‌شوند. در واقع املاک قولنامه‌ای دارای سند رسمی نیستند و برای اطمینان از صحت اطلاعات ذکر شده در مورد آنها ضرورت دارد که استعلام شهرداری گرفته شود.

معاملات املاک قولنامه‌ای با ریسک بیشتری از املاکی که دارای سند رسمی هستند صورت می‌گیرد از این رو توصیه می‌شود جهت انجام این نوع معاملات خریداران توجه کافی داشته باشند که ملک مورد نظر مشکلاتی مربوط به خلافی نداشته باشد و متراژ آن را نیز با استعلام از شهرداری به طور دقیق مشخص کنند. مراحل گرفتن سند برای این املاک باید با دقت انجام شود و هزینه دریافت سند با توجه به به موارد متعددی که در مورد این نوع از املاک وجود دارد متفاوت خواهد بود.

منبع: اول خونه