5 نکته مهم درباره زمین اوقافی که باید بدانید!

زمین‌های اوقافی از جمله زمین‌هایی هستند که شرایط خاص خود را دارا می‌باشند. از این جهت لازم است که قبل از اقدام برای خرید این نوع از املاک بررسی‌های لازم در مورد شرایط سند آنها و خرید و فروش این نوع املاک صورت بگیرد. قبل از اقدام به خرید هر نوع ملکی که در نظر دارید بهتر است تحقیقات لازم را به عمل آورده و در مورد معاملات ملکی برای زمین‌های اوقافی اطلاع کافی از نوع معاملات و شرایط آن داشته باشید. 

بررسی نکات حقوقی در مورد این زمین‌ها ضروری است و هنگام خرید این نوع املاکف یکی از موارد بسیار مهم قلمداد می‌شود. برای ممانعت از بروز هر گونه مشکل در هنگام خرید زمین اوقافی بهتر است که تحقیقات لازم را قبل از اقدام به خرید به دست آورید تا بتوانید یک سرمایه‌گذاری مطمئن را به انجام برسانید. 

خرید و فروش این زمین‌ها ممنوعیتی ندارد ولی باید قبل از خرید در مورد تمامی جزئیات مربوط به آن از جمله سند مربوطه اطلاعات کافی کسب کرده باشید. زمین‌های اوقافی انواع مختلفی دارند و خرید و فروش آنها باید به صورت تخصصی بررسی گردد تا در نهایت مشکلی برای مشتری پیش نیاید. 

زمین اوقافی چیست؟ آیا خرید و فروش زمین‌های اوقافی، قانونی است یا خیر؟ آیا می‌توان روی زمین‌های اوقافی، پروژه‌‌های ساخت و ساز انجام داد یا خیر؟ نکات مهم حقوقی درباره زمین‌های اوقافی چیست؟

سوالات فوق جزء مهم‌ترین پرسش‌ها و پاسخ‌ها در حوزه زمین اوقافی و معاملات خرید و فروش ملک می‌باشند. در حقیقت، یکی از مواردی که هنگام خرید و فروش یک ملک باید به آن پرداخته شود این است که زمین انتخاب شده جزء املاک اوقافی نباشد یا حق فرد دیگری برای این زمین ثبت نشده باشد.

در معاملات خرید و فروش املاک یا خرید و فروش زمین و هر ملک دیگری برای مشتری این سوال به وجود می‌آید که سند زمین چه وضعیتی دارد؟! با توجه به اینکه مشکلات و کلاهبرداری‌های زیادی در معاملات املاک و مستغلات رخ می‌دهد و درصد زیادی از این مشکلات به مسائل حقوق مربوط می‌شود، الزاماً باید مشتریان را از نکات ابتدایی درباره خرید و فروش یک ملک آگاه ساخت.

درباره زمین اوقافی نکات مهم زیادی وجود دارد که بسیاری از آن‌ها تخصصی هستند و برخی دیگر هم جنبه عمومی پیدا می‌کنند. برای اطلاع پیدا کردن از نکات حقوقی و کاملاً تخصصی در مورد زمین‌های اوقافی یا نحوه خرید و فروش و رسیدگی به آن‌ها باید حتماً از یک وکیل حقوقی در این حوزه کمک بگیرید.

اهمیتی که خرید و فروش زمین اوقافی دارد به اندازه‌ای است که گاهی می‌تواند موجب ضرر کردن یک مشتری می‌شود به طوری که ممکن است تمام سرمایه او به هدر رود!

برای جلوگیری از این مشکلات تصمیم داریم این مطلب را به توضیح کامل درباره زمین اوقافی و نکات مهم در خرید و فروش اینگونه املاک بپردازیم. در ابتدا زمین‌های اوقافی را به طور اختصار معرفی می‌کنیم و در ادامه به ۵ نکته اصلی و مهم می‌پردازیم. این نکات می‌توانند در جایگاه یک راهنمای معامله املاک به شما کمک کنند.

* خرید ویلا در شهرک‌های برند مازندران، یک سرمایه‌گذاری استثنایی برای داشتن یک ملک اختصاصی است. ویلاهای شهرکی در بهترین شهرک‌های ویلایی به ویژه در منطقه سرخرود و رویان و نوشهر از بهترین معماری و نمای داخلی برخوردار هستند. قیمت خرید ویلا شهرکی در مازندران نسبتاً گران است. در شهرک‌های لاکچری این استان قیمت ویلاها حتی تا بیشتر از ۵۰ میلیارد تومان هم افزایش پیدا می‌کند. برای بررسی گزینه‌های خرید ویلا شهرکی می‌توانید با کارشناسان اول خونه تماس بگیرید.

زمین اوقافی چیست و سند آن چگونه است؟

زمین اوقافی به ملکی گفته می‌شود که مالک، آن زمین را برای امور خیریه و وقف کرده است. با توجه به این تعریف ساده از زمین‌های اوقافی به راحتی می‌توان حدس زد که در حال حاضر، مالک این زمین‌ها اداره اوقاف و امور خیریه است. هرگونه خرید و فروش اجاره یا دخل و تصرف در املاک اوقافی تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باید انجام گیرد.

برخی به اشتباه تصور می‌کنند که خرید و فروش زمین‌های اوقافی ممنوع است؛ این تصور کاملاً غلط است. البته باید گفت زمین اوقافی به راحتی سایر املاک اختصاصی که مالک حقیقی دارد به فروش نمی‌رود. درصد زیادی از مشتریان از گرفتار شدن در دردسرهای حقوقی زمین‌های اوقافی دوری می‌کنند. 

رعایت ضوابط و قوانین خاص می‌توان حتی یک ملک اوقافی را خرید یا فروخت. تمام این معاملات باید با تاییدیه از سوی اداره اوقاف همراه باشد. حتی اگر فردی مالک یک زمین اوقافی باشد نمی‌تواند بدون این تاییدیه، ملک خود را بفروشد یا اجاره دهد یا روی آن زمین پروژه‌های ساخت و ساز انجام دهد.

زمین اوقافی هم مانند سایر املاک و مستغلات، سند مجزا دارد، اما در برخی از جزئیات با سایر سندهای حقیقی متفاوت است.

سندی که برای زمین اوقافی صادر می‌شود به گونه‌ای تنظیم شده که اختیار خرید و فروش، اجاره یا سپردن وثیقه را برای مالک از او سلب می‌کند. سند زمین‌های اوقافی، اعتبار کمتری نسبت به سایر سندها دارد، بنابراین املاک اوقافی هم ارزش کمتری خواهند داشت.

اگر مشتریان بخواهند یک زمین اوقافی را معامله کنند مطابق با ضوابط و قوانین، سند زمین و مجوزها و تاییدیه‌ها باید با هماهنگی اداره اوقاف و سازمان ثبت اسناد صورت گیرد.

نکته مهم دیگری که باعث شده مشتریان خرید زمین کمتر به سمت زمین‌های اوقافی گرایش داشته باشند این است که برای این زمین‌ها معمولاً به صورت سالانه یک مبلغ اجاره‌بها باید پرداخت شود. اگرچه این مبلغ زیاد نیست اما بسیاری از افراد آن را قبول نمی‌کنند.

مشکلات فوق درباره املاکی که روی زمین‌های اوقافی ساخته شده است هم وجود دارد. املاک اوقافی املاکی هستند که همانند زمین اوقافی، وقف امور خیریه شده اند. اگر این ملک به فروش برسد یا اجاره داده شود، مالک فقط در "اعیان" ملک اختیار دارد و درباره "عرصه" که همان "زمین ملک" است، هیچ اختیاری به او تعلق نمی‌گیرد!

ارزش سند شش دانگ برای یک زمین بیشتر از ارزش سند زمین اوقافی است. اگر می‌خواهید خرید و فروش زمین در شمال را انجام دهید به ویژه برای زمین‌هایی با کاربری مسکونی حتماً توجه داشته باشید که زمین جزء املاک اوقافی هست یا خیر و اگر جزء این دسته از املاک است، باید از سوی اداره اوقاف استعلام‌ها و تاییدیه‌های مربوطه را بگیرید. کارشناسان املاک اول خونه به شما کمک می‌کنند یک زمین را از هر جهت کارشناسی شده بررسی کنید.

۵ نکته مهم که درباره زمین اوقافی باید بدانید!

نکته شماره ۱: خرید و فروش زمین اوقافی

در یک عبارت کلی باید گفت خرید و فروش زمین اوقافی با پیچ و خم‌های زیادی همراه است. برای این که زمین‌های اوقافی را بفروشید یا بخرید تمام کارها باید با هماهنگی اداره اوقاف انجام شود. از طرف دیگر کسی که زمین‌های اوقافی را می‌خرد باید اجاره بهای سالیانه به اداره اوقاف پرداخت کند. این مسائل باعث شده مشتریان کمتر نسبت به خرید این زمین‌ها اقدام کنند. از طرف دیگر، کلاهبرداری‌ها در این معاملات بسیار شدت پیدا کرده بنابراین مشتریان باید حساسیت بیشتری نسبت به این املاک داشته باشند.

نکته شماره ۲: امکان دریافت وام روی زمین اوقافی

یکی از مهم‌ترین نکاتی که درباره زمین اوقافی و املاک اوقافی وجود دارد این است که آیا می‌توان روی این املاک وام دریافت کرد یا خیر؟ در صورتیکه زمین یا ملک واجد شرایط وام گرفتن باشد، با رعایت قوانین حقوقی این امکان وجود دارد. دریافت وام روی املاک اوقافی همانند خرید و فروش آن باید با تاییدیه اداره اوقاف و امور خیریه انجام شود.

نکته شماره ۳: انتقال املاک و زمین اوقافی

به طور کلی انتقال املاک و زمین‌های اوقافی از نظر قانونی صحیح نیست اما در صورتیکه تبصره‌ها یا ضوابط مربوط به هر ملک دقیقاً مشخص شود، این امکان وجود دارد که سند ملک اوقافی از یک شخص به شخص دیگری منتقل گردد. همانطور که در قسمت بالا هم به آن اشاره کردیم سند املاک و زمین اوقافی صرفاً از نظر اعیان ملک در اختیار فرد قرار می‌گیرد و هیچ تصرفی در عرصه ملک نخواهد داشت.

نکته شماره ۴: انواع زمین های اوقافی

نکته بعدی درباره خرید و فروش یا معاملات زمین اوقافی، شناخت انواع این املاک است. برخی از زمین‌های اوقافی، وقف عام شده‌اند و برخی دیگر وقف خاص. تعریف وقف عام و وقف خاص برای املاک و زمین‌های اوقافی متفاوت است. خرید و فروش، انتقال یا اجاره زمین‌های وقف عام و خاص، هر یک مباحث خصوصی تخصصی دارد که کارشناسان و وکلای حقوقی آن‌ها را معمولاً برای مشتریان توضیح می‌دهند.

نکته شماره ۵: قیمت زمین اوقافی

آخرین نکته که در این باره اهمیت دارد مسئله قیمت زمین اوقافی است. زمین‌های اوقافی به طور کلی ارزانتر از زمین‌های معمولی با سند شش دانگ هستند. در سند املاک اوقافی نوشته می‌شود، مالک، اجازه دخل و تصرف در عرصه را ندارد. همین باعث شده که قیمت ملک اوقافی معمولاً ارزانتر باشد. ارزانتر بودن این قیمت‌ها یک مسیر منفی را برای سودجویان ایجاد کرده است. کلاهبرداران، زمین اوقافی را با سند شش دانگ حقیقی به مشتری می‌فروشند غافل از اینکه مشتری بداند این ملک جزء زمین‌های اوقافی بوده است.

برای این که گرفتار این مشکلات نباشید از مشاوران املاک با تجربه کمک بگیرید یا از اداره اوقاف و شهرداری محله استعلام کنید. در بررسی سند زمین یا ملک دقت کنید تا دردسرهای کمتری از بابت سند و مسائل حقوقی داشته باشید.

* ویلای جنگلی و ویلای کوهستانی در شمال دو گزینه پر طرفدار برای افرادی هستند که به طبیعت‌گردی علاقه زیادی دارند و جنگل‌های مازندران را برای تعطیلات خود انتخاب کرده‌اند. اگر بودجه مالی کافی دارید می‌توانید ویلای جنگلی با نمای منحصر به فرد به سمت جنگل‌های مازندران خریداری کنید. در غیر این صورت، گزینه اجاره ویلای جنگلی در یک مکان دنج و ساکت را به شما پیشنهاد می‌دهیم. در هر صورت، لحظات خوش و خاطره‌انگیز را در بهترین مناطق مازندران در کنار طبیعت تجربه خواهید کرد.

سخن پایانی

خرید و فروش زمین اوقافی یکی از چالش‌های موجود در حوزه معاملات املاک و مستغلات است. این مسئله هم برای زمین‌های شمال و هم برای خرید و فروش زمین در تمام شهرها وجود دارد. هنگام خرید زمین‌های اوقافی باید وضعیت سند را کنترل کنید تا مشخص شود که این زمین وقف عام شده است یا وقف خاص.

قبل از خرید املاک اوقافی باید با کارشناسان حقوقی املاک صحبت کنید و نکات مثبت و منفی این معامله را از آن‌ها بپرسید. کارشناسان املاک اول خونه در معاملات خرید و فروش زمین در شمال و خرید و فروش ویلا در شمال به شما کمک می‌کنند تا یک معامله عمل و پر سود را تجربه کنید.

منبع: Avalkhune